Açıklama

781. madde, taşınmaz lehine irtifak hakları içinde sözleşme konusunu ele alarak bir taşınmaz yararına diğer taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı kullanım yetkisi amacına dönük bir kural ortaya koymaktadır. Maddenin açılış cümlesi — “İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.” — düzenlemenin esas iskeletini ortaya koymakta; hükmün tek fıkrası içinde kuralın tüm unsurları toplanmıştır. Hüküm, 743 sayılı önceki Medenî Kanun’un 705. maddesinden alınarak günümüz diline uyarlanmış; böylece bir taşınmaz yararına diğer taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı kullanım yetkisi bakımından Türk hukukunda yerleşik bir çerçeve sunulmuştur.

Maddenin tek fıkrası “İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.” ifadesiyle hükmün esasını kurmaktadır. Bu düzenlemenin unsurları tek tek ele alındığında, yararlanan taşınmaz, yüklü taşınmaz, tescil, tadilat, süre kavramlarının somut olayda nasıl karşılanacağı ortaya çıkar. Özellikle kuralın uygulanabilmesi için öngörülen koşulların her birinin ispatı ayrı ayrı yapılmalı; aksi takdirde hak talebinin dayanaktan yoksun kalma riski doğar.

Madde, TMK 779-836, Tapu Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü, Kadastro Kanunu ile bir bütün halinde uygulanır. sözleşmena ilişkin bir uyuşmazlıkta hâkim yalnız 781. maddeyi değil, TMK 704 (tescil), 779 (tanım), 836 (sona erme), Tapu K. m.26 gibi komşu hükümleri de dikkate almak zorundadır. Bu bütünsel yorum, TMK m.1’deki kanunun sözü ve özüyle uygulanma ilkesinin 781. madde bakımından somutlaşmış halidir ve sistematik tutarlılığı güvenceye alır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi içtihatlarında, sözleşme konulu davalarda maddenin koruduğu menfaatin niteliğine göre değerlendirme yapılmaktadır. Kararlarda öne çıkan ortak ölçüt; iddianın somut olayda maddenin unsurlarını tam karşılayıp karşılamadığı ve karşı tarafın savunmasının hakkaniyete uygun olup olmadığıdır. Hak düşürücü sürelerin re’sen gözetileceği, zamanaşımının ise ileri sürülmesi halinde değerlendirileceği de yerleşik kabul görmektedir.

Pratik açıdan 781. madde, hem dava açılırken hem de savunma kurulurken dikkatle işlenmelidir. sözleşme iddiasının unsurları dilekçede sistematik biçimde sunulmalı; her unsur için hangi delile başvurulacağı HMK m.194 çerçevesinde açıkça gösterilmelidir. Karşı tarafın savunmasında kullanabileceği def’iler (zamanaşımı, ifa, takas, dürüstlük kuralı) önceden öngörülmeli; bilirkişi incelemesi gerektiren hususlar için usulüne uygun talep açılışta yapılmalıdır. Bu metodolojik titizlik, taşınmaz lehine irtifak hakları alanındaki davaların öngörülebilir biçimde sonuçlanmasına hizmet eder.

Son değerlendirmede sözleşme kapsamındaki davalarda başvurulacak yöntem şu üç aşamadan oluşur: ilk olarak maddenin sözünden hareketle hükmün kapsamı belirlenir; ardından sistematik konum ve komşu hükümler (TMK 704 (tescil), 779 (tanım), 836 (sona erme), Tapu K. m.26) ışığında yorum yapılır; son olarak da somut olayın koşulları hakkaniyet süzgecinden geçirilir. Bu aşamalı yaklaşım, Yargıtay’ın bozma sebeplerinden birini —maddenin dar veya geniş yorumu— ortadan kaldırır. Avukat ve hâkim için ortak nokta; maddenin lafzına sadık kalırken özünden uzaklaşmamak, öz adına lafzı bertaraf etmemektir.