TMK 732. Madde
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
TMK 732. Madde Gerekçesi
Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medenî Kanununun 681-683 üncü maddelerinde Ocak 1965’de yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733 üncü madde düzenlenmiştir. Maddede paylımülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payınıister tamamen ister kısmen bir başkasına satmasıhâ linde, diğer paydaşların önalım haklarınıkullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncükişiye tamamen ve ya kısmen satılmasıdurumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Açıklama
TMK Madde 732, paylı mülkiyette yasal önalım (şufa) hakkının sahibini ve doğuş şartını belirleyerek önalım rejiminin başlangıç hükmünü oluşturur. Maddeye göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hüküm, paylı mülkiyet ilişkisinin niteliğinden kaynaklanır: paydaşlar aynı taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibi olduklarından, aralarına yabancı bir kişinin girmesini önleme ve payı kendi bünyelerine katarak mülkiyeti toparlama menfaatine sahiptir. Düzenleme, İsviçre Medeni Kanununun önalıma ilişkin maddelerindeki değişiklikler gözetilerek kaleme alınmış olup, m.733 ve m.734 ile birlikte yasal önalımın bütününü oluşturur; bu madde hakkın “kim tarafından” ve “hangi durumda” kullanılabileceğini ortaya koyar.
Uygulama mekanizması bakımından önalım hakkının doğması için iki temel koşul aranır. Birincisi, satışa konu olan şey bir paydaşın payı olmalıdır; tüm taşınmazın maliki tarafından satışı veya elbirliği mülkiyetindeki devirler bu madde kapsamında değildir. İkincisi, payın devri üçüncü kişiye yapılan bir satış olmalıdır; satış dışındaki kazandırmalar (bağışlama, trampa, miras) kural olarak önalımı doğurmaz, çünkü hak satış bedeli üzerinden kullanılır. Madde açıkça payın “tamamen veya kısmen” satılması hâlini kapsar; böylece paydaş payının bir bölümünü dahi yabancıya satarsa, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Hak yalnızca diğer paydaşlara tanınmıştır; paydaş olmayan komşu veya üçüncü kişiler bu hakka sahip değildir. Paydaşın kendi payını başka bir paydaşa satması hâlinde ise önalım kullanılamaz, zira yabancılaşma tehlikesi yoktur.
Sonuçlar yönünden önalım hakkını kullanan paydaş, m.733’teki usul ve sürelere uyarak açtığı önalım davasıyla, satılan payı satıştaki bedel ve koşullarla kendi mülkiyetine geçirir; böylece üçüncü kişi alıcının yerini alır. Yargıtay, önalım davalarında öncelikle davacının gerçekten paydaş olup olmadığını, devrin paydaş payının üçüncü kişiye satışı niteliğinde bulunup bulunmadığını ve muvazaalı (örtülü bağış gibi) bir işlemle önalımın bertaraf edilip edilmediğini araştırır. Somut örnek: üç kardeşin paylı malik olduğu bir arsada, kardeşlerden biri payını dışarıdan bir kişiye sattığında, diğer iki kardeş önalım hakkını kullanarak bu payı satış bedeliyle devralıp arsayı kendi aralarında tutabilir; buna karşılık pay diğer bir kardeşe satılmışsa veya bağışlanmışsa önalım hakkı doğmaz.