TMK 724. Madde
(1) Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
TMK 724. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 650 nci maddesini karşılamaktadır. Maddenin kenar başlığı “Bina sahibinin arsayıtemellük edebilmesi” iken, bunun yerine “Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” ifadesi kullanılmıştır. Böylece arazinin mülkiyetinin yapısahibine değil, malzeme sahibine verilebileceği vurgulanmıştır. Maddede yapılan değişiklikle, malzeme sahibine yapının ve arazinin tamamının ve ya yeterli bir kısmının verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece uygulamada kısmî devrin mümkün olup olmayacağıkonusundaki tereddüt ortadan kaldırılmıştır. Ayrıca İsviçre Medenî Kanununun 673 üncü maddesine uygun olarak, arazi malikine arazinin mülkiyetini malzeme sahibine devrini teklif etme hakkıtanınmıştır.
Açıklama
TMK Madde 724, başkasının arazisine yapılan yapılarda malzeme ile arazi değerleri arasındaki orantısızlığı gidermek üzere, istisnaî bir mülkiyet aktarımı imkânı tanır. Kural olarak TMK m.718 ve m.722 uyarınca araziye eklenen yapı arazinin bütünleyici parçası olur ve arazi malikine ait sayılır; ancak yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa bu sonuç ekonomik açıdan adaletsiz kalır. İşte bu maddeyle, iyiniyetli tarafa, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteme hakkı tanınmıştır. Gerekçede vurgulandığı üzere, eski 743 sayılı Kanunun 650. maddesinin ‘bina sahibinin arsayı temellük edebilmesi’ başlığı terk edilmiş, mülkiyetin yapı sahibine değil malzeme sahibine geçeceği netleştirilmiş ve İsviçre Medenî Kanununun 673. maddesine paralel düzenleme benimsenmiştir.
Hükmün uygulanması için öncelikle yapının değerinin arazi değerinden ‘açıkça’ fazla olması gerekir; sıradan veya küçük farklar bu hakkı doğurmaz, aradaki üstünlüğün belirgin ve tartışmasız olması aranır. İkinci koşul, talepte bulunan tarafın iyiniyetli olmasıdır; yani malzemeyi kullanan kişinin araziye inşaat yaparken hakkının bulunmadığını bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Maddenin getirdiği önemli yeniliklerden biri, mülkiyetin tamamının değil ‘yeterli bir kısmının’ da devredilebilmesidir; böylece uygulamada kısmî devrin mümkün olup olmadığına ilişkin tereddüt giderilmiş, yapının fiilen oturduğu ve kullanım için zorunlu olan arazi bölümüyle sınırlı bir aktarım yapılabilmesinin önü açılmıştır. Devredilecek alanın kapsamı, yapının işlevsel bütünlüğü ve makul kullanım ihtiyacı gözetilerek mahkemece belirlenir; karşılığında ödenecek uygun bedel ise arazinin rayiç değeri esas alınarak hesaplanır.
Bu hükme dayanan talep, kurucu yenilik doğuran bir dava ile ileri sürülür ve mahkeme kararıyla mülkiyet malzeme sahibine geçerek tapuda tescil edilir; bedel ödenmeden tescil gerçekleştirilmez, böylece arazi malikinin menfaati güvence altına alınır. Yargıtay içtihadında, değer karşılaştırmasının ve iyiniyetin bilirkişi incelemesiyle saptanması, devredilecek arazi parçasının yapının kullanımı için yeterli ölçüyle sınırlandırılması ve bedelin dava tarihindeki güncel değer üzerinden belirlenmesi istikrarlı biçimde aranır. Somut bir örnek vermek gerekirse: değeri düşük bir arsaya, sınır hatasıyla iyiniyetle yüksek değerli bir fabrika binası inşa eden malzeme sahibi, yapının arsadan kat kat değerli olduğunu bilirkişiyle ortaya koyarsa, arsanın rayiç bedelini ödeyerek hem yapının hem de altındaki yeterli arazi parçasının mülkiyetinin kendisine geçirilmesini ve tapuya tescilini mahkemeden talep edebilir.