TBK 340. Madde
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
TBK 340. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “B. Bağlantılı sözleşme” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının tek fıkradan oluşan 339 uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme konusu düzenlenmektedir.
Maddede, kiracıyı koruma amacıyla, kiracının yararı olmaksızın, konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmenin kurulması veya devamının bir başka sözleşmeyle kiracılık ile ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanması hâlinde, kira ile bağlantılı bu sözleşmenin geçersiz olduğu hükme bağlanmıştır. Burada 818 sayılı Borçlar Kanununun 20 nci maddesi anlamında her zaman ileri sürülebilen ve hâkim tarafından re’sen nazara alınması gereken kesin hükümsüzlük söz konusudur, burada geçersiz olan bağlantı sözleşmesidir. Kira sözleşmesi geçerliliğini korur; yani kısmi geçersizlik söz konusudur.
Kiracı, bu madde ile kiraya verenin kiracı karşısında güçlü olma konumunu kullanarak kiracılıkla ilgisi olmayan başkaca borçları kendisine yüklemesine karşı korunmuştur. Meselâ, kiracının kiralayana karşı kiralananı satın alma yükümü altına girmesi veya önceki kiracının bıraktığı eşyayı satın almayı borçlanması ya da kiralananla ilgili bir sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi durumları geçerli olmayacaktır.
Öte yandan kiracılıkla bağlantısı bulunmayan, borç altına girmenin geçersiz olması bakımından, bu borçlanmanın kiraya verene veya üçüncü kişiye karşı olmasında fark yoktur. Her iki durumda da geçersizlik söz konusu olacaktır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 254 üncü maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yasağını düzenleyen önemli bir kiracı koruma hükmüdür.
Madde, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir şeklinde düzenler.
Bu hüküm, kiraya verenin güçlü pozisyonunu kullanarak kiracıya kira ilişkisiyle doğrudan ilgili olmayan borçları dayatmasını engeller. Bu tür uygulamalar, kiracıyı haksız yere zora sokar.
Hükmün uygulanma koşulları: (1) konut veya çatılı işyeri kirası olması, (2) ek sözleşmenin kiracı yararına olmaması, (3) ek sözleşmenin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olmaması, (4) kira sözleşmesinin kuruluşu veya devamının bu ek borçlara bağlanması.
Tipik örnekler: kiracının kiralananı sonunda satın almayı taahhüt etmesi, önceki kiracıdan eşya satın almak zorunda olması, belirli bir sigorta şirketiyle sözleşme yapması, kiralayanın önerdiği temizlik/güvenlik firmasıyla çalışması.
"Kiracının yararı olmaksızın" kriteri önemlidir. Eğer ek sözleşme gerçekten kiracı yararına ise (örneğin indirimli hizmet), bu hüküm uygulanmaz. Ancak pratikte genelde kiraya verenin çıkarı için dayatılan durumlar bu kapsamdadır.
"Kullanımla doğrudan ilişkisi olmama" kriteri ikinci önemli unsurdur. Doğal gider paylaşımları, apartman aidatı, elektrik-su faturaları kira ilişkisiyle doğrudan bağlantılıdır. Ancak sigorta, mal satışı, hizmet sözleşmeleri gibi ayrı işlemler doğrudan ilgili sayılmaz.
Yasağın sonucu: kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Yani kiracı, bu ek borçları yerine getirmek zorunda değildir. Geçersizlik, TBK m. 27 anlamında kesin hükümsüzlüktür; mahkeme tarafından resen dikkate alınır.
Önemli: kısmi geçersizlik söz konusudur. Sadece bağlantılı ek sözleşme geçersizdir; kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Kiracı kira ilişkisini sürdürür, ancak ek yükümlülükler ortadan kalkar.
Pratik örnekler: kiralayan, "bu daireyi kiralamak için benim dükkanımdan 5.000 TL’lik eşya almanız gerekir" diyorsa, bu ek anlaşma geçersizdir. "Kira sözleşmesini sürdürmek istiyorsanız, belirli bir sigorta firmasıyla anlaşın" dayatması da geçersizdir.
Bu düzenleme, kiraya verenin güçlü ekonomik pozisyonunu kötüye kullanmasını engeller. Kiracı, gerçek kira bedeli dışında gizli ek maliyetlerle karşılaşmaz.
Doktrinde bu madde, "sözleşme özgürlüğünün kiracı koruma sınırı" olarak değerlendirilmektedir. Kira sözleşmesi bağımsız bir ekonomik ilişki olmalıdır; yan yükümlülüklerle bozulmamalıdır.