TMK 840. Madde
(1) Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.
(2) Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır.
(3) Aksine bir hüküm yoksa, taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.
TMK 840. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 755 inci maddesini karşılamaktadır. Hüküm değişikliği yoktur. Madde, konu ve kenar başlığıyla birlikte arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. İsviçre Medenî Kanununun 783 üncümaddesine uygun olarak üçfıkra hâlinde düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinden farklıolarak, yükümün değeri olarak Türk parasının yanısıra bu konudaki Ülkemiz pozitif hukukundaki gelişmelere uygun olarak yabancıpara ile belirlenmişbir miktar gösterilme olanağıda getirilmiştir.
Açıklama
TMK Madde 840, taşınmaz yükünün kuruluşu ve kazanılması bakımından temel usul kuralını koyar. İlk fıkraya göre taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; tescil burada açıklayıcı değil kurucu niteliktedir ve yük ancak bu işlemle doğar. Eski Medeni Kanun’un 755. maddesini karşılayan düzenleme, İsviçre Medeni Kanunu’nun 783. maddesine uygun olarak üç fıkra hâlinde kaleme alınmıştır. Hüküm, taşınmaz yükünü konu alan 839 ve devamı maddelerle birlikte okunmalı; tescilin tabi olduğu genel rejim bakımından da taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin m.705 ve devamı hükümlerle bağlantı kurulmalıdır. Tescilin kurucu sayılması, sözleşmenin tek başına aynî bir hak doğurmaya yetmediğini, geçerli bir hukuki sebebe dayanan tescil işlemi tamamlanmadıkça yükün varlık kazanmayacağını gösterir.
İkinci fıkra, tescil anında yükün değerinin belirli bir miktar olarak gösterilmesini emreder. Bu değer Türk parası ile gösterilebileceği gibi, yürürlükteki eski metinden farklı olarak ülkemiz pozitif hukukundaki gelişmelere uygun biçimde yabancı para cinsinden de belirlenebilir. Dönemsel edimler söz konusu olduğunda, taraflar aksini kararlaştırmamışsa sicilde gösterilecek miktar yıllık edimlerin yirmi katı olarak hesaplanır; bu kural, süreklilik gösteren bir yükün toplam değerini belirlenebilir kılarak taşınmazın hangi tutara kadar bağlı olduğunu üçüncü kişiler bakımından açıkça ortaya koyar. Üçüncü fıkra ise, aksine hüküm bulunmadıkça taşınmaz yükünün kazanılması ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlerin uygulanacağını öngörerek boşlukları doldurur.
Bu düzenlemenin pratik sonucu, tescilsiz hiçbir taşınmaz yükünün geçerli biçimde doğmamasıdır; sözleşme kurulmuş olsa dahi tescil gerçekleşmedikçe alacaklı yalnızca tescili talep edebilir, taşınmaz üzerinde aynî bir hak ileri süremez. Yargıtay’ın taşınmaz üzerindeki aynî hakların kuruluşuna ilişkin içtihadında, tescilin kurucu etkisi ve sicilin aleniyet işlevi istikrarlı biçimde vurgulanır. Somut bir örnek vermek gerekirse, bir bağ malikinin komşu taşınmaza yıllık beş bin lira değerinde dönemsel bir edim yükümü kurması hâlinde, sicilde gösterilecek değer aksi kararlaştırılmadıkça yüz bin lira (beş bin liranın yirmi katı) olarak işlenir ve yük ancak bu tescil tamamlandığında doğar. TMK Madde 840 böylece taşınmaz yükünün varlığını tescile ve belirli bir değere bağlar.