TMK 855. Madde
(1) Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır.
(2) Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir.
(3) Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re’sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.
TMK 855. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 770 inci maddesini karşılamaktadır. İsviçre Medenî Kanununun 798 inci maddesine uygun olarak üçfıkra hâlinde düzenlenmiştir. Hüküm değişikliği yoktur.
Açıklama
TMK Madde 855, aynı borcun teminatı olarak birden çok taşınmazın birlikte rehnedilmesini, yani toplu rehin meselesini düzenler ve TMK m.851’deki belirlilik gerekleri ile m.854’teki tek taşınmaza ilişkin kuralı tamamlar. Hükmün çıkış noktası, rehnin belirli bir alacak için belirli taşınmazlar üzerinde kurulması ilkesidir. Birden çok taşınmazın tek bir borç için rehnedilebilmesi, kural olarak bu taşınmazların aynı malike ait olmasına bağlıdır; farklı maliklere ait taşınmazların aynı borç için rehnedilebilmesi ise, ancak o maliklerin borçtan müteselsilen sorumlu olmaları hâlinde mümkündür. Bu koşul, başkasının taşınmazının, hiçbir hukuki bağ olmaksızın bir başkasının borcuna teminat yapılmasını engelleyerek malik menfaatlerini ve rehin ilişkisinin iç tutarlılığını korur.
Maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları teminatın taşınmazlar arasında nasıl bölüştürüleceğini düzenler. Eğer taşınmazlar aynı malike ait değilse veya müteselsil sorumluluk yoksa, başka deyişle birinci fıkradaki hâl dışındaki durumlarda, her bir taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken ayrı ayrı belirtilmek zorundadır; böylece her taşınmaz bağımsız bir güvence yükü taşır ve sorumluluğun sınırı baştan bellidir. Tarafların teminatın dağılımı konusunda açık bir anlaşması bulunmadığı hâllerde ise üçüncü fıkra devreye girer ve tapu idaresi, güvenceyi taşınmazların her birine değerleri oranında re’sen dağıtır. Bu otomatik dağıtım kuralı, taraflar belirleme yapmamışsa bile rehnin paraya çevrilmesinde belirsizlik kalmamasını sağlar.
Dağılımın doğru belirlenmemesi, paraya çevirme aşamasında hangi taşınmazın ne kadar sorumlu olduğu konusunda uyuşmazlık doğurur; bu durumda alacaklı her taşınmazdan ancak ona düşen pay oranında tatmin isteyebilir. Yargıtay, toplu rehinde her taşınmazın sorumluluk sınırının rehin kurulurken belirlenmesi gereğini ve belirleme yoksa değere göre dağıtım esasını kabul etmektedir. Somut bir örnek olarak: Bir müteahhit, bankaya olan tek bir kredi borcu için kendisine ait üç ayrı daireyi birlikte ipotek ettiğinde, daireler aynı malike ait olduğundan birinci fıkra koşulu sağlanır; taraflar her daireye düşen teminat miktarını belirlememişse, tapu idaresi alacağı dairelerin değerleri oranında bölüştürür ve borç ödenmediğinde her daire kendi payına düşen miktar için satışa konu olur.