TBK 364. Madde

I. Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.

II. Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez.

TBK 364. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 278 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 363 üncü maddesinde, kiralananı kullanma ve işletme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 278 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Kiracının Borçları / I. Borca muvafık surette tekayyüt / 1. İşletme” ibaresi, Tasarıda “II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 364. maddesi, ürün kirasında kiracının kiralananı özenle kullanma ve işletme borcunu düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel yükümlülüğü belirler: kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Bu hüküm, ürün kirasının karakteristik özelliğini yansıtır: aktif işletme. Sıradan kirada kiracı pasif kullanıcı iken, ürün kirasında aktif üretici/işletmecidir.

Özgülendiği amaca uygunluk: kiralanan ne amaçla kiraya verilmişse o amaçla kullanılmalıdır. Tarım arazisi ekim için; hayvancılık işletmesi hayvancılık için; restoran lokantacılık için. Amaç değişikliği yasaktır.

"İyi bir biçimde işletme" objektif bir standarttır. Ortalama bir çiftçinin/işletmecinin göstereceği özen beklenir. Modern tarım teknikleri, uygun bakım, sürdürülebilir üretim beklenir.

"Ürün vermeye elverişli durumda bulundurma" önemli bir alt yükümlülüktür. Kiracı, kiralananın sadece mevcut verimini kullanmakla kalmaz, ürün verme kapasitesini de korumakla yükümlüdür.

Pratik uygulamalar: – Toprak bakımı: gübreleme, rotasyon, kimyasal dengeleme – Sulama: düzenli ve yeterli sulama – Hastalık mücadelesi: bitki/hayvan sağlığı – Alt yapı bakımı: sulama sistemi, barınaklar – Ürünlerin zamanında hasadı

İkinci fıkra, işletme usulünü değiştirme yasağını getirir: kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez.

Bu hüküm, kiralananın uzun vadeli değerini korumaya yöneliktir. Kiracı, kira süresi içinde rahat çalışabilir; ancak kira bittikten sonra bile etkisi görülecek değişiklikler yapamaz.

Örnekler: – Meyve bahçesinin ağaçlarını sökmek (yerine başka bitki ekmek) – Toprağı kalıcı şekilde bozmak – Hayvan türünü tamamen değiştirmek – Restoranın ana fonksiyonunu değiştirmek

Kiracı, böyle değişiklikler yapmak istiyorsa kiraya verenin iznini almalıdır. İzin olmadan yapılan kalıcı değişiklikler tazminat sorumluluğu doğurur.

Bu düzenleme, kiralananın ekonomik ömrünü ve değerini korur. Kiracı kısa vadeli kar hedefleriyle uzun vadeli değeri bozamaz.