Topraktan (Projeden) Ev Aldım, Vazgeçmek İstiyorum: Ön Ödemeli Konut Satışında 24 Ay İçinde Dönme ve Kesinti

Topraktan ev alan ya da projeden ev satın alan kişi, inşaat sürerken çeşitli sebeplerle sözleşmeden çıkmak isteyebilir. Kredi faizinin artması, taşınma ya da gelir kaybı bu kararın sık görülen sebepleridir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satışında bu ihtimali ayrıca düzenler. Kanun önce on dört günlük cayma hakkı tanır. Ardından sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz sözleşmeden dönme imkânı verir. Dönme hâlinde satıcı, yasal masraflar yanında tazminat isteyebilir. Tazminatın üst sınırı, dönmenin sözleşmenin kaçıncı ayında yapıldığına göre sözleşme bedelinin yüzde ikisinden yüzde sekizine kadar çıkar; bu oranlar tavandır. Bu yazı; satış vaadi sözleşmesi ile kurulan ön ödemeli konut satışlarında dönme hakkının şartlarını, kesinti hesabını, iade süresini ve uyuşmazlıkta izlenecek yolu ele alır.

Son güncelleme: 02.11.2026. Mevzuat kontrolü, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun mevzuat.gov.tr’de yayımlanan güncel metni üzerinden yapılmıştır. Bu metne işlenmiş son değişiklik 24/6/2026 tarihli ve 7587 sayılı Kanundur. Yönetmelik bakımından 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmî Gazete’deki asıl metin esas alınmıştır. Bu metin, 11/3/2017 (30004) ve 4/8/2022 (31913) tarihli değişiklik metinleriyle birlikte okunmuştur.

Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?

Kanuna göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devretmeyi ya da teslim etmeyi üstlenir (TKHK m. 40/1). Topraktan ev satışlarının büyük bölümü bu tanıma girer. Çünkü alıcı, henüz bitmemiş bir binadaki bağımsız bölüm için ödeme yapar ve konutu sonradan teslim alır.

Bu hükümlerin uygulanması için alıcının tüketici olması gerekir. Kanun tüketiciyi, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden kişi olarak tanımlar (TKHK m. 3/1-k). Satıcı da ticari veya mesleki amaçla tüketiciye mal sunan kişidir (TKHK m. 3/1-i). Dolayısıyla konutu oturmak ya da ailesi için almak isteyen kişi, kural olarak tüketicidir. Buna karşılık konutu mesleki faaliyetinin parçası olarak alan kişinin durumu, somut olaya göre ayrıca değerlendirilir.

Kanunun resmî metni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun sayfasında yer alır. Uygulamaya ilişkin ayrıntılar ise Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik metninde düzenlenmiştir.

Kanun, satıştan önce iki koruma daha öngörür. Tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir (TKHK m. 40/2). Yönetmelik, bu formda cayma hakkı ile sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgilerin de yer almasını ister (Yönetmelik m. 5/1-d). Ayrıca yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK m. 40/3). Ruhsatın alınış tarihi de ön bilgilendirme formunda gösterilir (Yönetmelik m. 5/1-g).

Şekil şartı: tapuda satış veya noterde satış vaadi sözleşmesi

Kanun, satışın tapu siciline tescil edilmesini ister. Satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TKHK m. 41/1). Uygulamada satıcılar topraktan ev satışlarını çoğunlukla noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapar. Bazı satıcılar ise kat irtifakını tapuda alıcı adına tescil ettirir.

Şekle uyulmazsa satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (TKHK m. 41/1). Ayrıca satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden hiçbir ad altında ödeme isteyemez (TKHK m. 41/2). Örneğin şirket ofisinde imzalanan adi yazılı bir “rezervasyon formu” ile kapora alınmışsa bu kurala aykırılık gündeme gelir. Tüketici geçersizliğe dayanırsa iade kural olarak dönme hakkına değil, sebepsiz zenginleşme hükmüne dayanır; dayanak somut olaya göre belirlenir (TBK m. 77). Hangi yolun daha elverişli olduğunu ödeme belgeleri ve satış vaadi sözleşmesi hükümlerinin bütünü gösterir.

Satış vaadi sözleşmesinde tapu devredilmezse açılacak dava yazısı, satış vaadi sözleşmesi sürerken konutun devrini isteyen alıcının başvurabileceği yolları anlatır.

İlk On Dört Gün: Ön Ödemeli Konut Satışında Cayma Hakkı

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilir (TKHK m. 43/1). Bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, tüketiciyi cayma hakkı konusunda bilgilendirdiğini ispat etmekle yükümlüdür. Yönetmelik ise cayma hakkı süresini sözleşmenin kurulduğu tarihten başlatır ve bildirimin noterlik aracılığıyla yöneltilmesini yeterli sayar (Yönetmelik m. 8/1-2).

Cayma hakkı kullanılınca satıcı, iade edilecek tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri on dört gün içinde geri verir (Yönetmelik m. 8/5). Bu süre, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten başlar. Satıcı bedeli ve belgeleri iade ettikten sonra tüketici de on gün içinde edinimlerini iade eder (TKHK m. 43/3). Konut kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınmışsa kredi sözleşmesi, kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu bu süre içinde tüketiciden faiz, komisyon veya benzeri masraf isteyemez (TKHK m. 43/2).

Cayma hakkı ile sözleşmeden dönme hakkı farklı sonuç doğurur. İlk on dört gün içinde cayma hakkı kullanılırsa tüketici cezai şart ödemez. On dört gün geçtikten sonra yapılan bildirim ise 45. maddedeki sözleşmeden dönme hakkı çerçevesinde değerlendirilir ve kesinti gündeme gelebilir. Bu nedenle bildirimin tarihi, tüketicinin geri alacağı tutarı belirleyen ilk unsurdur.

Ön Ödemeli Konut Sözleşmesinden Yirmi Dört Ay İçinde Dönme

Kanun, ön ödemeli konut satışında tüketiciye sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz sözleşmeden dönme hakkı tanır (TKHK m. 45/1). Tüketicinin dönme sebebini açıklaması ya da satıcının kusurunu ispat etmesi gerekmez. Fıkra bugünkü hâlini 2/1/2017 tarihli ve 684 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile almış, 7074 sayılı Kanunla aynen kabul edilmiştir. Kanunun değişiklik çizelgesinde yürürlük tarihi 23/1/2017 olarak gösterilir.

Dönme bildiriminin satıcıya noterlik aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir (Yönetmelik m. 9/2). Konut bedelinin bir kısmı bağlı krediyle karşılanmışsa satıcı, dönme bilgisini konut finansmanı kuruluşuna derhâl bildirir. Noter ihtarnamesi, bildirimin tarihini ve içeriğini belgelediği için ispat bakımından güvenli bir yoldur. İhtarnamede satış vaadi sözleşmesi tarih ve numarasıyla belirtilir; dönme iradesi ve iadenin yapılacağı hesap da açıkça gösterilebilir.

Yirmi dört aylık süre geçtikten sonra 45. maddedeki gerekçesiz sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz. Bununla birlikte satıcı teslim borcunu yerine getirmiyorsa ya da başka bir borca aykırılık varsa, genel hükümler ayrıca değerlendirilir. Örneğin temerrüde düşen borçluya karşı alacaklı, şartları varsa sözleşmeden dönebilir ve ifa ettiğini geri isteyebilir (TBK m. 125). Bu ihtimalde dönmenin hukuki sebebi, gerekçesiz dönme hakkı değil satıcının borca aykırılığıdır.

Satıcının kesintisi: yasal masraflar ve yüzde iki ile sekiz arası tazminat

Sözleşmeden dönülünce satıcı iki kalem isteyebilir. İlki, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflardır. İkincisi, dönmenin zamanına göre sözleşme bedelinin belirli bir yüzdesine kadar tazminattır (TKHK m. 45/1). Süreler sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır ve oranlar şöyledir:

• İlk üç ay: sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar.
• Üç ila altı ay: yüzde dördüne kadar.
• Altı ila on iki ay: yüzde altısına kadar.
• On iki ila yirmi dört ay: yüzde sekizine kadar.

Kanun bu oranları “kadar” ifadesiyle verir. Başka bir anlatımla oranlar, satıcının isteyebileceği tazminatın üst sınırıdır. Oran, ödenen tutar üzerinden değil sözleşme bedeli üzerinden hesaplanır. Örneğin noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile bedeli 4.000.000 TL olarak belirlenen bir konutta dönme onuncu ayda yapılmış olsun. Bu durumda satıcı, en çok 240.000 TL tazminat ile belgelendirdiği yasal masrafları isteyebilir. Tüketici 1.500.000 TL ödemişse satıcı, bu tutarlar düşüldükten sonra kalan kısmı iade eder.

Masraf kalemi de sınırlıdır. Metin vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden söz eder. Satıcının reklam, satış ofisi veya komisyon giderleri bu ifadeye girmeyebilir. Ayrıca masrafı tüketici kendisi ödemişse satıcının aynı kalemi ayrıca kesmesinin dayanağı zayıftır. Masrafın satıcı tarafından ödendiğini ve tutarını ispat yükü, kural olarak bu sonuçtan lehine hak çıkaran satıcıdadır (HMK m. 190/1).

Sözleşmedeki yüksek kesinti ve “iade edilmez” şartı

Bazı sözleşmelerde Kanundaki oranları aşan bir cezai şart ya da “ödemeler iade edilmez” kaydı bulunur. Böyle bir şartın geçerliliğinde Kanundaki sınır ile haksız şart hükümleri birlikte rol oynar. Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye konan ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde tüketici aleyhine dengesizlik doğuran şart haksız şarttır; haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür (TKHK m. 5/1-2). Önceden hazırlanmış standart sözleşmede yer alan ve tüketicinin içeriğine etki edemediği şart, müzakere edilmemiş kabul edilir (TKHK m. 5/3). Şartın haksız olup olmadığı ise sözleşmenin diğer hükümleri ve kuruluş anındaki koşullar dikkate alınarak belirlenir (TKHK m. 5/6).

İade edilmez yazısıyla alıkonulan kaporanın geçerliliği yazısı, benzer kayıtları başka bir sözleşme türü üzerinden ele alır.

Tüketiciden hiçbir bedel istenemeyen hâller

Kanun, bazı hâllerde satıcının kesinti yapmasını yasaklar. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel isteyemez (TKHK m. 45/2). Aynı fıkraya göre tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi hâlinde de bedel istenemez. Kanun, sözleşmenin yerine olağan koşullarla taksitle satış yapılması önerisinin satıcı tarafından reddini de bu hâller arasında sayar. Yönetmelik bu son hâli, sürekli kazanç yoksunluğu sebebiyle yapılan öneriye bağlar (Yönetmelik m. 9/4-ç). Yönetmeliğe göre bu hâllerde bedelsiz dönme hakkı, devir veya teslime kadar kullanılabilir (Yönetmelik m. 9/4).

Yönetmelik, iki ayrı durum daha düzenler. Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması hâlinde tüketici, devir veya teslime kadar hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir (Yönetmelik m. 9/5). Ayrıca projede sonradan değişiklik yapılırsa satıcı bunu tüketiciye yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısıyla bildirmek zorundadır. Değişikliği kabul etmeyen tüketici, bir ay içinde bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir (Yönetmelik m. 11/1). Ancak değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, 9. maddenin üçüncü fıkrasındaki masraf ve tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilir.

Ön Ödemeli Konut Bedeli Ne Zaman İade Edilir?

Sözleşmeden dönülmesi durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve onu borç altına sokan her türlü belge, en geç yüz seksen gün içinde geri verilir. Süre, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten işlemeye başlar (TKHK m. 45/3). Bu süre önceden doksan gündü; 684 sayılı Kararnameyle yüz seksen güne çıkarılmıştır. Satıcı bedeli ve belgeleri iade ettikten sonra tüketici de on gün içinde edinimlerini iade eder.

Taksitler için imzalanan senetler de iade kapsamındadır. Tüketici işlemlerinde kıymetli evrak niteliğinde senet, ancak nama yazılı ve her taksit için ayrı olarak düzenlenebilir; buna aykırı senet tüketici yönünden geçersizdir (TKHK m. 4/5). Dönmeden sonra satıcı ödenmemiş taksitler için icra takibi başlatırsa tüketici, ödeme emrine süresi içinde itiraz edebilir. Ödeme emrine itiraz süresi ve dilekçenin verileceği yer yazısı bu süreleri anlatır.

Bağlı kredi ile alınan konutta iade

Konut bedelinin bir kısmı bağlı krediyle karşılanmışsa Yönetmelik iadeyi ayrıca düzenler. Satıcı, tüketicinin ödediği satış bedelini dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde öder. Satıcı bu ödemeyi, Yönetmeliğin 9/3 fıkrasındaki masraf ve tazminat tutarını düşerek konut finansmanı kuruluşuna yapar. Konut finansmanı kuruluşu da bu tutarı, Kanunun erken ödemeye ilişkin 37. maddesine uygun olarak tüketiciye derhâl geri öder (Yönetmelik m. 9/7).

Kanun ayrıca erken ödenen konut kredisinde faiz ve diğer maliyet unsurlarında indirim yapılmasını öngörür (TKHK m. 37/1). Bu nedenle bağlı kredili satışta satıcının yaptığı iade ve bankadaki kredi kapanışı birlikte izlenmelidir. Kredi sözleşmesindeki erken ödeme tazminatı da TKHK m. 37/2’deki sınırlar içinde ayrıca kontrol edilmelidir.

Satıcı süresinde ödemezse: temerrüt ve faiz

Satıcı yüz seksen gün içinde iadeyi yapmazsa temerrüt gündeme gelir. Muaccel bir borcun borçlusu, kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. İfa günü birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt oluşur (TBK m. 117). Kanundaki yüz seksen günlük sürenin bu anlamda bir ifa günü sayılıp sayılmayacağı tartışmaya açıktır. Bu yüzden süre dolduktan sonra satıcıya ikinci bir ihtar göndermek temkinli yoldur.

Temerrüt gerçekleşmişse tüketici, iade tutarına ek olarak temerrüt faizi isteyebilir. Faiz oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata göre belirlenir (TBK m. 120/1). Tüketici işlemlerinde, temerrüt hâli de dâhil olmak üzere bileşik faiz uygulanmaz (TKHK m. 4/7).

İade sırasında satıcı, tüketiciden “hiçbir alacağım kalmamıştır” anlamına gelen bir belge imzalamasını isteyebilir. Böyle bir beyanın sonucu, metnine ve imzalandığı koşullara göre değerlendirilir. İbra sözleşmesinin hangi hâllerde geçersiz sayıldığı yazısı bu konuyu ayrıca ele alır.

Teslim Süresi, Teminat ve Eski Tarihli Sözleşmeler

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi zorunludur. Bu süre, sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (TKHK m. 44/1). Hüküm 7392 sayılı Kanunla değişmiş ve 1/10/2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yönetmeliğin ilk metni bu süreyi otuz altı ay olarak öngörüyordu. Kanunun geçiş hükmüne göre 1/10/2022’den önceki tüketici işlemlerine, kural olarak işlemin yapıldığı tarihte yürürlükte olan kanun hükümleri uygulanır (TKHK geçici m. 3/1). Kat irtifakının tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de teslim yapılmış sayılır. Teslim gecikmesi, satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi niteliği taşıyabilir. Bu durumda yukarıda anlatılan bedelsiz sözleşmeden dönme hâli gündeme gelebilir.

Yönetmelik, konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satıcıya satışa başlamadan önce teminat sağlama yükümlülüğü getirir. Satıcı bina tamamlama sigortası yaptırmalı ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminattan birini sağlamalıdır (Yönetmelik m. 12/1). Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan güvenceler haczedilemez; iflas masasına da girmez (TKHK m. 42/2). Banka teminat mektubu ise satıcının teslim yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâline bağlanmıştır (Yönetmelik m. 14/1). Dolayısıyla gerekçesiz dönmeden doğan iade alacağının teminat kapsamında olup olmadığı, teminatın türüne ve şartlarına bağlıdır.

Sözleşmenin tarihi de önemlidir. 2017 değişikliğiyle Yönetmeliğe eklenen geçiş hükmüne göre ön ödemeli konut satış sözleşmelerine, sözleşmenin yapıldığı zaman yürürlükte bulunan Yönetmelik hükümleri uygulanır (Yönetmelik geçici m. 1). Yönetmeliğin ilk metni sözleşmeden dönme hâlinde yüzde iki oranını ve doksan günlük iade süresini öngörüyordu. Bu nedenle 2017’den önce kurulmuş bir sözleşmede hangi metnin uygulanacağı, sözleşme tarihine göre ayrıca belirlenmelidir.

Ön Ödemeli Konut Satışında Haklar: Karşılaştırma Tablosu

Aşağıdaki tablo, Kanun ve Yönetmelikteki çıkış yollarını yan yana gösterir. Tablo genel çerçeveyi verir; sözleşmenin tarihi ve somut olayın özellikleri sonucu etkileyebilir.

Ön Ödemeli Konut Uyuşmazlığında Başvuru Yolları

Tüketici hakem heyeti ve tüketici mahkemesi

Değeri Kanundaki parasal sınırın altında kalan uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; sınırın üzerindeki uyuşmazlıklar için başvuru yapılamaz (TKHK m. 68/1). Tarafların İcra ve İflas Kanunundaki hakları ise saklıdır. Sınır her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır (TKHK m. 68/4). Konut bedelleri dikkate alındığında iade uyuşmazlıkları çoğu zaman bu sınırı aşabilir. Tüketici güncel sınırı başvuru tarihinde resmî kaynaktan kontrol etmelidir; bu yazı tutar vermez.

Tüketici hakem heyeti başvurusu ve karara itiraz süresi yazısı bu yolu ayrıntılı olarak anlatır.

Sınırı aşan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Kanuna göre tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin davalara tüketici mahkemeleri bakar (TKHK m. 73/1). Yetki bakımından genel yetkili mahkeme, davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10). Ayrıca tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir (TKHK m. 73/5).

Ön ödemeli konut iade davasında arabuluculuk dava şartı mı?

Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (TKHK m. 73/A/1). Madde bu kuralın istisnalarını da sayar. Hakem heyetinin görevindeki uyuşmazlıklar ve hakem heyeti kararlarına itirazlar bunlar arasındadır. Bir istisna daha konut alıcısını yakından ilgilendirir: tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuğa tabi değildir (TKHK m. 73/A/1-d).

Dönmeden sonra açılan iade davasının konusu, kural olarak ödenen bedelin geri verilmesidir. Bu talep bir para alacağıdır ve taşınmazın mülkiyetine ya da tescile ilişkin değildir. Bu nedenle iade davasının “taşınmazın aynından doğan” uyuşmazlık sayılacağı açık değildir. Dava şartı eksikliği riskini önlemek için para iadesi davasından önce arabulucuya başvurmak temkinli yoldur. Buna karşılık tapuda tescil veya mülkiyete ilişkin bir talep varsa istisnanın uygulanması ayrıca değerlendirilir.

Arabuluculuk sonunda görüşme yapılamasa, taraflar anlaşsa ya da anlaşamasa da tüketicinin ödemesi gereken ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır (TKHK m. 73/A/3). Bu ödeme, tarifeye göre iki saatlik ücret tutarını geçemez. Dava tüketici lehine sonuçlanırsa bu ücret davalıdan tahsil edilir (TKHK m. 73/A/4).

Dava kime karşı açılır?

Davacı, kural olarak satış vaadi sözleşmesi ya da satış sözleşmesini tüketici sıfatıyla imzalayan alıcıdır. Konutu eşler birlikte almışsa ikisi birlikte hareket edebilir. Tüketici ölmüşse dönme hakkının kullanılması ve iade alacağı bakımından mirasçıların durumu ayrıca incelenir. Davalı ise sözleşmede satıcı olarak yer alan gerçek veya tüzel kişidir. Bu kişi genellikle projeyi yürüten inşaat şirketidir.

Kat karşılığı inşaat projelerinde satış vaadi sözleşmesini arsa sahibi, yüklenici ya da ikisi birlikte imzalamış olabilir. Davalı sıfatı, sözleşmede kimin satıcı olarak borç altına girdiğine ve bedelin kime ödendiğine göre belirlenir. Bağlı kredide konut hiç ya da gereği gibi teslim edilmeyebilir. Tüketici bu nedenle Kanunun 11. maddesindeki seçimlik haklarından birini kullanırsa banka, belirli sınırlar içinde satıcıyla müteselsilen sorumludur (TKHK m. 35/2). Bu sorumluluk teslim borcuna aykırılığa bağlıdır. Gerekçesiz dönmede ise Yönetmelik, bankayı m. 9/7’deki iade akışı içinde düzenler.

Hangi deliller kullanılır?

İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraftadır (HMK m. 190/1). Tüketici sözleşmeyi, ödemeleri ve dönme bildiriminin tarihini ortaya koymalıdır. Satıcı ise kestiği masrafları ve tazminat hesabını belgelendirmek durumundadır. Başlıca deliller şunlardır:

• Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi veya tapu satış belgesi.
• Ön bilgilendirme formu, bağımsız bölüm planı ve mahal listesi.
• Banka dekontları, kredi kartı ekstreleri ve satıcının verdiği makbuzlar.
• Noter aracılığıyla gönderilen dönme bildirimi ve tebliğ şerhi.
• Satıcının kesmek istediği vergi ve harçlara ait makbuzlar.
• Bağlı kredi sözleşmesi ve bankanın kredi kapanış hesabı.
• Yapı ruhsatı, proje değişikliği bildirimi ve teslim tarihine ilişkin yazışmalar.

Hesap uyuşmazlığında mahkeme, kesintinin ve iade tutarının belirlenmesi için bilirkişiden teknik görüş alabilir. Ancak dönmenin hangi döneme düştüğü ve hangi kalemin yasal masraf sayılacağı gibi hukuki nitelendirmeler mahkemeye aittir.

Harç ve dava değeri

Tüketiciler tarafından tüketici mahkemelerinde açılan davalar, Harçlar Kanununda düzenlenen harçlardan muaftır (TKHK m. 73/2). Bu muafiyet harçlara ilişkindir; bilirkişi ve tebligat gibi giderler ayrıca değerlendirilir. Dava dilekçesinde dava konusunun değeri gösterilir (HMK m. 119/1-d). Bu değer, kural olarak talep edilen iade tutarıdır.

Geçici koruma

Kanun ve Yönetmelik, tüketicinin iade alacağı için özel bir geçici koruma önlemi öngörmez; genel hükümler uygulanır. Rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı, şartları varsa ihtiyati haciz isteyebilir (İİK m. 257/1). Yüz seksen günlük iade süresi dolmadan alacağın vadesinin gelip gelmediği tartışılabilir. Bu aşamada vadesi gelmemiş borç için maddede sayılan dar hâller aranabilir (İİK m. 257/2).

İhtiyati haciz şartları, teminat ve itiraz süreleri yazısı bu yolun koşullarını anlatır.

Tüketici dönmek yerine konutun devrini istiyorsa uyuşmazlık konusu taşınmazdır. Bu durumda hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı endişesi varsa ihtiyati tedbir gündeme gelebilir (HMK m. 389/1). Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler üzerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz (TKHK m. 42/2).

Sonuç

Topraktan ev satışında tüketicinin iki ayrı çıkış yolu vardır. İlk on dört gün içinde cayma hakkı kullanılırsa satıcı cezai şart isteyemez. Bu süre geçtikten sonra tüketici, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu durumda satıcı, yasal masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde iki ila yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir. Oran, dönmenin sözleşmenin kaçıncı ayında yapıldığına göre belirlenir ve üst sınır niteliğindedir.

Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi, tüketicinin ölümü veya sürekli kazanç yoksunluğu gibi kanundaki hâllerde tüketiciden bedel istenemez. Yönetmelik, aynı konutun birden fazla kişiye satılmasını ve proje değişikliğini de ayrıca düzenler. İade, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gün içinde yapılır. Bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi, hem kesinti dönemini hem de iade süresini belgelemeye yarar.

İade yapılmazsa tüketici, satıcıya karşı hakem heyeti ya da dava yoluna başvurabilir. Değer parasal sınırın altındaysa tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. Sınırı aşan uyuşmazlıkta tüketici mahkemesi görevlidir; para iadesi davasından önce arabulucuya başvurmak temkinli yoldur. Sözleşmenin tarihi de önem taşır; 2017 öncesi sözleşmelerde uygulanacak metin ayrıca belirlenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Topraktan aldığım evden vazgeçersem ne kadar kesinti yapılır?

Cayma süresi geçtikten sonraki dönmede satıcı, yasal masraflar ile sözleşme bedelinin belirli bir yüzdesine kadar tazminat isteyebilir. Bu üst sınır ilk üç ayda yüzde iki, altıncı aya kadar dört, on ikinci aya kadar altıdır. On iki ila yirmi dört ay arasında ise sınır yüzde sekize çıkar. Kanundaki istisnai hâllerde hiçbir bedel istenemez.

Ön ödemeli konutta cayma hakkı ile sözleşmeden dönme arasındaki fark nedir?

Cayma hakkı on dört gün içinde kullanılır ve satıcı cezai şart isteyemez. Sözleşmeden dönme ise sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar kullanılabilir ve satıcı kanundaki sınırlar içinde masraf ile tazminat isteyebilir. İade süresi de farklıdır: cayma hakkında on dört gün, dönmede yüz seksen gündür.

Satıcı parayı ne zaman iade etmek zorundadır?

Sözleşmeden dönülürse iade edilecek tutar ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler en geç yüz seksen gün içinde geri verilir. Süre, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten başlar. Süre geçtiği hâlde ödeme yapılmazsa satıcıya yazılı ihtar göndermek, temerrüt tarihini netleştirir.

Yirmi dört ay geçtikten sonra sözleşmeden dönülebilir mi?

Yirmi dört ay geçtikten sonra Kanunun 45. maddesindeki gerekçesiz dönme hakkı kullanılamaz. Ancak satıcı teslim borcunu yerine getirmiyorsa ya da başka bir borca aykırılık varsa, genel hükümlere göre dönme ayrıca değerlendirilebilir. Bu durumda dönmenin dayanağı satıcının borca aykırılığıdır ve şartları somut olaya göre incelenir.

Konut teslim edilmezse kesinti yapılabilir mi?

Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel isteyemez. Teslim süresi sözleşmede taahhüt edilen süredir ve sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Gecikmenin bu kapsama girip girmediği, sözleşme ve teslim koşullarına göre belirlenir.

Ön ödemeli konut iade davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar istisna tutulmuştur; ancak bedel iadesi bir para alacağıdır ve bu istisnaya girdiği açık değildir. Bu nedenle iade davasından önce arabulucuya başvurmak temkinli yoldur.