TMK 844. Madde

(1) Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:

1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;

2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;

3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.

Açıklama

TMK Madde 844, taşınmaz yükünde alacaklının, yüklü taşınmazın yükten kurtarılmasını isteme yetkisini düzenler ve bu yetkiyi yükümlünün yetkisini düzenleyen TMK m.845 ile karşılıklı biçimde tamamlar. Hükme göre alacaklı, ya sözleşmeyle bu konuda yetkili kılınmışsa ya da maddede sayılan üç durumdan biri gerçekleşmişse malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını, yani yükün paraya çevrilerek tasfiyesini isteyebilir. Bu yetki, alacaklının güvencesinin tehlikeye düştüğü hâllerde devreye giren koruyucu bir mekanizmadır; çünkü taşınmaz yükünde alacaklı kural olarak yalnızca taşınmazın değerinden tatmin isteyebildiğinden, bu değerin azalması ya da bölünmesi onun teminatını doğrudan zayıflatır. Madde, bu tür risklerin ortaya çıktığı durumları somut koşullara bağlayarak alacaklıya erken bir tasfiye imkânı tanır.

Maddede sayılan üç durum, alacaklının teminatının tehlikeye girdiği tipik hâlleri kapsar. Birincisi, yüklü taşınmazın, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek biçimde bölünmesidir; ifraz sonucu teminatın parçalanması ve zayıflaması alacaklıya kurtarma isteme hakkı verir. İkincisi, malikin yüklü taşınmazın değerini düşürmesi ve buna karşılık başka bir güvence göstermemesidir; malik teminat değerini azaltıcı davranışlarda bulunup yerine yeni bir güvence sağlamazsa, alacaklı yükün tasfiyesini talep edebilir. Üçüncüsü ise malikin birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemesidir; bu sürekli temerrüt hâli de alacaklıya kurtarma yetkisi tanır. Bu üç durumun ortak noktası, alacaklının değere dayalı güvencesinin fiilen tehlikeye girmiş olmasıdır; alacaklı bu hâllerde malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyerek alacağını tahsil yoluna gidebilir.

Sayılan koşullardan biri gerçekleşmediği sürece alacaklı kural olarak kurtarma isteyemez; bu yetki ancak sözleşmesel yetkilendirme ya da maddedeki somut tehlike hâllerinden birinin varlığı hâlinde doğar. Yargıtay, taşınmaz yükünde alacaklının kurtarma talebinin teminatın gerçekten tehlikeye düştüğünün ortaya konmasına bağlı olduğunu benimsemektedir. Somut bir örnek olarak: Yüklü taşınmazın maliki, taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecek biçimde üzerindeki yapıları yıkar veya zarar verir ve alacaklıya bunun yerine başka bir teminat sunmazsa, alacaklı TMK Madde 844 uyarınca taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir. Aynı şekilde malik, üst üste üç yıl boyunca taşınmaz yükünün gerektirdiği edimleri hiç yerine getirmezse, alacaklı bu sürekli temerrüt nedeniyle yükün tasfiyesini talep ederek güvencesini paraya çevirme yoluna gidebilir.