TMK 828. Madde
(1) Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
(2) Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.
TMK 828. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/b maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/c maddesinden yararlanılarak kaleme alınan 157 maddede, üst hakkının sona ermesi hâlinde arazideki yapıların hukukî akıbeti belirlenmiştir. Bilindiği gibi üst hakkı, bütünleyici parça kuralına bir istisna oluşturmaktadır. Üst hakkısona erince, hâliyle bütünleyici parça kuralıuygul ama alanına girecek; böylece bu hakka dayanılarak arazide yapılan yapılar da arazinin bütünleyici parçası olarak arazi malikine ait olacaktır. Aynışekilde, taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkısona erince de, bu sayfa kapatılacak ve bu sayfada yer alan üst hakkıüzerindeki tüm sınırlıaynîhaklar, kısıtlamalar ve yükümler de sona erecek; ancak bedele ilişkin hükümler saklıolacaktır. Bu düzenleme yürürlükteki metinden farklı olarak sadece sürenin geçmesiyle değil tüm sona erme hâllerini kapsayacak şekilde kaleme alınmıştır.
Açıklama
TMK Madde 828, üst hakkının sona ermesi hâlinde arazideki yapıların ve hak üzerindeki diğer yüklerin hukuki akıbetini belirler. İlk fıkraya göre üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Eski Medeni Kanun’un 751/b maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/c maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, üst hakkının taşınmaz hukukundaki istisnai konumunu yansıtır. Bilindiği gibi üst hakkı, arazi üzerindeki yapının araziye değil hak sahibine ait olmasını sağlayarak bütünleyici parça kuralına bir istisna oluşturur; hak sona erince bu istisna ortadan kalkar ve bütünleyici parça kuralı yeniden işlerlik kazanarak yapılar araziyle bütünleşip malike ait olur.
İkinci fıkra, bağımsız ve sürekli üst hakkının tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş olduğu hâller için sicil işlemlerini düzenler. Böyle bir üst hakkı sona erince, açılmış olan taşınmaz sayfası kapatılır. Bu sayfa kapatılınca, taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de kendiliğinden sona erer; çünkü üzerinde kuruldukları hak artık mevcut değildir. Ancak bedele ilişkin hükümler saklı tutulur; yani sona erme sonucu yapılar için ödenecek bedel ve bunun rehinli alacaklılara sağladığı güvence ortadan kalkmaz. Bu düzenleme eski metinden farklı olarak yalnızca sürenin geçmesiyle sona ermeyi değil, üst hakkının bütün sona erme hâllerini kapsayacak biçimde kaleme alınmıştır.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, üst hakkının hangi sebeple sona ererse ersin yapıların araziyle bütünleşerek malike geçmesi ve hak üzerindeki sınırlı aynî hakların silinmesi, ancak rehinli alacaklıların bedel üzerindeki haklarının korunmasıdır. Yargıtay’ın üst hakkı ve bütünleyici parça kuralına ilişkin içtihadında, hak sona erince yapıların araziye ait olacağı ve sayfanın kapanmasıyla yüklerin düşeceği, bedel haklarının ise saklı kalacağı kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, bağımsız bölüm olarak tapuya kaydedilmiş bir üst hakkı süresi dolup sona erdiğinde, bu hakkın sayfası kapatılır, üzerindeki ipotek terkin edilir; ancak ipotekli alacaklı, m.829 uyarınca bedel üzerinden güvencesini sürdürebilir. TMK Madde 828 böylece sona ermenin sonuçlarını bütüncül biçimde düzenler.