TMK 832. Madde
(1) Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir.
(2) Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.
TMK 832. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/f maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/g maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının süresinden önce arazi malikine devri isteminin kullanılmasında uygun bedel ödeme borcu düzenlenmektedir. Ancak üst hakkısahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olacaktır. Bu suretle, tarafların karşılıklımenfaatleri arasında adil bir denge kurulma ya çalışılmıştır. Bu bedelin ödenmesi ve ya güvence altına alınmasıyla, malike devir gerçekleşecektir. Bu düzenleme, bir taraftan güvence verilmesi suretiyle daha geçödeme olanağıtanınmışolmakla arazi malikini ve diğer taraftan da bedelin ödenmesi ve ya güvence altına alınmasından sonra devre olanak tanımakla üst hakkısahibini korumaktadır. 158
Açıklama
Türk Medeni Kanunu’nun 832. maddesi, sınırlı aynî haklar — üst hakkı ve taşınmaz yükü alanında hakkın kullanılması meselesini düzenleyen hükümdür. Hüküm, 17 Şubat 1926 tarihli ve 743 sayılı eski Türk Kanunu Medenîsi’nin 751. maddesinin karşılığıdır; mevcut hüküm dilsel olarak sadeleştirilmiş, esasa ilişkin bir değişiklik yapılmamıştır. Madde 2 fıkra halinde düzenlenmiş olup hem asli kuralı hem de istisna ve tamamlayıcı hükümleri barındırmaktadır.
Maddenin fıkraları birlikte okunduğunda hakkın kullanılması bakımından asli çerçeve ortaya çıkar. I. fıkra şu hükmü içerir: “Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir.” II. fıkra şu hükmü içerir: “Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.” Fıkralar arasındaki iç bağlantı, bağımsız ve sürekli üst hakkının taşınmaz olarak kaydedilmesi, süre sınırı, tapu kütüğünde ayrı sayfa tesisi mantığı üzerinden kurulmuş olup uygulayıcı her fıkrayı diğerinin ışığında okumakla yükümlüdür.
Hükmün uygulanmasında başvurulacak paralel düzenlemeler arasında Tapu Kanunu m.26; Tapu Sicili Yönetmeliği m.22-28; İmar Kanunu m.18; Türk Borçlar Kanunu m.299 vd. (kira ile ilişki) yer alır. Üst hakkının bağımsız ve sürekli niteliği taşıması hâlinde ayrı bir tapu kütüğü sayfası açılır; bu durum, üst hakkının devir, ipotek konusu yapılma ve haciz bakımından taşınmaz gibi muamele görmesini sağlar. Üst hakkı süresi en az 30 yıl, en çok 100 yıl olup (TMK m.836) süresinin dolması ile yapı arazi malikine geçer ve kural olarak bedel ödenir. Taşınmaz yükü ise aynî yüküm niteliğinde olup malik yalnızca taşınmazın değeri ölçüsünde aynî sorumluluk taşır.
1. ve 14. Hukuk Daireleri’nin istikrarlı içtihadı, hakkın kullanılması uyuşmazlıklarında üst hakkının süresi, kapsamı ve tapu kütüğündeki kaydı bakımından sözleşme serbestisi ile aynî hak düzeninin sınırlarını birlikte değerlendirmekte; süresi dolan üst hakkının sona ermesi ile yapının arazi malikine geçişinde TMK m.828 uyarınca bedel ödenmesi gerektiğini — sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça — kabul etmektedir. Üst hakkının bağımsız ve sürekli niteliğe sahip olup olmadığının tespiti, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydın sonuçlarını belirler. TMK m.2 dürüstlük kuralı ve m.3 iyiniyet karineleri, uyuşmazlığın çözümünde tamamlayıcı dayanak oluşturur; hakkın kötüye kullanılması def’i ise karşı tarafın açıkça dürüstlük kuralına aykırı davranması halinde gündeme gelir.
Hukuk uygulamasında bu düzenleme, üst hakkı ve taşınmaz yükü kaynaklı uyuşmazlıklarda dayanak norm olarak gösterilir. Tapu kütüğünde üst hakkının kaydı, sözleşme, imar durumu ve yapı ruhsatı belgeleri delil olarak sunulmalıdır. Madde, sınırlı aynî haklar — üst hakkı ve taşınmaz yükü rejiminin hukuki güvenlik içinde işlemesi bakımından yapı taşı işlevi görür. Avukat, üst hakkı sözleşmesinin süre, kapsam ve bedel unsurlarını sözleşme serbestisi çerçevesinde titizlikle düzenlemeli; süresi sona eren üst hakkında yapının akıbetini ve karşılıklı tazmin rejimini taraflara önceden açıklamalıdır. 832. madde, bağımsız ve sürekli üst hakkının taşınmaz olarak kaydedilmesi, süre sınırı, tapu kütüğünde ayrı sayfa tesisi mantığı ile birlikte değerlendirildiğinde, hakkın kullanılması sorunlarına öngörülebilir ve sistematik çözümler sunar; Türk özel hukukunun eşya hukuku omurgası içindeki yerini kuvvetle korur.