TBK 244. Madde

I. Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

II. Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.

III. Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

TBK 244. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 215 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 243 üncü maddesinde, taşınmaz satışında, satılanın miktarındaki eksikliğinden satıcının sorumlu olup olmadığı ve ayıplı bir yapının satışında, satıcıya karşı açılacak davalarda zamanaşımının başlangıcı ve süresi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 215 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “C. Tekeffül” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Sorumluluk” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 215 inci maddesinin son fıkrasında kullanılan “Bir binanın” şeklindeki ibare, Tasarıda “Bir yapının” şeklinde değiştirilerek, hükmün kapsamı genişletilmiştir. Aynı fıkrada kullanılan “sâkıt olur.” şeklindeki ibare, Tasarıda “zamanaşımına uğrar.” şeklinde düzeltilmiştir.

Maddenin son fıkrasına, Tasarının 230 uncu maddesinin son fıkrasıyla uyumlu olarak, eklenen yeni bir cümle ile, ağır kusurlu olan satıcının beş yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamayacağı belirtilmiştir. Ağır kusurun, kastı, dolayısıyla aldatmayı ve ağır ihmali de içerdiği göz önünde tutularak, Tasarının 243 üncü maddesinin son fıkrasının ikinci cümlesinde “ağır kusurlu” teriminin kullanılmasıyla yetinilmiştir.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 244. maddesi, taşınmaz satışında satıcının yüzölçümü eksikliğinden ve yapı ayıbından doğan sorumluluğunu düzenleyen özel bir hükümdür. Taşınmazlar kendine özgü özellikler taşıdığı için satıcının sorumluluğu özel kurallara tabidir. 818 sayılı Kanun’un 215. maddesini karşılamaktadır.

Maddenin birinci fıkrasına göre aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, taşınmazın gerçek yüzölçümü ile sözleşmede beyan edilen yüzölçümü arasındaki farkın tazmin edilmesini sağlar.

Sözleşmede belirtilen yüzölçümü, alıcının satın alma kararında önemli bir faktördür. Bedel genellikle birim alan üzerinden hesaplanır (örneğin metrekare başına TL). Yüzölçümünün sözleşmede yazandan az çıkması, alıcının beklediği malvarlığına sahip olmaması anlamına gelir.

Tazminat hesabı, eksik kısmın değeri üzerinden yapılır. Satış bedelinin metrekare fiyatı belirlenir ve eksik metrekarelerle çarpılır. Örneğin 500 m² olarak satılan ama gerçekte 480 m² olan arsanın eksiği 20 m² olur; bu 20 m²’nin değeri alıcıya iade edilir.

Bu kural "aksine sözleşme olmadıkça" uygulanır. Taraflar sözleşmede farklı bir düzenleme yapabilirler. Örneğin "yüzölçümü yaklaşık 500 m²’dir, kesin değildir" gibi bir hüküm varsa bu tazminat uygulanmaz. Ancak böyle bir hüküm açık olmalıdır; örtülü varsayımlar yeterli değildir.

İkinci fıkra, özel bir istisna getirir: satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.

Bu hüküm, tapu sicilindeki yüzölçümü bilgisinin özel durumunu düzenler. Eğer tapu kaydındaki yüzölçümü resmî bir ölçüme dayanıyorsa (kadastro ölçümü, resmî harita verileri gibi) ve satıcı bu ölçümü özel olarak üstlenmemişse, eksik için sorumlu değildir.

Bu istisnanın mantığı şudur: satıcı, tapu kayıtlarının doğruluğunun resmî kurumlar tarafından sağlandığı bir sistemde, bu kayıtları ayrıca garanti etmek zorunda tutulmamalıdır. Kadastro hatası, eski ölçüm hataları gibi durumlar, satıcının değil resmî kurumların sorumluluğundadır.

Ancak satıcı özellikle üstlenmişse sorumlu olur. "Özellikle üstlenmiş" ifadesi, açık bir garanti taahhüdünü gerektirir. Örneğin satıcı "bu arsa gerçekten 500 m²’dir, kesinlikle onaylıyorum" diye beyan etmişse, tapu sicilindeki bilgi yanlış olsa bile sorumlu olur.

Üçüncü fıkra, yapı ayıpları konusunda özel bir zamanaşımı düzenler: bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Yapıların ayıpları için genel iki yıllık süre (TBK m. 231) yerine uzatılmış süreler uygulanır. Bu uzatmanın nedeni, yapı ayıplarının genellikle uzun süre sonra ortaya çıkmasıdır. Taşıyıcı sistemdeki sorunlar, temel kayması, yalıtım hataları yıllar sonra belirtisini gösterebilir.

Beş yıllık süre, satıcının normal sorumluluğu için uygulanır. Mülkiyetin geçmesinden (tescilden) itibaren işler. Bu süre içinde ortaya çıkan yapı ayıpları için tazminat davası açılabilir.

Ancak satıcının ağır kusuru varsa süre yirmi yıla uzatılır. Ağır kusur, kasten veya ağır ihmalle ayıplı yapı devretmeyi ifade eder. Örneğin yapım sırasında bilerek kötü malzeme kullanma, yapısal sorunları bilerek gizleme, imar aykırılığını gizlice yapma gibi davranışlar ağır kusurdur.

Yirmi yıllık uzatma, ağır kusurlu satıcıya karşı alıcıyı uzun süre korur. Özellikle yapı sahipleri ve müteahhitler için bu hüküm caydırıcıdır; yıllarca sürecek sorumluluk endişesi, ilk yapımda kaliteye özen göstermeyi teşvik eder.

Doktrinde bu madde, "taşınmaz satışının özel sorumluluk rejimi" olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay kararları, yüzölçümü eksikliği davalarında resmî ölçümlerin önemini; yapı ayıpları davalarında ağır kusurun ispatını titizlikle değerlendirmektedir.

Uygulamada bu madde, arsa alım-satımlarında (yüzölçümü uyuşmazlıkları), bina satışlarında (yapısal ayıplar), inşaat sözleşmelerinde (müteahhit sorumluluğu), kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında önemli sonuçlar doğurur. Bu düzenleme, taşınmaz sorumluluğunun özel yapısını koruyan kritik bir hükümdür.