TMK 829. Madde
(1) Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.
(2) Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir.
(3) Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.
TMK 829. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/c maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/d maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının sona ermesi hâlinde arazideki yapıların karşılığı olarak taşınmaz malikinin bir bedel ödemeyeceği esası getirilmiştir; ancak bu kuralın aksi kararlaştırılabilecektir. Böyle bir kararlaştırma hâlinde, ödenecek uygun bedelin miktarının ve hesaplanışbiçiminin belirleneceği; bu bedelin, rehinli alacaklıların güvencesini oluşturacağı ve rızalarıolmadıkça üst hakkısahibine ödeme yapılamayacağıaçıklığa kavuşturulmuştur. Kararlaştırılan bedel alacağının ödenmemesi ve ya güvence altına alınmamasıhâlinde, üst hakkısahibi ve ya rehinli alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere terkin edilen üst hakkıyerine aynıderecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilecektir. Bu ipotek üst hakkının sona ermesinden başlayarak üçay içinde tescil edilecektir. Burada teknik bir anlamda tazminat söz konusu olmayıp bir denkleştirme bedeli söz konusu olduğundan “tazminat” yerine “bedel” terimi kullanılmıştır.
Açıklama
TMK Madde 829, üst hakkı sona erince malike kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödenip ödenmeyeceğini ve bu bedelin rehinli alacaklılar bakımından işlevini düzenler. İlk fıkraya göre taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez; ancak uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Eski Medeni Kanun’un 751/c maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/d maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, üst hakkının sona ermesine bağlı malvarlıksal sonuçları belirler. Kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve onların rızası olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.
Bu düzenlemede dikkat çeken nokta, ödenecek bedelin teknik anlamda bir tazminat değil, denkleştirici nitelikte bir karşılık olmasıdır; bu nedenle metinde “tazminat” yerine bilinçli olarak “bedel” terimi kullanılmıştır. İkinci fıkra, bedelin korunması için özel bir güvence mekanizması getirir: kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Böylece sona eren üst hakkının sicildeki yeri boş bırakılmaz, bedel alacağı aynı rehin sırasını koruyarak güvenceye kavuşur. Üçüncü fıkra bu ipoteğin, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilmesini öngörerek hak düşürücü bir süre sınırı koyar.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, bedelin hem rehinli alacaklıları koruyan bir fon işlevi görmesi hem de ödenmemesi hâlinde ipoteğe dönüşebilen bir teminata kavuşmasıdır. Yargıtay’ın üst hakkı ve denkleştirme bedeline ilişkin içtihadında, bedelin rehinli alacaklıların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenemeyeceği ve üç aylık süre içinde tescil edilmeyen ipotek talebinin dinlenmeyeceği kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, üst hakkı sona erdiğinde yapılar için yüz bin lira bedel kararlaştırılmış ve bu hak bir bankaya rehnedilmişse, malik bedeli doğrudan üst hakkı sahibine ödeyemez; ödeme yapılmazsa banka, üç ay içinde terkin edilen üst hakkı yerine aynı sırada ipotek tescili isteyebilir. TMK Madde 829 böylece bedeli zincirleme biçimde güvenceye bağlar.