Aidat Ödemeyen Ev Sahibi: Yönetim Ne Yapabilir? Gecikme Tazminatı ve İcra

Apartman ve sitelerde en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri, ortak giderlere katılmayan malik ile yönetim arasındaki aidat anlaşmazlığıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat ödemeyen ev sahibi için gecikme tazminatı, icra takibi, dava, kanuni ipotek ve mülkiyetin devri yollarını düzenler. Kanun, aidat ödemeyen kat maliki ile o bölümde oturan kişiyi birbirinden ayırır. Aidat ödemeyen apartman sakini kimi zaman malik değil, kiracı ya da oturma hakkı sahibidir. Aidat ödemeyen kiracı ise yönetime karşı sınırlı, ev sahibine karşı ayrıca kira sözleşmesine göre sorumludur. Bu yazı, yönetimin hangi yolu hangi şartla kullanabileceğini sırasıyla açıklıyor.

Son güncelleme: 17.10.2026 · Mevzuat kontrolü: 17.10.2026 tarihli mevzuat.gov.tr metinlerine dayanır. Kontrolün kapsadığı metinler: KMK (2026 tarihli 7579 sayılı değişiklik dâhil), İİK, TBK, HMK, TMK, Harçlar Kanunu ve 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu.

Aidat Ödemeyen Ev Sahibi Neden Borçludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu bu borcu aidat olarak değil, gider ve avans payı olarak adlandırır. KMK m. 20’ye göre her kat maliki, aralarında başka türlü anlaşma yoksa ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerini ve bunların avansını eşit olarak paylaşır. Sigorta primlerini, ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerini, yönetici aylığını ve işletme giderlerini ise arsa payı oranında paylaşırlar.

Bu borcun asıl sahibi, tapuda kayıtlı kat malikidir. Kanun, malikin ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek borçtan kurtulmasına izin vermez. KMK m. 20/1-c’ye göre kat maliki, kullanma hakkından vazgeçerek ya da ihtiyacı olmadığını söyleyerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin zemin kattaki daire sahibi, asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderinden kural olarak kurtulamaz. Bununla birlikte yönetim planı ya da malikler arasındaki anlaşma, paylaşım ölçüsünü farklı kurabilir.

Bazı yenilik ve ilaveler için ise ayrı bir kural vardır. KMK m. 43’e göre çok masraflı ya da lüks nitelikteki yeniliklerden yararlanmak istemeyen malik, kural olarak bu gidere katılmak zorunda değildir. Dolayısıyla aidat ödemeyen kat maliki her durumda haksız değildir. Bu yüzden önce yönetimin istediği giderin niteliğini incelemek gerekir.

Aidat Ödemeyen Ev Sahibi İçin Gecikme Tazminatı

KMK m. 20/2, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikini gecikme tazminatıyla yükümlü tutar. Kanun tazminatı, malikin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla belirler. Oran kanundan doğar; yönetim planının bunu ayrıca düzenlemesi gerekmez. Örneğin borcunu bir ay on beş gün geciktiren aidat ödemeyen ev sahibi, bu süreye isabet eden tutarı öder.

Alacaklının gecikme tazminatının yanında ayrıca temerrüt faizi isteyip isteyemeyeceğini kanun metni açıkça göstermez. Bu nedenle takip talebinde iki kalemi birlikte istemek itiraz riskini artırabilir. Kanun, gecikme tazminatından kiracı ve oturanları da sorumlu tutar.

Kiracı ve Apartman Sakininin Yönetime Karşı Sorumluluğu

KMK m. 22/1, kat malikinin gider, avans ve gecikme tazminatı borcu için ikinci bir sorumlu grubu belirler. Bu gruptakiler, bağımsız bölümden kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple devamlı yararlanan kişilerdir. Bunlar, malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu hüküm sayesinde aidat ödemeyen apartman sakini malik olmasa bile yönetim ona başvurabilir. Ayrıca KMK m. 18, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygular.

Ancak kanun, kiracının sorumluluğunu sınırlar. Aidat ödemeyen kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar sorumludur. Kiracının yönetime yaptığı ödeme de kira borcundan düşülür. Örneğin yönetim, malikin birikmiş borcunun tamamını değil, kiracının ödeyeceği kira tutarı kadarını ondan isteyebilir. Kiracı bu ödemeyi ev sahibine karşı kira ödemesi olarak ileri sürebilir.

Oturma hakkı sahibi ya da bölümü başka sebeple devamlı kullanan kişi için kanun böyle bir sınır yazmaz. Bu nedenle aidat ödemeyen apartman sakini kiracı değilse sorumluluğun kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesindeki Aidat Paylaşımı Ayrı Bir Meseledir

Yönetime karşı sorumluluk ile kiracı ve ev sahibi arasındaki paylaşım iki ayrı ilişkidir. Yönetim karşısında asıl borçlu kat malikidir; kiracı ise KMK m. 22’deki sınırla sorumludur. Aidatı iç ilişkide kimin üstleneceğini ise kira sözleşmesi ve TBK hükümleri belirler. TBK m. 341’e göre konut ve çatılı işyeri kiracısı, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır. Sözleşme aksini öngörmüşse ya da aksine yerel âdet varsa bu kural geçerli olmaz.

Kullanma giderleri ile ortak yerlerin büyük onarımı gibi giderler aynı nitelikte değildir. TBK m. 301, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurma borcunu kiraya verene yükler. Bu yüzden taraflar, aidatın hangi kalemlerini kiracının ödeyeceğini sözleşmede açıkça yazmalıdır. Kullanma giderlerine ilişkin hükmün tam metni TBK m. 341 kullanma giderleri sayfasında yer alır.

Taraflar sözleşmeyle aidatı kiracıya yüklemişse, aidat ödemeyen kiracı ev sahibine karşı sözleşmeye aykırı davranmış olur. TBK m. 315, kiraya verenin muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı süre vermesini düzenler. Kiracı bu sürede de ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve bildirimi izleyen günden işler. Sözleşmenin kiracıya yüklediği aidatın bu maddedeki yan gider sayılıp sayılmayacağı ise somut sözleşmenin hükümlerine bağlıdır.

Kira bedeline ilişkin diğer uyuşmazlıklar ayrı kurallara bağlıdır. Kira artışı ve tespit davası için kira tespit davası ve artış oranı yazısı ayrıntılı bilgi verir.

Yönetim Ne Yapabilir? Aidat Ödemeyen Ev Sahibi ve Yöneticinin Yetkileri

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici avans toplar ve borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar. KMK m. 35/1-i, kanuni ipotek hakkını kütüğe tescil ettirmeyi de yöneticinin görevleri arasında sayar. Diğer kat maliklerinden her biri de dava açabilir ve icra takibi yapabilir (KMK m. 20/2).

Tahsil sürecinin temeli işletme projesidir. 7579 sayılı Kanun, 2026 yılında KMK m. 37’yi değiştirdi. Güncel metne göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici, kurul onaylayıncaya kadar geçerli olmak üzere geçici bir işletme projesi hazırlar. Proje, kat maliklerine veya bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Kanun, projenin en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanmasını öngörür.

Mevcut bir işletme projesi varsa, kanun geçici projedeki artışı sınırlar. Bu artış, Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Aidat ödemeyen ev sahibi, bu sınırı aşan talebe karşı genel kurulda itirazını bildirebilir; takip başlarsa ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m. 62).

KMK m. 37, kesinleşen işletme projelerini ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararlarını İİK m. 68/1’deki belgelerden sayar. 7579 sayılı Kanundan sonra genel kurulun onaylamadığı geçici projenin bu nitelikte sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olabilir. Bu yüzden takipte genel kurulun onayladığı projeye ya da kurul kararına dayanmak güvenli yoldur. Bu nitelik, aşağıdaki başlıkta yer alan itirazın kaldırılması yolunu açar. Toplu yapılarda blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları da aynı niteliktedir (KMK m. 72).

Öte yandan kanun, ortak hizmetleri kesmeyi bir tahsil yolu olarak düzenlemez. Yönetimin su, ısınma ya da asansör gibi hizmetleri tek taraflı kesmesi yeni bir uyuşmazlık doğurabilir. Bu nedenle yönetimin kanundaki yolları kullanması daha güvenli bir tercihtir.

Aidat Ödemeyen Ev Sahibi Hakkında İcra Takibi

Yönetim, aidat ödemeyen ev sahibi hakkında mahkeme kararı beklemeden ilamsız icra takibi başlatabilir. Alacaklı, takip talebini icra dairesine yazılı, sözlü ya da elektronik ortamda yapar (İİK m. 58). Talepte alacak tutarını, gecikme tazminatını ve borcun sebebini gösterir. Alacak belgeye dayanıyorsa alacaklı, belgenin aslını ya da onaylı örneğini de icra dairesine verir.

Takibe yetkili icra dairesini İİK m. 50 belirler. Bu hüküm, HMK’nın yetki kurallarını kıyasen takibe de uygular; genel yetkili yer, borçlunun yerleşim yeridir (HMK m. 6). Ayrıca borçlu yetkiye itiraz edecekse bunu borca itirazla birlikte yapmalıdır.

Ödeme emrini alan borçlu, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir (İİK m. 62). Borçlu itirazını dilekçeyle ya da sözlü olarak yapar. Kısmi itirazda borçlu, karşı çıktığı kısmın cihet ve miktarını açıkça göstermelidir. Borçlu bunu göstermezse itiraz edilmemiş sayılır.

Borçlunun süresinde yaptığı itiraz takibi durdurur (İİK m. 66). Borçlu borcun bir kısmını kabul etmişse takip o kısım için devam eder. Borçlu itiraz etmezse takip kesinleşir ve alacaklı haciz isteyebilir. İtiraz hâlinde yönetimin önünde iki yol vardır: itirazın kaldırılması ve itirazın iptali davası.

İtirazın Kaldırılması

Takip, İİK m. 68/1’in saydığı bir belgeye dayanıyorsa alacaklı itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kesinleşmiş işletme projesi ya da kurulun işletme giderlerine ilişkin kararı bu belgelerdendir (KMK m. 37). Alacaklı bu yolu itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde kullanmalıdır. Bu süre geçerse alacaklı aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamaz.

Alacaklı, itirazın kaldırılması talebini icra mahkemesine yapar. Borçlu itirazını haklı gösterecek bir belge sunamazsa mahkeme itirazın kaldırılmasına karar verir. Mahkeme talebi esasa ilişkin nedenlerle kabul ederse, borçluyu yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm eder. Bunun için alacaklının talebi gerekir. Hükmün tam metni İİK m. 68 itirazın kesin olarak kaldırılması sayfasında yer alır.

İtirazın İptali Davası

Belge şartı yoksa ya da alacaklı genel mahkemede ispat yolunu seçerse, alacaklı itirazın iptali davası açar. İİK m. 67’ye göre alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde mahkemeye başvurur. Bu davada alacağının varlığını genel hükümler dairesinde ispat eder. Mahkeme itirazı haksız bulursa, alacaklının talebi üzerine borçluyu hükmettiği miktarın yüzde yirmisinden az olmamak üzere tazminata mahkûm eder.

Bu tazminatın adı icra inkâr tazminatıdır. Uygulamada mahkemeler bu tazminat için alacağın likit, yani belirli ya da kolayca belirlenebilir olmasını aramaktadır. İtiraz eden mirasçı yönünden ise mahkemenin tazminata hükmetmesi kötü niyetin ispatına bağlıdır (İİK m. 67/3). Bir yıllık süreyi kaçıran alacaklının genel hükümlere göre alacak davası açma hakkı saklıdır. Maddenin tam metni İİK m. 67 itirazın iptali sayfasında yer alır.

Aidat Alacağında Takip ve Dava Yollarının Karşılaştırması

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

KMK Ek m. 1, bu Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığı sulh mahkemelerinin çözeceğini düzenler. HMK m. 4/1-ç de diğer kanunların sulh hukuk mahkemesini görevlendirdiği davaları bu mahkemeye bırakır. Bu nedenle aidat alacağına ilişkin alacak davasına ve itirazın iptali davasına, dava değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi bakar. Görevli mahkemeye ilişkin genel kural HMK m. 4 sulh hukuk mahkemelerinin görevi sayfasında yer alır.

Buna karşılık alacaklı, itirazın kaldırılmasını sulh hukuk mahkemesinden değil icra mahkemesinden ister. İki merciyi karıştırmak, sürenin boşa geçmesine yol açabilir. Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar da HMK m. 4/1-a gereğince kural olarak sulh hukuk mahkemesine aittir.

Aidat Ödemeyen Ev Sahibi ve Arabuluculuk Dava Şartı

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkları arabuluculuk dava şartına bağlar. Hüküm, davacının dava açmadan önce arabulucuya başvurmasını arar. İcra takibi bir dava olmadığından, metne göre takip başlatmak için arabulucuya başvurmak şart değildir. Buna karşılık alacaklının aidat alacağı için açacağı alacak davası bu kapsama girer.

İtirazın iptali davası da bir davadır ve aidat alacağı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğar. 18/B maddesinin metni bu davayı ayrıca istisna etmez. Bu nedenle itirazın iptali davasından önce de arabulucuya başvurmak güvenli yoldur. Davacı arabulucuya başvurmadan dava açarsa mahkeme, davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder (6325 s. K. m. 18/A-2). Davacı, tarafların anlaşamadığını gösteren son tutanağı dava dilekçesine eklemelidir.

Arabuluculuk süreci süreleri de etkiler. Başvurudan arabulucunun son tutanağı düzenlediği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A-15). Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde arabulucu bu süreyi en fazla bir hafta uzatabilir. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi almak zorunludur (m. 18/B-3).

Dava ve Takip Kime Karşı Açılır?

Davalı ya da borçlu sıfatı, talebin türüne göre değişir. Gider ve avans payının asıl borçlusu, aidatın doğduğu dönemde bağımsız bölümün maliki olan kişidir. Takip veya dava açan yönetici ya da kat maliki, aidat ödemeyen kat malikini borçlu ya da davalı olarak gösterir. Bağımsız bölüm birden çok kişiye aitse, her birinin sorumluluk ölçüsü ayrıca incelenmelidir.

Malik değişikliği de önem taşır. Zamanaşımı başlığında andığımız Yargıtay kararında Daire, davalının bağımsız bölümü devrettiği tarihten sonra malik olup olmadığını araştırmak gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla yönetim, takipten önce tapu kaydından borç dönemindeki maliki tespit etmelidir.

Aidat ödemeyen apartman sakini kiracı ya da oturma hakkı sahibiyse, o da takibe veya davaya dahil edilebilir. Bunların sorumluluğu KMK m. 22 uyarınca müteselsildir. Aidat ödemeyen kiracı ise kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur. Malik öldüyse borç mirasçılara geçer; bu durumda mirasın reddi ve tereke hükümlerini de gözetmek gerekir. Diğer kat malikleri mülkiyetin devri davasını ise kat malikine karşı açar; çünkü dava konusu onun mülkiyet hakkıdır.

Geçici Koruma: İhtiyati Haciz ve İhtiyati Tedbir

Aidat alacağı bir para alacağıdır. İİK m. 257’ye göre rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı, borçlunun mallarını ihtiyaten haczettirebilir. Vadesi gelmiş aidat borcu bu şartı taşıyabilir. Mahkeme alacak ve gerekiyorsa haciz sebepleri hakkında kanaat getirmelidir. Alacak ilama dayanmıyorsa mahkeme kural olarak teminat da arar (İİK m. 259).

Takipten veya davadan önce ihtiyati haciz yaptıran alacaklı, süreye bağlıdır (İİK m. 264/1). Haczin uygulanmasından, gıyapta yapılmışsa tutanağın tebliğinden itibaren yedi gün içinde takip talebinde bulunmalı ya da dava açmalıdır. Bu fıkradaki dava açma süresi, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar işlemez (6325 s. K. m. 18/A-16). Borçlu sonradan ödeme emrine itiraz ederse alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazın kaldırılmasını istemeli ya da dava açmalıdır. Alacaklı bu süreleri kaçırırsa ihtiyati haciz kalkar (İİK m. 264). Kararın teminat ve itiraz yönleri için ihtiyati haciz şartları ve itiraz süreleri yazısı ayrıntılı bilgi verir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ayrıca alacağa özgü bir güvence öngörür: kanuni ipotek. Bu yolun ayrıntısı aşağıdaki ayrı başlıktadır. Mülkiyetin devri davasında ise davacılar, bağımsız bölümün dava sürecinde üçüncü kişiye devrini önlemek isteyebilir. Bu durumda HMK m. 389’daki şartlar varsa davacılar mahkemeden tapu kaydına ihtiyati tedbir koymasını isteyebilir. Bu şart, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da ciddi bir zarar doğacağı endişesidir.

Aidat Ödemeyen Ev Sahibi ve Kanuni İpotek Hakkı

KMK m. 22, aidat alacağı için kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tescilini düzenler. Ancak bu yol, belirli şartlara bağlıdır. İlk olarak alacaklılar, malikin borcunu kiracı ve oturanlara başvurarak da alamamış olmalıdır. İkinci olarak mahkeme borcu tespit etmiş olmalıdır. Üçüncü olarak tescil, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemine bağlıdır.

Tapu müdürlüğü ipoteği, borç tutarı için diğer kat malikleri lehine tescil eder. Kanun, TMK m. 893’ün son fıkrasını da bu ipoteğe uygular. Bu fıkraya göre alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Kanun, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen malik ya da diğer sorumlulardan olan alacaklarını da öncelikli sayar.

Kanuni ipotek tescili için KMK m. 22 ayrı bir süre öngörmez. TMK m. 894 ve 895; satıcılar, paylaşmadan alacaklı ortaklar ve yükleniciler lehine kanuni ipotekler için üç aylık tescil süreleri düzenler. Kanun metni, bu sürelerin aidat ipoteğinde de geçerli olup olmadığını yazmaz. Bu nedenle mahkeme borcu tespit ettikten sonra tescili gecikmeden istemek güvenli yoldur.

Mülkiyetin Devri: Aidat Ödemeyen Ev Sahibi İçin Son Çare

Kanundaki en ağır sonuç, bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devridir. KMK m. 25’e göre malik, borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını çekilmez derecede ihlal ederse diğer kat malikleri bu davayı açabilir. Kanun, bazı durumlarda bu çekilmezliği var sayar.

Aidat yönünden en önemli hâl, KMK m. 25/3-a’dadır. Malik, ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olmuşsa kanun çekilmezliği var sayar. Malikin, sulh hâkiminin KMK m. 33’e göre verdiği emre rağmen bir yıl boyunca ihlalde ısrar etmesi de ayrı bir hâldir. Bunların dışında davacı, çekilmezliğin varlığını davada ayrıca ispat eder.

Davayı açmak için, aksi kararlaştırılmamışsa kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi gerekir. Bu karara rağmen bazı malikler davayı açmak istemezse, davayı öteki malikler açar. Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara süre verir. Devir bedeli, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeridir.

Dava hakkı iki süreye bağlıdır. Davacılar, kat maliklerinin aldığı dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay içinde davayı açmalıdır. Ayrıca dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl geçerse, altı aylık süre dolmamış olsa bile dava hakkı düşer. Dava sebebi ortadan kalkmışsa da aynı sonuç doğar. Örneğin malik birikmiş borcunu ödemişse mahkeme, dava sebebinin ortadan kalkıp kalkmadığını ayrıca değerlendirir.

Sulh Hâkiminin Müdahalesi

KMK m. 33/2, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki ya da bölümden devamlı yararlanan kişi için ayrı bir yol açar. Kat malikleri bu yolu, aidat ödemeyen apartman sakini kiracı ya da oturma hakkı sahibi olduğunda da kullanabilir. Zarar gören kat maliki veya malikler, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kararını verir ve ilgililerin kararı kısa bir süre içinde yerine getirmesini bildirir.

Hâkimin belirlediği süre içinde karara uymayanlara aynı mahkeme idari para cezası verir. Bu yol daha çok aidat dışındaki yükümlülüklerde işe yarar; ancak aidat borcunu sürekli ödememek de bir yükümlülük ihlalidir. Hâkimin emrine rağmen bir yıl ısrar etmek, KMK m. 25’teki devir davası için çekilmezlik karinesi doğurur.

Ev Sahibi Aidat Kararına Nasıl İtiraz Eder?

Uyuşmazlığın diğer tarafını da dikkate almak gerekir. Ev sahibi aidat tutarını haksız buluyorsa ödemeyi bırakmak yerine kurul kararına karşı iptal davası açabilir. KMK m. 33/1’e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan malik için süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir aydır. Bu malik, davayı en geç karar tarihinden itibaren altı ay içinde açmalıdır.

Davaya taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi bakar. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre şartı aranmaz. Davacı bu davayı yöneticiye husumet yönelterek de açabilir (KMK m. 38). Davacı, bu sürelerin adli tatilde uzayacağına güvenmemeli ve davayı süre içinde açmalıdır. Kurul kararının iptali davasının 6325 m. 18/B kapsamında arabuluculuğa tabi olup olmadığını da somut olaya göre değerlendirmek gerekir. Arabuluculuk gerekiyorsa başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A-15). Ancak iptal davası açmak, kurul kararını tek başına ortadan kaldırmaz. Dava sürerken de aidat ödemeyen kat maliki takip riskiyle karşılaşabilir.

Aidat Ödemeyen Ev Sahibi Borcunda Zamanaşımı

TBK m. 146’ya göre kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. TBK m. 147/1 ise kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı öngörür. Aidat her ay ya da belirli dönemlerde doğan bir borçtur.

Bu konuda Yargıtay (kapatılan) On Sekizinci Hukuk Dairesinin 18.06.2015 tarihli kararı (Esas 2014/21827, Karar 2015/10658) yol göstericidir. Daire, aidat alacaklarını TBK m. 147/1 kapsamında dönemsel edim saymış ve beş yıllık zamanaşımına tabi tutmuştur. Daire, takip tarihinden geriye beş yıllık aidat ve yasal faizi belirlemek gerektiğini belirterek itirazın iptali kararını bozmuştur. Hükmün tam metni TBK m. 147 beş yıllık zamanaşımı sayfasında yer alır.

Bazı olaylar zamanaşımını keser ya da durdurur. TBK m. 154’e göre borçlunun borcu ikrar etmesi ya da kısmen ödemesi zamanaşımını keser. Alacaklının icra takibi yapması veya dava açması da zamanaşımını keser. Zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz (TBK m. 161). Bu nedenle yönetimin eski dönem alacaklarını beklemeden takibe koyması hak kaybını önler.

Hangi Deliller Kullanılır?

Aidat alacağının ispatı belgeye dayanır. Başlıca ispat araçları şunlardır:

• Bağımsız bölümün tapu kaydı: borç dönemindeki maliki ve arsa payını gösterir.
• Yönetim planı: gider paylaşım ölçüsünü ve yöneticinin yetkilerini gösterir (KMK m. 28).
• Kat malikleri kurulu karar defteri: noter tasdikli defterdeki işletme projesi ve aidat kararlarını gösterir (KMK m. 32).
• İşletme projesi ve bildirim belgesi: imza karşılığı tebliğ veya taahhütlü mektup kaydı (KMK m. 37).
• Yönetici atama kararı: davayı veya takibi yürüten yöneticinin yetkisini gösterir (KMK m. 34).
• Yönetim defteri, gider belgeleri ve banka hesap dökümleri (KMK m. 35/1-j, 36).
• Kira sözleşmesi: kiracıya başvuruda kira miktarını ve sorumluluk sınırını gösterir.
• Ödeme ihtarları ve arabuluculuk son tutanağı.

Uyuşmazlık gider kalemlerinin hesabına ilişkinse mahkeme bilirkişi incelemesine başvurabilir. Bilirkişi hesap konusunda teknik görüş verir; giderin hukuken borçluya ait olup olmadığına mahkeme karar verir. Ayrıca alacaklı, gecikme tazminatını hesaplarken her taksitin vade tarihini ayrı ayrı göstermelidir.

Harç ve Dava Değeri

İcra takibinde alacaklı, Harçlar Kanununa bağlı tarifedeki icra harçlarını öder. İcra dairesi tahsil harcını alacağın ödenmesi sırasında alır. Ödeme yapılmazsa tahsil harcı, harç alacağının doğmasından itibaren on beş gün içinde ödenir (Harçlar K. m. 28/1-b). Takip masrafları İİK m. 59’a göre borçluya aittir; alacaklı bunları avans olarak öder.

Alacak davası ve itirazın iptali davası, başvurma harcı ile nispi karar ve ilam harcına tabidir. Harçlar Kanunu m. 28/1-a’ya göre karar ve ilam harcının dörtte biri peşin, kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir. Dava değeri, kural olarak davacının talep ettiği aidat ve gecikme tazminatı tutarıdır. Harç tutarları her yıl değiştiği için güncel tarifeye bakmak gerekir. Mülkiyetin devri davasında ise harcı ve dava değerini ayrıca hesaplamak gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanununun güncel metni 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu resmî metni sayfasında yer alır.

Sonuç

Aidat borcunun asıl sahibi, tapudaki kat malikidir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Kiracı ve oturma hakkı sahibi gibi devamlı yararlananlar da yönetime karşı müteselsilen sorumludur. Ancak aidat ödemeyen kiracı, ödeyeceği kira miktarıyla sınırlı sorumludur ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. İç ilişkideki paylaşımı kira sözleşmesi ve TBK hükümleri belirler.

Yönetici ya da kat maliklerinden biri, aidat ödemeyen ev sahibi hakkında ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu yedi gün içinde itiraz ederse takip durur. Kesinleşen işletme projesine dayanan alacakta yönetim, altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Diğer yol, bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmaktır. Dava yollarında 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesindeki arabuluculuk dava şartını gözetmek gerekir.

Mahkeme borcu tespit ettiyse ve alacaklılar borcu başka yoldan alamadıysa kanuni ipotek gündeme gelir. Bu durumda yönetici ya da bir kat maliki, aidat ödemeyen kat maliki adına kayıtlı bağımsız bölüm üzerine ipotek tescilini isteyebilir. İki takvim yılı içinde üç takibe sebep olan malik hakkında ise şartları varsa mülkiyetin devri davası gündeme gelebilir. Yargıtay kararı aidat alacağını beş yıllık zamanaşımına bağladığından alacakları beklemeden takibe koymak önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen ev sahibi ne kadar gecikme tazminatı öder?

KMK m. 20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oran kanundan doğar ve tazminat tutarı gecikme gün sayısına göre değişir.

Aidat ödemeyen kiracı için yönetim kime başvurur?

Yönetim kat malikine başvurabilir. KMK m. 22’ye göre kiracı da müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracı ile malik arasındaki paylaşımı ise kira sözleşmesi belirler.

Aidat borcu için icra takibinden önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı sayar. İcra takibi dava olmadığından metin takip için arabuluculuk şartı öngörmez. Alacak davası ve itirazın iptali davası açacak alacaklı ise önce arabulucuya başvurmalıdır.

Aidat alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Yargıtay (kapatılan) On Sekizinci Hukuk Dairesinin 18.06.2015 tarihli kararı (Karar 2015/10658), aidat alacaklarını dönemsel edim sayarak TBK m. 147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına bağlamıştır. İcra takibi, dava ve borcun ikrarı zamanaşımını keser. Zamanaşımını borçlu def’i olarak ileri sürmelidir.

Aidat borcu yüzünden daire elden çıkarılabilir mi?

KMK m. 25 şartları varsa diğer kat malikleri, bedelini ödeyerek bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Malikin aidat borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olması çekilmezlik karinesi doğurur. Dava için kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması gerekir.

Aidat ödemeyen kat maliki adına tapuya ipotek konulabilir mi?

KMK m. 22’ye göre alacaklılar borcu kiracı ve oturanlardan da alamazsa ve mahkeme borcu tespit etmişse kanuni ipotek tescilini istemek mümkündür. Tescil, yöneticinin ya da yönetici yoksa bir kat malikinin yazılı istemine bağlıdır. İpoteğin lehtarı, borç tutarı için diğer kat malikleridir.