TMK 832. Madde
(1) Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir.
(2) Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.
TMK 832. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/f maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/g maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının süresinden önce arazi malikine devri isteminin kullanılmasında uygun bedel ödeme borcu düzenlenmektedir. Ancak üst hakkısahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olacaktır. Bu suretle, tarafların karşılıklımenfaatleri arasında adil bir denge kurulma ya çalışılmıştır. Bu bedelin ödenmesi ve ya güvence altına alınmasıyla, malike devir gerçekleşecektir. Bu düzenleme, bir taraftan güvence verilmesi suretiyle daha geçödeme olanağıtanınmışolmakla arazi malikini ve diğer taraftan da bedelin ödenmesi ve ya güvence altına alınmasından sonra devre olanak tanımakla üst hakkısahibini korumaktadır. 158
Açıklama
TMK Madde 832, malikin üst hakkını süresinden önce devralma hakkını kullanırken yerine getirmesi gereken bedel ödeme borcunu ve devrin koşullarını düzenler. İlk fıkraya göre malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Eski Medeni Kanun’un 751/f maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/g maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, bir önceki maddede (m.831) koşulları belirlenen süresinden önce devir isteminin malvarlıksal yönünü tamamlar ve böylece koşul ile sonuç arasındaki bağı kurar. Yapıların bedelsiz biçimde malike geçmesi engellenerek, üst hakkı sahibinin emek ve sermayesiyle meydana getirdiği değerlerin karşılıksız kalmaması, malik bakımından sebepsiz zenginleşmenin önüne geçilmesi sağlanır.
Bedelin belirlenmesinde üst hakkı sahibinin kusuru indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir; böylece devrin, sahibin yükümlülüklerine aykırı davranması sonucu gündeme geldiği hâllerde, ödenecek tutar kusur oranında azaltılarak taraflar arasında adil bir denge kurulur. İkinci fıkra, devrin gerçekleşmesini bedele bağlar: üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır. Bu kural çift yönlü bir koruma sağlar. Bir yandan güvence verilmesi suretiyle malike daha geç ödeme imkânı tanınarak malik korunur; diğer yandan bedel ödenmeden veya güvenceye bağlanmadan devrin gerçekleşmemesi sayesinde üst hakkı sahibi alacağını teminatsız kaybetme riskinden korunur. Devir ancak bu malvarlıksal koşul yerine geldiğinde tamamlanır.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, süresinden önce devir isteminin yalnızca koşulları oluştuğunda değil, bedel boyutu da çözüldüğünde sonuç doğurmasıdır. Yargıtay’ın üst hakkı ve yapı bedeline ilişkin içtihadında, yapılar için ödenecek bedelin uygun ve denkleştirici nitelikte belirlenmesi, üst hakkı sahibinin kusurunun ise indirim sebebi sayılması kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, malik kusurlu davranan üst hakkı sahibinden hakkı devralmak istediğinde, taşınmaz üzerindeki yapıların değeri uzman görüşüyle belirlenir, sahibin kusuru oranında bu bedelden indirim yapılır ve malik bu tutarı ödeyene veya güvenceye bağlayana kadar üst hakkı kendisine geçmez; bedel ödenmeden tapuda devir tescili yapılamaz. TMK Madde 832 böylece devir ile bedel arasında zorunlu bir bağ kurar.