TMK 884. Madde
(1) Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.
(2) Alacak, borcu ödeyen malike geçer.
TMK 884. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 799 uncu maddesini karşılamaktadır. Maddeyle borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz malikine borcu ödemek suretiyle, taşınmazınıtakipten kurtarma ve alacaklı ya hâlef olma hakkıverilmektedir.
Açıklama
TMK Madde 884, borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotekli taşınmaz malikinin borcu ödeyerek taşınmazını kurtarma hakkını düzenler ve mülga 743 sayılı Kanun’un 799. maddesini karşılar. Hüküm, kendi taşınmazını başkasının borcuna teminat gösteren veya ipotekli bir taşınmazı borçtan sorumlu olmaksızın edinen malikin menfaatini korur. Bu malik, borçlu olmamasına rağmen taşınmazının cebrî satış tehdidi altında olduğundan, kanun ona aktif bir savunma ve kurtarma imkânı tanımıştır. Düzenleme, TMK m. 881 ve devamındaki ipotek hükümleri ile TMK m. 885’teki ipotekten kurtarma kurumunun bütünleyici parçasıdır ve teminat veren üçüncü kişinin taşınmazını koruma iradesine hukuki zemin sağlar.
Uygulama mekanizması, malikin borcu asıl borçlunun tabi olduğu koşullar içinde ödemesine dayanır. Malik, borcun muacceliyeti, faizi ve sair şartları bakımından borçluya ait koşullar çerçevesinde ödeme yaparak taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını (terkinini) isteyebilir. Bu, malikin borçludan daha ağır koşullarla yükümlü tutulamayacağı, fakat borçlunun sahip olduğu def’i ve itirazlardan da yararlanacağı anlamına gelir. Ödemeyi gerçekleştiren malik bakımından maddenin ikinci fıkrası kritik bir sonuç doğurur: ödenen alacak, kanun gereği borcu ödeyen malike geçer; yani malik, alacaklının yerine geçerek (halefiyet) asıl borçluya rücu edebilir hâle gelir.
Hükmün doğurduğu sonuç, malikin ödeme yoluyla hem taşınmazını cebrî takipten kurtarması hem de ödediği tutarı asıl borçludan geri alabilmesidir. Kanuni halefiyet sayesinde malik, alacağın teminatları ve fer’îleriyle birlikte alacaklının hukuki konumunu devralır; bu, onun yaptığı ödemenin kendi mal varlığında kalıcı bir kayba dönüşmesini önler. Yargıtay’ın taşınmaz rehni ve halefiyete ilişkin içtihadı, borçtan sorumlu olmayan malikin ödemeyle alacaklıya halef olacağını ve borçluya rücu edebileceğini kabul eder. Somut örnek: eşinin işyeri kredisi için kendi dairesini ipotek eden ve krediden şahsen sorumlu olmayan kişi, banka icra takibine başlayınca kalan kredi borcunu ödeyerek daire üzerindeki ipoteğin terkinini isteyebilir; ödediği tutar için kanunen alacaklının yerine geçip eşine rücu edebilir.