TMK 885. Madde
(1) Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir.
(2) İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.
(3) İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır.
TMK 885. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 800 üncümaddesini karşılamaktadır. Maddeyle ipotekli bir taşınmazısonradan iktisap eden ve borçtan şahsen sorumlu olmayan yeni maliklere belirtilen koşullar çerçevesinde taşınmazırehinden kurtarma hakkıtanınmaktadır. Taşınmazımiras yoluyla sonradan edinme madde kapsamıdışında kalmaktadır.
Açıklama
TMK Madde 885, ipotekten kurtarma (rehinden kurtarma) hakkının koşullarını ve usulünü düzenleyen temel hükümdür ve mülga 743 sayılı Kanun’un 800. maddesini karşılar. Hüküm, değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş taşınmazı sonradan edinen ve borçtan şahsen sorumlu olmayan kişiye, taşınmazını rehinden arındırma imkânı tanır. Bu hak, TMK m. 884’teki borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteme hakkını tamamlar ve sabit derece ilkesinin uygulandığı taşınmaz rehni sisteminde, taşınmaz değerinin gereğinden fazla rehin yüküyle kilitlenmesini önler. Gerekçede de belirtildiği gibi taşınmazı miras yoluyla edinme, bu maddenin kapsamı dışında bırakılmıştır; hüküm yalnızca iradi (satım, bağış gibi) edinmeleri kapsar.
Uygulama mekanizması, edinmenin karşılıklı olup olmamasına göre ikiye ayrılır. Taşınmazı bir bedel ödeyerek (örneğin satın alarak) edinen kimse, icra takibine başlanmadan önce satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız, yani bağış gibi bir yolla edinen kimse ise kendi takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanır. Her iki hâlde de hakkın kullanımı, alacaklılara altı ay önceden yapılacak yazılı bir ihbara bağlıdır; bu süre, alacaklılara TMK m. 886 uyarınca açık artırma isteme hakkını değerlendirme imkânı tanır. Ödenen ipotekten kurtarma bedeli, alacaklılar arasında sıra (derece) düzenine göre dağıtılır; önceki derecedeki alacaklı tam tatmin edilmeden sonraki dereceye geçilmez.
Hükmün sonucu, koşulların eksiksiz gerçekleşmesi hâlinde taşınmazın ipotek yükünden kurtulması ve alacaklıların kendilerine düşen bedelle yetinmek zorunda kalmasıdır. Kurtarma hakkının kullanılması, icra takibinin başlamasından önce gerçekleşmelidir; takip başladıktan sonra bu yola gidilemez, bu nedenle zamanlama belirleyicidir. Yazılı ihbar koşuluna uyulmaması veya bedelin sıraya göre dağıtımının gözardı edilmesi işlemi sakatlar. Yargıtay’ın taşınmaz rehnine ilişkin içtihadı, kurtarma hakkını yalnızca borçtan şahsen sorumlu olmayan iradi edinen malike tanır. Somut örnek: piyasa değeri 800.000 TL olan, ancak 1.200.000 TL borç için ipotekli bir daireyi 800.000 TL’ye satın alan ve krediden sorumlu olmayan kişi, alacaklılara altı ay önceden yazılı ihbarda bulunup 800.000 TL’yi ödeyerek daireyi ipotekten kurtarabilir.