TMK 830. Madde
(1) Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
TMK 830. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/d maddesini karşılamaktadır. İsviçre Medenî Kanununun 779/d maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkısahibine bedel ödenmesi ve ya arazinin ilk hâline getirilmesi konulu anlaşmaların geçerliliğinin resmîşekle tâbi tutulması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi hususlarıdüzenlenmiştir. Böylece bu şerh, bu anlaşmaların, üst hakkını ve yüklütaşınmazıiktisap eden herkes için bağlayıcıolmasınısağlayacaktır. Yürürlükteki metinde şerh koşulu aranmamakta ve bu anlaşmalara, kanun gereği bu sonuçbağlanmaktadır. Bu durum eş ya hukukunun taşınmazlarla ilgili kişisel nitelikli hakların ancak kanunla öngörülen durumlarda şerh edilmesi ve bu suretle herkese karşıetkili olmasının sağlanmasıilkesiyle bağdaşmamaktadır. Bu nedenle, madde, eş ya hukuku ilkeleriyle uyumlu hâle getirilmiştir.
Açıklama
TMK Madde 830, üst hakkının sona ermesi hâlinde maliki ile üst hakkı sahibi arasındaki bedel ve arazinin eski hâline getirilmesi gibi konulara ilişkin anlaşmaların geçerlilik şeklini ve aleniyetini düzenler. Hükme göre, taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenecek bedelin miktarı ve hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Eski Medeni Kanun’un 751/d maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/d maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, bedele ilişkin diğer hükümleri tamamlayarak bu anlaşmaların hukuki çerçevesini belirler.
Anlaşmaların resmî şekle bağlanması, üst hakkının kuruluşundaki şekil güvencesinin bu tamamlayıcı anlaşmalara da taşınmasını sağlar; böylece tarafların iradesi belirli ve ispatlanabilir kılınır. Tapu kütüğüne şerh verilebilmesi ise bu anlaşmalara kişisel hak niteliğini aşan bir etki kazandırır: şerh sayesinde anlaşmalar yalnızca taraflar arasında değil, üst hakkını veya yüklü taşınmazı sonradan iktisap eden herkes bakımından bağlayıcı hâle gelir. Eski metinde şerh koşulu aranmıyor ve bu sonuç doğrudan kanundan doğuyordu; ancak bu durum, eşya hukukunun taşınmazlarla ilgili kişisel nitelikli hakların ancak kanunla öngörülen hâllerde şerhle herkese karşı etkili olabileceği ilkesiyle bağdaşmadığından, madde bu ilkeye uygun biçimde yeniden düzenlenmiştir.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, bedel ve arazinin eski hâline getirilmesine ilişkin anlaşmaların ancak resmî şekle uyularak geçerli olması ve üçüncü kişilere karşı etkili olabilmesi için tapuya şerh verilmesi gerekmesidir. Yargıtay’ın üst hakkı ve tapu şerhlerine ilişkin içtihadında, şerh verilmemiş kişisel anlaşmaların kural olarak yalnızca tarafları bağlayacağı, sonraki iktisap edenlere karşı ileri sürülemeyeceği kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, malik ile üst hakkı sahibi, hakkın sona ermesinde yapılar için belirli bir bedel ödeneceğini resmî senetle kararlaştırıp tapuya şerh ettirirlerse, taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişi de bu bedel borcuyla bağlı olur; şerh verilmemişse yeni malik bu anlaşmaya bağlı kalmaz. TMK Madde 830 böylece aleniyet ile bağlayıcılık arasındaki ilişkiyi düzenler.