TMK 886. Madde
(1) İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler.
(2) Satış, icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır.
(3) Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması hâlinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hâllerde açık artırma giderleri malike, aksi hâlde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur.
TMK 886. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 801 inci maddesini karşılamaktadır. Maddeyle alacaklılara yeni malikin ipotekten kurtarma istemine karşılık olarak “ taşınmazıaçık artırma ile” sattırma hakkıtanınmaktadır.
Açıklama
TMK Madde 886, ipotekten kurtarma kurumunun tamamlayıcı aşamasını oluşturan açık artırma yolunu düzenler ve mülga 743 sayılı Kanun’un 801. maddesini karşılar. Hüküm, TMK m. 885 uyarınca borçtan şahsen sorumlu olmayan yeni malikin taşınmazı ipotekten kurtarma istemine karşı alacaklılara tanınan bir denetim ve itiraz imkânıdır. Malikin belirlediği veya ödediği bedeli düşük bulan alacaklılar, taşınmazın gerçek değerinin açık artırmada ortaya çıkmasını sağlayabilirler. Bu yönüyle madde, malikin kurtarma bedelini düşük tutarak alacaklıları zarara uğratmasını engelleyen bir dengeleme aracıdır ve İcra ve İflas Kanunu’nun cebrî satış hükümleriyle bağlantılı olarak işler.
Uygulama mekanizması, sıkı bir süre ve gider koşuluna bağlanmıştır. Alacaklılar, ipotekten kurtarma ihbarının kendilerine tebliğinden başlayarak bir ay içinde, açık artırma giderlerini peşin ödemek suretiyle ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Satış, doğrudan icra dairesince ve İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir; bu, satışın kamusal denetim altında, şeffaf biçimde yapılmasını güvence altına alır. Açık artırmada elde edilen miktarın, satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla çıkması hâlinde, bu yüksek miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Böylece taşınmazın gerçek piyasa değeri esas alınmış olur ve alacaklıların korunması sağlanır.
Giderlerin paylaşımına ilişkin sonuç, açık artırmayı istemenin haklı çıkıp çıkmamasına göre belirlenir. Artırma bedeli, malikin takdir ettiği bedelden fazla çıkmışsa, alacaklının istemi haklı görülmüş sayılır ve açık artırma giderleri malike yüklenir; tersine artırma bedeli daha düşük kalmışsa giderler açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur. Bu düzenleme, alacaklıyı dayanaksız ve spekülatif artırma taleplerinden caydırırken, gerçekten düşük takdir edilmiş bedellere karşı korur. Yargıtay’ın ipoteğin paraya çevrilmesi ve ipotekten kurtarmaya ilişkin içtihadı, bir aylık sürenin ve giderlerin peşin yatırılması koşulunun usulî zorunluluk olduğunu kabul eder. Somut örnek: malik taşınmaz için 500.000 TL kurtarma bedeli takdir etmiş; bir alacaklı bir ay içinde gideri yatırıp artırma istemiş, satıştan 650.000 TL elde edilmişse, kurtarma bedeli 650.000 TL olur ve giderleri malik öder.