TMK 827. Madde
(1) Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.
TMK 827. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/a maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/b maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının içerik ve kapsamına ilişkin sözleşmenin aynîetkisi düzenlenmektedir. Esasında üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmîsenette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapıbulunmayan alandan faydalanma ya ilişkin sözleşme kayıtlarının, kural olarak sadece taraflarıbağlamasıgerekmektedir. Bu durumda ise, arazinin ve ya üst hakkının el değiştirmesi ile yeni malik ve ya yeni hak sahibinin bu sözleşme ile bağlıolmasımümkün olamayacaktır. Bu sonucun, uygulamada önemli bir gelişme gösteren üst hakkından beklenen yararların elde edilmesini engelleyeceği açıktır. İşte bu sakıncayıgidermek için, üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili sözleşme kayıtlarının, üst hakkınıve ya yüklütaşınmazıiktisap eden herkes için bağlayıcıolacağıkabul edilmiştir.
Açıklama
TMK Madde 827, üst hakkının içerik ve kapsamına ilişkin sözleşme kayıtlarının aynî etkisini, yani üçüncü kişilere karşı bağlayıcılığını düzenler. Hükme göre üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır. Eski Medeni Kanun’un 751/a maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/b maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, üst hakkını konu alan maddeler bütünü içinde sözleşme kayıtlarına genişletilmiş bir etki tanır ve böylece bu kayıtların kişisel hak sınırını aşmasını sağlar.
Kural olarak bir sözleşmenin kayıtları yalnızca tarafları bağlar; bu genel ilke gereğince üst hakkının içerik ve kapsamına ilişkin kayıtların da sadece sözleşmenin taraflarını bağlaması beklenirdi. Bu durumda arazinin veya üst hakkının el değiştirmesiyle, yeni malik veya yeni hak sahibinin bu kayıtlarla bağlı olmaması mümkün olurdu. Oysa bu sonuç, uygulamada giderek önem kazanan üst hakkından beklenen yararların elde edilmesini engellerdi; çünkü yapının konumu, niteliği veya özgülenme amacı gibi unsurların her devirde yeniden tartışma konusu olması hukuki istikrarı zedelerdi. İşte madde, bu sakıncayı gidermek için resmî senette yer alan bu kayıtların, üst hakkını veya yüklü taşınmazı iktisap eden herkes için bağlayıcı olacağını kabul ederek kayıtlara aynî nitelikte bir süreklilik kazandırır.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, üst hakkının içeriğini belirleyen resmî senet kayıtlarının taşınmazın veya hakkın her el değiştirmesinde yeni sahibi de bağlamaya devam etmesidir. Yargıtay’ın üst hakkı ve resmî senet kayıtlarına ilişkin içtihadında, içerik ve kapsama dair tescile yansıyan kayıtların sonraki iktisap edenler bakımından da bağlayıcı sayılacağı kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, resmî senette yapının en fazla beş katlı ve yalnızca konut amaçlı olacağı, taşınmazın bahçe kısmının ortak kullanıma açık kalacağı kararlaştırılmışsa, üst hakkını sonradan devralan kişi de bu sınırlamalara uymak zorundadır; bu kayıtların kendisine karşı ileri sürülemeyeceğini iddia edemez. TMK Madde 827 böylece üst hakkının içeriğine kalıcı ve herkese karşı geçerli bir çerçeve kazandırır.