TMK 780. Madde
(1) İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.
(2) İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.
(3) İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.
TMK 780. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 704 üncü maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 731 inci maddesine uygun olarak, üçfıkra hâ linde düzenlenmiştir. Maddenin “İrtifak hakkının tesisi” şeklindeki konu başlığı “Kurulması ve sona ermesi” olarak değiştirilmiş, madde kenar başlıklarıyla birlikte, kaynak Kanun göz önünde tutularak, arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır.
Açıklama
TMK Madde 780, taşınmaz lehine irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescili şart koşar ve kazanımına ilişkin temel ilkeleri belirler. İrtifak hakkı bir sınırlı aynî hak olduğundan, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ve aleniyet kazanması için tescil zorunludur; tescilsiz bir irtifak aynî hak olarak doğmaz. Kanun, İsviçre Medenî Kanunu’nun 731. maddesine uygun olarak üç fıkra hâlinde düzenlenen bu maddeyle hem tescil zorunluluğunu hem de kazanım ve tescilde uygulanacak hükümleri açıklığa kavuşturur. Gerekçede belirtildiği gibi hüküm mülga 743 sayılı Kanun’un 704. maddesini karşılamakta, konu başlığı ‘kurulması ve sona ermesi’ olarak değiştirilmiş ve kaynak Kanun gözetilerek yeniden kaleme alınmıştır.
Maddenin işleyişi üç fıkrayla biçimlenir. Birinci fıkra, irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescili kurucu unsur olarak öngörür; tescil olmadan hak doğmaz. İkinci fıkra, irtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirterek bir yollama kuralı getirir; böylece taşınmaz mülkiyetinin kazanımına dair düzenlemeler irtifak için de geçerli kabul edilir ve ayrı bir kurallar bütünü oluşturma gereği ortadan kalkar. Üçüncü fıkra ise zamanaşımı yoluyla kazanmayı sınırlandırır: irtifak hakkı ancak mülkiyeti zamanaşımıyla elde edilebilecek taşınmazlar üzerinde bu yolla kazanılabilir. Bu sınırlama, olağan ve olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanımının mümkün olmadığı taşınmazlarda irtifakın da zamanaşımıyla doğmasını engeller.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, irtifak hakkının güvenli biçimde tapu siciline dayanarak kazanılmasıdır. Örneğin, bir kişi komşu taşınmaz üzerinde geçit irtifakı edinmek istiyorsa bunu tapu kütüğüne tescil ettirmeden aynî hak olarak ileri süremez; tescilsiz fiilî kullanım tek başına aynî hak doğurmaz. Tescilli olmayan bir taşınmaz üzerinde uzun süreli kullanım söz konusu olduğunda ise, irtifakın zamanaşımıyla kazanılabilmesi ancak o taşınmazın mülkiyetinin de bu yolla kazanılabilir nitelikte olmasına bağlıdır. Yargıtay uygulamasında, tescilin irtifakta kurucu nitelik taşıdığı, taşınmaz mülkiyeti hükümlerine yapılan yollamanın kazanım usulünü belirlediği istikrarla benimsenmektedir. Bu yönüyle TMK Madde 780, irtifak hakkının kuruluşunu tapu siciline güven ilkesine bağlayan temel bir kazanım kuralıdır.