TMK 836. Madde
(1) Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.
(2) Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.
TMK 836. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 751/j maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. İsviçre Medenî Kanununun 779/l maddesinden yararlanılarak kaleme alınan maddede, üst hakkının bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabileceği; süre uzatımının da üst hakkısüresinin dörtte üçüdolduktan sonra ve kurulması için öngörülen şekle uyularak, her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için olabileceği; uzatma ya ilişkin önceden verilen taahhüdün bağlayıcıolmayacağıbelirlenmiştir. Hükümde bir alt sınır getirilmekten kaçınılmış ve bunun saptanması, tarafların serbest iradesine bırakılmıştır.
Açıklama
TMK Madde 836, üst hakkının zaman bakımından üst sınırını düzenleyerek bu hakkın süresiz biçimde kurulmasını engeller. İlk fıkraya göre üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Eski Medeni Kanun’un 751/j maddesini karşılayan ve İsviçre Medeni Kanunu’nun 779/l maddesinden yararlanılarak kaleme alınan düzenleme, üst hakkını konu alan maddeler dizisinin süre boyutunu belirler. Yüz yıllık tavan, taşınmazın çok uzun süre boyunca başkasının yapı mülkiyeti altında kalmasını ve malikin mülkiyetinin fiilen anlamsızlaşmasını önlemeye hizmet eder. Hükümde bilinçli olarak bir alt sınır getirilmekten kaçınılmış, asgari sürenin saptanması tarafların serbest iradesine bırakılmıştır. Böylece kısa süreli yatırım amaçlı üst hakları da, uzun vadeli imar projeleri de aynı azami sınır içinde serbestçe biçimlendirilebilir.
İkinci fıkra, sürenin uzatılması bakımından özel bir mekanizma kurar. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu kural, uzatmanın ancak hakkın ömrünün ileri bir aşamasına gelindiğinde gündeme gelmesini sağlar ve böylece yüz yıllık üst sınırın dolaylı yoldan aşılmasını engeller. Önemli bir sınırlama olarak, bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir; yani taraflar hakkın kuruluşu sırasında ileride uzatma yapma yükümlülüğü kararlaştıramaz, uzatma kararı ancak dörtte üçlük süre dolduktan sonra serbestçe verilebilir. Uzatma da kuruluştaki gibi resmî şekle ve tescile tabidir.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, üst hakkının azami yüz yıllık dilimler hâlinde varlığını sürdürebilmesi, ancak her uzatmanın bağımsız ve önceden bağlanamaz bir irade beyanına dayanmasıdır. Yargıtay’ın üst hakkı ve sınırlı aynî haklara ilişkin içtihadında, süreyle bağlı hakların kanuni tavanı aşacak biçimde kurulamayacağı ve şekil şartına uyulmadan yapılan uzatmaların geçersiz sayılacağı kabul edilir. Somut bir örnek vermek gerekirse, doksan yıllık bir üst hakkı kuran taraflar, ancak altmış yedi buçuk yıl (sürenin dörtte üçü) geçtikten sonra hakkı en fazla yüz yıl daha uzatabilir; kuruluş sözleşmesine konulan “süre dolunca otomatik uzatılacaktır” kaydı ise bağlayıcı olmaz. TMK Madde 836 bu yapısıyla taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını korur.