Açıklama

831. madde sınırlı aynî haklar — üst hakkı ve taşınmaz yükü rejimi içinde süresinden önce devir istemi bakımından başvurulacak temel düzenlemedir. Hüküm, 17 Şubat 1926 tarihli ve 743 sayılı eski Türk Kanunu Medenîsi’nin 751. maddesinin karşılığıdır; mevcut hüküm dilsel olarak sadeleştirilmiş, esasa ilişkin bir değişiklik yapılmamıştır. Madde tek fıkradan oluşan, net ve doğrudan bir kural koyar.

Maddenin tek fıkrası şu kuralı koymaktadır: “Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.” Bu düzenleme, bağımsız ve sürekli üst hakkının taşınmaz olarak kaydedilmesi, süre sınırı, tapu kütüğünde ayrı sayfa tesisi bakımından uygulayıcıya doğrudan bir yol gösterir. Hükmün unsurlarının her biri somut olayda ayrı ayrı ispatı gereken olgulardır; unsurlardan birinin eksikliği kuralın uygulanmasına engel olur. Hâkim, öncelikle fıkradaki tanımlayıcı unsurları tespit eder, ardından somut olayın bu unsurları karşılayıp karşılamadığını değerlendirir ve son olarak hükmün öngördüğü sonucu uygular.

Madde, Tapu Kanunu m.26; Tapu Sicili Yönetmeliği m.22-28; İmar Kanunu m.18; Türk Borçlar Kanunu m.299 vd. (kira ile ilişki) hükümleri ile sistematik bütünlük içinde uygulanır. Üst hakkının bağımsız ve sürekli niteliği taşıması hâlinde ayrı bir tapu kütüğü sayfası açılır; bu durum, üst hakkının devir, ipotek konusu yapılma ve haciz bakımından taşınmaz gibi muamele görmesini sağlar. Üst hakkı süresi en az 30 yıl, en çok 100 yıl olup (TMK m.836) süresinin dolması ile yapı arazi malikine geçer ve kural olarak bedel ödenir. Taşınmaz yükü ise aynî yüküm niteliğinde olup malik yalnızca taşınmazın değeri ölçüsünde aynî sorumluluk taşır.

Yerleşik Yargıtay uygulaması — özellikle 1. ve 14. Hukuk Daireleri üzerinden —, süresinden önce devir istemi uyuşmazlıklarında üst hakkının süresi, kapsamı ve tapu kütüğündeki kaydı bakımından sözleşme serbestisi ile aynî hak düzeninin sınırlarını birlikte değerlendirmekte; süresi dolan üst hakkının sona ermesi ile yapının arazi malikine geçişinde TMK m.828 uyarınca bedel ödenmesi gerektiğini — sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça — kabul etmektedir. Üst hakkının bağımsız ve sürekli niteliğe sahip olup olmadığının tespiti, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydın sonuçlarını belirler. TMK m.2 dürüstlük kuralı ve m.3 iyiniyet karineleri, uyuşmazlığın çözümünde tamamlayıcı dayanak oluşturur; hakkın kötüye kullanılması def’i ise karşı tarafın açıkça dürüstlük kuralına aykırı davranması halinde gündeme gelir.

Avukatlık pratiğinde TMK m.831, üst hakkı ve taşınmaz yükü kaynaklı uyuşmazlıklarda dayanak norm olarak gösterilir. Tapu kütüğünde üst hakkının kaydı, sözleşme, imar durumu ve yapı ruhsatı belgeleri delil olarak sunulmalıdır. Madde, sınırlı aynî haklar — üst hakkı ve taşınmaz yükü rejiminin hukuki güvenlik içinde işlemesi bakımından yapı taşı işlevi görür. Avukat, üst hakkı sözleşmesinin süre, kapsam ve bedel unsurlarını sözleşme serbestisi çerçevesinde titizlikle düzenlemeli; süresi sona eren üst hakkında yapının akıbetini ve karşılıklı tazmin rejimini taraflara önceden açıklamalıdır. 831. madde, bağımsız ve sürekli üst hakkının taşınmaz olarak kaydedilmesi, süre sınırı, tapu kütüğünde ayrı sayfa tesisi mantığı ile birlikte değerlendirildiğinde, süresinden önce devir istemi sorunlarına öngörülebilir ve sistematik çözümler sunar; Türk özel hukukunun eşya hukuku omurgası içindeki yerini kuvvetle korur.