TBK 245. Madde

I. Satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya teslimle geçer. Bu hüküm, alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır.

II. Bu sözleşmenin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

TBK 245. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 216 ncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 244 üncü maddesinde, taşınmaz satışında yarar ve hasarın alıcıya hangi anda geçeceği düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 216 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Menfaat ve Muhatara” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Yarar ve hasar” şeklinde değiştirilmiştir. Tasarının 207 nci maddesinde, taşınmazlarda yarar ve hasarın, “tescil” anında alıcıya geçmesi öngörüldüğü için, 244 üncü maddesinin uygulama alanı dardır. Kaldı ki, tapu siciline alıcı adına yapılacak tescil, taşınırlarda zilyetlik ve mülkiyetin devri sonucunu doğuran tasarruf (www.alomaliye.com) işlemi işlevini görmektedir. Maddede, açıklık sağlamak ve öğretideki tartışmaları ortadan kaldırmak amacıyla, “tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse” şeklinde düzeltilmiştir. Böylece, bu olasılıkta yarar ve hasarın alıcıya teslimle geçmesi söz konusu olacaktır. Meselâ, bir konut satışında alıcı adına tescil yapılmış olmakla birlikte, satıcının kendisine yeni bir konut bulması için teslimin altı ay sonra yapılacağı kararlaştırıldığında, bu süre içinde satıcının kusuru olmaksızın konut yanarsa, teslim henüz gerçekleşmediği için hasara satıcı katlanacaktır. Maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi ile, Tasarının 207 nci maddesinin ikinci fıkrasında taşınır satışlarına benzer biçimde, alıcı, satılanı teslim almada temerrüde düştüğü takdirde, taşınmazın yarar ve hasarının, teslim gerçekleşmişçesine alıcıya geçeceği kabul edilmiştir. Buna benzer bir düzenleme, Alman Medeni Kanununun 446 ncı paragrafında da yer almaktadır.

Maddenin ikinci fıkrasında, uygulama göz önünde tutularak, teslimin tescil tarihinden sonra gerçekleştirilmesine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği için âdi yazılı şeklin yeterli olduğu kabul edilmiştir.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 245. maddesi, taşınmaz satışında yarar ve hasarın alıcıya geçişinin özel bir durumunu – tescilden sonra teslim gerçekleşecek durumları – düzenleyen hükümdür. Bu madde, TBK m. 208’deki genel kuralı taşınmaz satışı bağlamında özelleştirir. 818 sayılı Kanun’un 216. maddesini karşılamaktadır.

Maddenin birinci fıkrasına göre satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya teslimle geçer. Bu hüküm, taşınmaz satışında yarar ve hasar geçişinin özel bir kural durumunu düzenler.

TBK m. 208’deki genel kural gereği, taşınmaz satışında yarar ve hasar tescil anına kadar satıcıda kalır; tescille birlikte alıcıya geçer. Ancak bu kural mutlak değildir; taraflar sözleşme ile farklı düzenleme yapabilirler. Özellikle tescil ile teslim arasında zaman farkı olduğunda özel kurallar gereklidir.

Pratik bir örnek: satıcı ve alıcı, taşınmazın tescilini hemen yapmayı ancak fiili teslimi altı ay sonra yapmayı kararlaştırmışlardır. Satıcının yeni bir konut bulma süresi vardır veya alıcının taşınmaya hazırlanma zamanı gereklidir. Bu durumda altı aylık süre boyunca yarar ve hasar kimdedir?

Genel kural uygulansaydı, tescil anında yarar ve hasar alıcıya geçecekti; ancak alıcı fiilen taşınmazda olmadığı için hasar riskini üstlenmesi haksız olurdu. Bu nedenle özel kural getirilmiştir: eğer teslim için sözleşmeyle ayrı bir süre belirlenmişse, yarar ve hasar teslim anında geçer.

Bu düzenleme adildir. Alıcı, fiilen taşınmazı kullanıma alacağı ana kadar taşınmazdan yarar sağlayamaz; bu nedenle hasarı da üstlenmemesi mantıklıdır. Satıcı ise fiili zilyetliği koruduğu sürece yarar ve hasarın sorumluluğunu taşır.

Örneğin tescil yapılmış ancak teslim 6 ay sonra yapılacak olan bir konutta, satıcı tapu kaydında artık malik değildir; ancak fiilen kullanmaya devam etmektedir. Bu 6 ay içinde konut kusursuz olarak deprem veya yangın nedeniyle yıkılırsa, hasar kime aittir? TBK m. 245 gereği satıcı taşımalıdır; çünkü teslim henüz gerçekleşmemiştir.

Aynı fıkranın ikinci cümlesi, alıcı temerrüdünü düzenler: bu hüküm, alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır. Yani alıcı teslim için belirlenen zamanda taşınmazı almaktan kaçınırsa, sanki teslim edilmiş gibi yarar ve hasar ona geçer.

Bu kural, alıcıyı teslim almaya teşvik eder. Eğer alıcı tembellik ederse, teslim anında geçmesi gereken hasar yine ona yüklenir. Satıcı, alıcının pasif tutumundan dolayı zarara uğramaz.

İkinci fıkra, şekil şartını düzenler: bu sözleşmenin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Yani tescil sonrası teslim için süre belirleyen sözleşme yazılı olmalıdır.

Bu yazılı şekil şartı pratik güvenlik sağlar. Taşınmaz satışı zaten resmî şekle tâbidir; ancak asıl satış sözleşmesinden sonra yapılan yan anlaşmalar adî yazılı şekilde olabilir. Yarar ve hasar konusundaki özel anlaşma da yazılı olmalı; aksi hâlde genel kural uygulanır.

Yazılı şekil şartı, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları önler. Eğer sözleşmede "taşınmaz tescilden sonraki üç ay içinde teslim edilecektir" gibi yazılı bir hüküm varsa, yarar ve hasar bu üç ay içinde satıcıda kalır. Yazılı olmazsa, genel kural (tescil anında geçiş) uygulanır.

Doktrinde bu madde, "hasar geçişinin fiili zilyetliğe bağlanması" prensibinin taşınmaz bağlamında uygulanması olarak değerlendirilmektedir. Tescil hukuki mülkiyeti, teslim ise fiili kullanımı temsil eder. İkisi ayrıştığında, ekonomik risk fiili kullanan tarafta kalmalıdır.

Yargıtay kararları, tescil sonrası teslim anlaşmalarının yazılılığını titizlikle aramaktadır. Özellikle konut ve ticari mülk satışlarında alıcı-satıcı arasındaki yan anlaşmalar bu hüküm çerçevesinde değerlendirilir.

Uygulamada bu madde, konut satışlarında (satıcının yeni konuta taşınma süresi), ticari mülk satışlarında (iş devri hazırlık süresi), inşaat satışlarında (alıcının iç mekân hazırlığı), tarım arazilerinin satışında (hasat sonrası teslim) önemli sonuçlar doğurur. Bu düzenleme, taşınmaz satışının kendine özgü pratik ihtiyaçlarına uyum sağlayan önemli bir kuraldır.