TMK 852. Madde
(1) Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabilirler.
TMK 852. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 767 nci maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur.
Açıklama
TMK Madde 852, taşınmaz rehniyle güvence altına alınan alacağın faizine ilişkin temel kuralı koyar ve sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla tarafların faiz oranını serbestçe kararlaştırabileceklerini öngörür. Hüküm, sözleşme özgürlüğünün rehinli alacaklarda faiz bakımından geçerli olduğunu teyit ederken, bu özgürlüğü mutlak değil sınırlı bir serbesti olarak tanımlar. Maddedeki sınırlayıcı hükümler ifadesi, başta faiz mevzuatı, Türk Borçlar Kanunu’nun faize ilişkin düzenlemeleri ve tüketici kredilerine yönelik koruyucu kurallar olmak üzere, faiz oranını sınırlandıran tüm emredici hükümleri kapsar. Böylece taraflar serbestçe anlaşabilseler de, bu serbesti kanunla çizilen üst sınırların ve koruyucu düzenlemelerin ötesine geçemez.
Maddenin uygulanmasında faiz, rehnin teminat kapsamına da etki eder; çünkü taşınmaz rehni yalnızca anaparayı değil, kararlaştırılan faizi de güvence altına alır. Taraflar rehin kurulurken faiz oranını belirler ve bu oran resmî rehin sözleşmesinde ve tescilde gösterilir; bu sayede taşınmazın paraya çevrilmesi hâlinde alacaklı, anapara yanında işlemiş faizi de rehin güvencesinden tahsil edebilir. Ancak kararlaştırılan oranın mevzuatta öngörülen üst sınırları aşması hâlinde, aşan kısım geçersiz sayılır ve faiz yasal ya da izin verilen azamî orana çekilir. Özellikle tüketici niteliğindeki konut ve ihtiyaç kredilerinde, koruyucu mevzuat faiz serbestisini önemli ölçüde sınırlandırır; ticari kredilerde ise serbesti daha geniştir ancak yine de tamamen sınırsız değildir.
Sınırlayıcı hükümlere aykırı biçimde belirlenen faiz, kararlaştırıldığı oranda değil, hukuken izin verilen ölçüde hüküm doğurur; fahiş faiz koşulu kısmen geçersiz kabul edilir. Yargıtay, rehinle teminat altına alınan alacaklarda da faiz serbestisinin emredici sınırlamalarla kayıtlı olduğunu ve aşırı faiz şartlarının indirilebileceğini benimsemektedir. Somut bir örnek olarak: Bir işletmenin ticari kredisi için taşınmazını ipotek ettirdiği bir ilişkide taraflar yıllık faiz oranını serbestçe belirleyebilir ve bu oran tapuda gösterildiğinde rehin teminatı kapsamına girer; ancak aynı serbesti, bir tüketicinin konut kredisinde geçerli olmaz, çünkü bu alanda faiz mevzuatla sınırlanmıştır ve sözleşmeyle bu sınırların aşılması TMK Madde 852’deki saklı tutulan sınırlayıcı hükümler nedeniyle geçersiz olur.