TMK 831. Madde
(1) Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.
TMK 831. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/e maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/f maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, arazi malikine, sürenin bitiminden önce üst hakkının kendisine devrini isteyebilme olanağıtanınmaktadır. Ancak bu olanağıkullanma, üst hakkısahibinin yetkilerinin sınırlarınıağır şekilde aşmasıve ya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırıdavranmasıhâlinde mümkün olabilecektir. Bu durumda da, üst hakkının arazi malikine geçmesi, bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte olacaktır. Böylece özellikle rehinli alacaklıların haklarının tehlikeye düşmesi önlenmişolmaktadır.
Açıklama
TMK Madde 831, malikin üst hakkını süresi dolmadan kendisine devrini isteyebilmesinin koşullarını belirler. Hükme göre üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. Eski Medeni Kanun’un 751/e maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/f maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, üst hakkını konu alan maddeler dizisinde malike tanınan en güçlü müdahale aracını oluşturur ve bedel ile kullanım usulünü düzenleyen 832. maddeyle birlikte uygulanır. Bu istem, sözleşmenin olağan süresinden önce sona erdirilmesine yol açtığından, kanun koyucu onu yalnızca nitelikli ihlallere bağlamış ve keyfî kullanımı sınırlamıştır.
Devir isteminin doğması iki ağır eşikten birine bağlıdır: ya üst hakkı sahibinin yetkilerinin sınırlarını ağır şekilde aşması, ya da sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması gerekir. Her türlü küçük ihlal değil, yalnızca nitelikli ve ciddi aykırılıklar bu yetkiyi harekete geçirir; bu yüksek eşik, üst hakkı sahibini önemsiz gerekçelerle hakkını kaybetme riskinden korur. Koşullar gerçekleştiğinde devir, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte gerçekleşir; yani hak, üzerindeki tüm yükleriyle bir bütün olarak malike geçer. Bu bütünlük ilkesi özellikle üst hakkı üzerinde rehin hakkı bulunan alacaklıların durumunu güvenceye alır, zira haklarının devirle ortadan kalkması önlenmiş olur.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, malikin ciddi ihlal hâlinde sözleşme süresinin bitimini beklemeden hakka el koyabilmesi, ancak bunu m.832’deki bedel ödeme koşuluna uyarak yapabilmesidir. Yargıtay’ın üst hakkı ve sözleşmesel yükümlülüklere ilişkin içtihadında, devir isteminin ancak nitelikli ve ağır aykırılık hâlinde doğacağı, küçük ihlallerin bu sonucu doğurmayacağı kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, üst hakkı sahibi sözleşmede konut yapılması kararlaştırıldığı hâlde taşınmazı izinsiz sanayi tesisine dönüştürür ve bu durum yetki sınırının ağır aşılması sayılırsa, malik üst hakkının rehinli alacaklıların hakları dâhil tüm yükleriyle kendisine devrini isteyebilir. TMK Madde 831 böylece malike güçlü ama eşiği yüksek bir koruma sağlar.