Satış Vaadi Sözleşmesi: Tapu Devredilmezse Açılacak Dava ve Süreler

Taşınmaz satış vaadi, mülkiyetin gelecekte devredilmesini amaçlayan bağlayıcı bir ön anlaşmadır. Öncelikle taraflar, yükümlülüklerini güvenceye almak maksadıyla kütüğe satış vaadi şerhi işleyebilirler. Borçlu borcunu ifa etmediğinde, hak sahipleri tapu iptali ve tescil davası açma imkânı bulurlar. Bu nedenle, bu metin satış vaadi sözleşmesi şartları, geçerliliği ve hukuki sonuçlarını detaylarıyla açıklar.

Av. Mehmet Tokar – Son güncelleme: 10 Eylül 2026.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın mülkiyetinin devrine yönelik asıl sözleşmenin ileride yapılmasını güvence altına alan bir ön sözleşmedir. Bu anlaşma, taraflara taşınmazın mülkiyetini doğrudan geçirmez, aksine mülkiyetin devrini talep etme hakkı verir. Nitekim bu hak niteliği gereği şahsi bir haktır ve alacaklı kural olarak sözleşmenin karşı tarafına yöneltebilir. Kanun koyucu, TBK m. 29 ile bu sözleşmeleri geçerli sayarak ekonomik hayatta güvenliği sağlamayı amaçlamıştır. Dolayısıyla bu mekanizma sayesinde taraflar gelecekteki mülkiyet devirlerini sağlam bir temele oturturlar.

Ön anlaşmalar, tarafların asıl işlemi kurması için gerekli zemin hazırlığını yapar ve işlemin ileride sorunsuz gerçekleşmesini kolaylaştırır. Ayrıca tarafların karşılıklı irade beyanları, bağlayıcı bir borç ilişkisi doğurur ve hak sahiplerine hukuki koruma talep etme yetkisi verir. Uyuşmazlık çıkması hâlinde taraflar mahkemeye başvurarak yargısal yollarla çözüm arayabilirler. Böylece taşınmaz satış vaadi kurumu, alıcı ve satıcı için önceden güvence sağlayan temel bir araç vazifesi görür.

Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartları

Kanun, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğini sıkı şekil şartlarına tabi tutar. İlgili normlar, TBK m. 237 gereğince tarafların satış vaadini resmi şekilde yapmasını emreder ve taraflar bu işlemi noter huzurunda düzenleme biçiminde gerçekleştirirler. Öte yandan, yasa koyucu ön alım hakkı sözleşmeleri için yazılı şekli yeterli görür. Taşınmaz satışının kendisini taraflar tapu müdürlüğünde resmî senetle yapabilirler. Ayrıca bu işlemi Noterlik Kanunu m. 61/A uyarınca noterler de yapabilir. Tarafların şekil şartına uymaması, bu işlemi geçersiz hâle getirir. Buna karşılık, onaylama biçimindeki noter işlemleri bu şekil şartını prensip olarak karşılamaz ve geçersizlik sonucu doğurur. Dolayısıyla tarafların satış vaadi sözleşmesini noter huzurunda tam ve doğru biçimde tanzim etmeleri şarttır.

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak ifa talep etmek kural olarak hukuken koruma bulmaz ve hakim şekil eksikliğini davanın her aşamasında doğrudan gözetir. Taraflar, şekil eksikliğini ileri sürmekten önceden geçerli biçimde feragat edemezler; ancak ifa gerçekleşmişse şekil eksikliğine dayanmak TMK m. 2 uyarınca hakkı kötüye kullanma yasağına takılabilir. Ayrıca taraflar, noterlikçe düzenlenen belgeyi uyuşmazlıklarda kesin ispat aracı olarak kullanırlar. Bununla birlikte, kanun koyucunun şekil şartını sıkı tutması, taraflara ispat kolaylığı sağlar ve onları acele kararlar vermekten korur.

Taşınmaz Satış Vaadi Kapsamı ve Konusu

Bu sözleşmenin konusu, kural olarak tapuya kayıtlı taşınmazların devridir. Tarafların tapusuz taşınmazlar için bu tür bir vaat yapması beklenen hukuki sonuçları doğurmaz ve farklı hükümlere tabi olur. Öte yandan, paylı mülkiyette (TMK m. 688) paydaş kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir ve bu pay için geçerli biçimde satış vaadi verebilir. Buna karşılık, elbirliği mülkiyetinde (TMK m. 702) ortağın belirlenmiş bir payı yoktur ve ortak pay üzerinde tek başına tasarruf edemez. Bu nedenle, kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça tasarruf işlemi için ortakların oybirliği gerekir. Taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması, satış vaadi sözleşmesi açısından şarttır. Aksi halde, sözleşme konusunun imkansızlığı veya belirsizliği gündeme gelir.

Tarafların sözleşme konusu malın özelliklerini açıkça belirtmesi, ilerideki uyuşmazlıkları önler ve hak kayıplarını engeller. Ayrıca taraflar, bağımsız bölümlerin numarasını, pafta ve parsel bilgilerini sözleşmeye açıkça yazmalıdır. Belirsizlik içeren anlaşmalar, ifa imkânsızlığına yol açabilir. Örneğin doğru tanımlanmış bir konu, tapu iptali ve tescil davalarının başarı şansını artırır. Böylece yargılama aşamasında keşif ve bilirkişi incelemeleri çok daha hızlı ve kesin sonuçlar verir.

Satış Vaadi Şerhi Etkisi

Alacaklının şahsi haklarını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesi, tapu siciline yapacağı bir satış vaadi şerhi ile mümkündür. Taraflar, anlaşmayı tapu kütüğüne şerh ettirerek ek bir hukuki güvence sağlarlar. Bu nedenle satış vaadi şerhi, taşınmazın sonradan el değiştirmesi hâlinde alacaklının yeni malike karşı hakkını ileri sürmesine imkân tanır. Yasa koyucu, bu imkânı şahsi hakkı güçlendirmek maksadıyla getirmiştir. Kısacası şerh müessesesi, ayni hak niteliğinde olmayan bu ön anlaşmayı üçüncü kişilere karşı adeta zırhlandırır.

İlgili memur şerh işlemini tapu kütüğünün şerhler sütununa işler ve bu durum üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını zayıflatır. Bu şerh sayesinde hak sahibi, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı dava yöneltir. Buna karşılık, tarafların şerh etmediği bir hakkı, alacaklı prensipte sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürme hakkına sahiptir. Bu nedenle satış vaadi şerhi, hakkı koruma açısından büyük önem taşır. Dolayısıyla uygulamada hak sahipleri bu hakkı vakit kaybetmeksizin kullanmayı tercih ederler.

Satış Vaadi Sözleşmesi Şerhi Süresi ve Terkini

Satış vaadi şerhi tapu kütüğündeki etkisi sınırsız olmayıp kanun koyucu şerhin etkisini beş yılla sınırlandırmıştır. Beş yıl içinde asıl devir işlemi gerçekleşmezse, satış vaadi şerhi hukuki etkisini bütünüyle yitirir. Bununla birlikte, taşınmaz maliki, süresi dolan şerhin terkinini tapu müdürlüğünden rahatlıkla isteyebilir. İlgili memurun yapacağı terkin işlemi, taşınmaz üzerindeki hukuki kısıtlamayı kaldırır. Bu nedenle mülkiyet hakkı, gereksiz ve süresi dolmuş kısıtlamalardan arındırılmış olur.

Sürenin dolması, asıl borç ilişkisini sona erdirmez, sadece şerhin koruyucu etkisini ortadan kaldırır. Öte yandan, taraflar arasındaki şahsi hak, zamanaşımı süresi dolana kadar varlığını sürdürür. Şerh süresi içinde davacının açtığı tapu iptali ve tescil davası, şerhin etkisinden doğrudan faydalanır. Beş yıllık süre, satış vaadinden doğan şahsi hakkı düşüren bir hak düşürücü süre değildir. Tapu Kanunu m. 26 uyarınca bu sürenin sonunda re’sen terkin edilen şerhin kendisidir. Şerhin etkisi sona erdiğinde alacaklı, sonraki maliklere karşı şerhin sağladığı korumadan yararlanamaz. TMK m. 1024 iyiniyet incelemesini yolsuz tescil şartına bağlar. Malikin geçerli devri, satış vaadine aykırılık sebebiyle kendiliğinden yolsuz tescil sayılmaz.

Tarafların Temel Borçları ve İfa Yükümlülüğü

Bu hukuki ilişkide, vaat borçlusu mülkiyeti devretme, vaat alacaklısı ise bedeli ödeme yükümlülüğü altına girer. Anlaşma, her iki tarafa da karşılıklı borçlar yükleyen tam iki taraflı bir işlemdir. Nitekim tarafların borçlarını zamanında ve eksiksiz olarak yerine getirmeleri uyuşmazlıkların önlenmesi için esastır. Tarafların vadeyi kararlaştırmadığı hâllerde, alacaklı borcun hemen ifasını prensip olarak talep edebilir. Dolayısıyla taraflar karşılıklı edimleri tam bir uyum içinde ifa etmelidir.

Alacaklının mülkiyetin devrini isteyebilmesi için kural olarak kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir. Sözleşmeye göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, TBK m. 97 uyarınca bu kural geçerlidir. Ödemeyi gerçekleştirmeyen alacaklı, kural olarak satıcıdan tapuda ferağ vermesini isteyemez. Alıcının kısmi ödeme yapması tek başına tescil talebini ortadan kaldırmaz. Hakim, kalan bedelin muaccel olup olmadığını, ifa sırasını ve bedelin depo ettirilmesini somut sözleşmeye göre değerlendirir. Böylece, ifadan çekinme hakkını, borcunu yerine getirmeyen tarafa karşı borçlu kullanabilir. Kısacası hukuk düzeni, her iki tarafın da dürüstlük kuralı çerçevesinde edimini tam olarak yerine getirmesini bekler.

Satış Vaadi Sözleşmesi İhlali ve Temerrüt

Borçlunun temerrüde düşmesi için borcun muaccel olması ve kural olarak alacaklının ihtarda bulunması gerekir. Ancak TBK m. 117/2’de geçen hâllerde, iyiniyet istisnaları saklı kalmak üzere, ihtara gerek kalmaz. Vaat borçlusu, taşınmazın mülkiyetini devretmekten kaçındığında alacaklının yasal yollara başvurma hakkı doğar. Alacaklı, aynen ifayı ve TBK m. 118 uyarınca gecikme tazminatını ek süre vermeden isteyebilir. Ancak ifadan vazgeçmek veya sözleşmeden dönmek isterse TBK m. 123 uyarınca uygun süre verir veya TBK m. 124’teki hâllerde süre vermeksizin hareket eder. Alacaklı bu seçimlik hakları, vazgeçtiğini hemen bildirerek kullanır (TBK m. 125). Bu nedenle borçlunun ifadan çekinmesi onu ağır yasal yaptırımlarla karşı karşıya bırakır.

Alacaklı, ifayı beklemek yerine sözleşmeden dönerek uğradığı zararı borçlunun gidermesini talep edebilir. Dönme bildirimi karşı tarafa ulaştığında, tarafların ifa yükümlülükleri prensipte sona erer. Sonrasında, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde, taraflar daha önce verdiklerini iade etmekle yükümlü olurlar. Tazminat talebi ise, borçlunun kusurlu olması şartına bağlıdır. Örneğin ifanın kusurla imkansız hale gelmesi durumunda müspet zarar talebi dahi mümkündür.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Şartları

Borçlu mülkiyeti rızasıyla devretmezse, hak sahibi tapu iptali ve tescil talebiyle mahkemeye başvurur. Bu dava, aynî bir hak sağlamaya yönelik olup, mahkemenin mülkiyeti doğrudan davacı adına geçirmesini amaçlar. Davanın kabulü için taraflar sözleşmeyi geçerli biçimde kurmuş olmalıdır. Davacı ise, daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, TBK m. 97 uyarınca kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır. Ayrıca davacı, ifasını veya ifa önerisini yazılı delillerle ispatlar. Dolayısıyla dava sürecinde hazırlık aşaması büyük titizlik gerektirir.

Mahkeme, sözleşmenin geçerliliğini ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini detaylıca inceler. Eksik ödeme tespit ederse, mahkeme kalan bedeli depo etmesi için davacıya süre verebilir. Ancak depo kararına uyulmaması, davanın reddine sebebiyet verir. İfa şartlarının tam olarak sağlanması, davanın esastan kabulü için kritik bir aşamadır. Sonuç olarak hakimin vereceği tescil hükmü yenilik doğuran bir nitelik taşıyıp yeni tapu kaydının temelini oluşturur.

Satış Vaadi Sözleşmesi Davasının Tarafları

Bu davanın davacısı, sözleşmede satıcının mülkiyeti kendisine devretmeyi vaat ettiği alacaklıdır. Davalı ise kural olarak tapuda malik olarak görünen kişidir. Taraflar taşınmaz satış vaadi yaptıktan sonra satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmişse, davacı durumuna göre bu üçüncü kişiye de davayı yöneltebilir. Taraflar satış vaadini tapuya şerh etmişse alacaklı, TMK m. 1009 uyarınca şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı hakkını ileri sürebilir. Şerh yoksa tescil talebi, sonraki malike karşı kural olarak ileri sürülemez. Yolsuz tescil veya başka özel sebepler ayrıca değerlendirilir. Böylece kanun koyucu, kötüniyetli devirler yoluyla hak kaybı doğmasını engeller.

Şerh bulunmayan hâllerde, alacaklı iyiniyetli üçüncü kişilere karşı davayı prensip itibarıyla yöneltemez. Taraf sıfatı, dava şartı veya ilk itiraz değil, maddi hukuka ilişkin bir meseledir ve hakim bunu re’sen gözetir. Davacının davayı malik olmayan bir kişiye yöneltmesi hâlinde, hakim davayı sıfat yokluğu sebebiyle esastan reddeder. Örneğin mahkemenin taraf sıfatını yargılamanın başında titizlikle değerlendirmesi gerekir. Dolayısıyla davacı, mülkiyetin anlık durumunu ve el değiştirmeleri davadan önce netleştirmelidir.

Dava Şartları Nelerdir?

Mahkemenin yargılamanın esasına girebilmesi için birtakım usulî şartların varlığını yargılama makamı arar. Davacının davayı görevli ve yetkili mahkemede açması, hakimin ilk inceleyeceği dava şartlarındandır. Öte yandan kanun, mülkiyet uyuşmazlıkları açısından arabuluculuk müessesesini zorunlu bir dava şartı saymaz. Davacının harçları eksiksiz yatırması da yargılamanın devamı için zorunludur. Aksi halde mahkeme, harç tamamlanmadan sonraki işlemleri yapmaz (Harçlar Kanunu m. 32). Bu durumda mahkeme dosyayı işlemden kaldırır. Davacı üç ay içinde dosyayı yenilemezse mahkeme davayı açılmamış sayar (HMK m. 150).

Hukuki yararın bulunması, her davada olduğu gibi bu davada da temel bir dava şartıdır. Sözleşmenin geçersiz olması, HMK m. 114/1-h anlamında hukuki yarar yokluğu değildir. Bu hâlde mahkeme tescil talebini esastan reddeder. Ayrıca mahkeme, dava şartlarının varlığını davanın her safhasında resen inceler. Dava şartı noksanlığı tespit ederse, hakim taraflar eksikliği gideremezse davayı usulden reddeder. Bu bağlamda usul kurallarına tam riayet davanın sıhhati açısından vazgeçilmezdir.

Satış Vaadi Sözleşmesi İspat Kuralları

Hakkını iddia eden taraf, bu iddiasını yasal delillerle mahkeme nezdinde ispat etmek zorundadır. Taraflar şekle tabi işlemlerin ispatını, prensipte o şekle uygun düzenledikleri belgelerle yaparlar. Resmi senet, sözleşmenin varlığını ispatlayan güçlü bir yasal delildir. Bununla birlikte, tanık beyanını taraflar sözleşmenin içeriğini ispatlamak için tek başına kullanamazlar. Dolayısıyla hakimin hukuki muamelelerde kesin delil araması genel kuraldır.

Ödemenin ispatını ise davacı yazılı delillerle, örneğin banka dekontları veya tahsilat makbuzlarıyla sağlamalıdır. Nitekim mahkeme, senede karşı senetle ispat kuralını hukuki işlemlerde güvenliğin temini için titizlikle uygular. Hâkim, kanuni istisnalar dışında delilleri serbestçe değerlendirir (HMK m. 198). Mahkeme, düzenleme şeklindeki noter senedini kesin delil sayar (HMK m. 204). Karşı taraf ancak senedin sahteliğini ispat ederek bu gücü kırar. Böylece yargı makamı, maddi gerçekliği yasal sınırlar dahilinde ortaya çıkarır ve hükme esas alır.

İhtiyati Tedbir ve Geçici Hukuki Koruma

Dava süresince taşınmazın başkasına devrini önlemek maksadıyla davacının mahkemeden ihtiyati tedbir talep etmesi mümkündür. İhtiyati tedbir kararı, davacının hak kaybına uğramasını engelleyen geçici bir hukuki koruma sağlar. Ayrıca mahkeme, yaklaşık ispat kuralı çerçevesinde tedbir talebini inceler ve uygun bulursa tedbire hükmeder. Talep haklı bulunursa, tapu müdürlüğü kayıtlara ihtiyati tedbir şerhi düşer. Bu suretle mahkeme, taşınmazı dava sonuna kadar güvence altına alır.

Hakim tedbir kararını genellikle davacıdan teminat alma şartıyla verir ve bu teminat muhtemel zararları karşılar. Tedbirin haksız olduğu anlaşılırsa davalı, uğradığı zararın tazminini isteyebilir (HMK m. 399). Davalı bu tazminatı, esas davayı karara bağlayan mahkemede ayrı bir davayla ister. Gösterilen teminat da bu sorumluluğa güvence oluşturur. İhtiyati tedbir, yargılama sürecinde taşınmazın aynının muhafazasını bütünüyle güvence altına alır. Kısacası hakimin tedbir kararı vermemesi ihtimalinde davacının alacağı iptal hükmü çoğu zaman infaz kabiliyetinden yoksun kalır.

Görevli Mahkeme ve Yetki Kuralları

Kanun koyucu, mülkiyete ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkemeyi Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirler. Ancak tüketici işlemi niteliği taşıyan sözleşmelerden doğan ihtilafları, kural olarak Tüketici Mahkemeleri görür. Görev kuralları kamu düzeninden olup, mahkeme davanın her aşamasında bu hususu resen dikkate alır. Davacının davayı yanlış mahkemede açması, görevsizlik kararıyla sonuçlanır. Bu nedenle davacının davayı en baştan doğru adreste açması büyük önem arz eder.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu hususta kesin yetki kuralı geçerlidir. Taraflar, yetki sözleşmesi ile başka bir yer mahkemesini uyuşmazlıklar için yetkili kılamazlar. Nitekim kesin yetki kuralını da mahkeme yargılamanın her aşamasında resen inceler. Davacının yetkisiz mahkemede açtığı davalar ciddi zaman ve masraf kaybına yol açar. Örneğin taşınmaz İzmir’deyse davacı davayı o yer mahkemelerinde açar.

Dava Değeri ve Harçlandırma Esasları

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, dava değeri taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelidir. Davacı, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan nispi karar ve ilam harcının dörtte birini dava açarken peşin öder (Harçlar Kanunu m. 28). Değerin daha yüksek olduğu anlaşılırsa mahkeme eksik harcı tamamlattırır. Öncelikle mahkemenin keşif sonrasında bilirkişi raporuyla belirlediği gerçek değer, davacının harcı tamamlamasına esas teşkil eder. Davacının eksik harcı tamamlaması için hakim ona süre verir. Aksi takdirde mahkemenin dava dosyasını işlemden kaldırması tehlikesi ortaya çıkar.

Harç ödemeleri yargılama giderlerinin önemli bir kısmını oluşturur ve mahkeme bu giderleri kararla birlikte haksız çıkan tarafa yükler. Ayrıca mahkeme, avukatlık asgari ücret tarifesine göre hesapladığı vekalet ücretini de haksız çıkan tarafa yükler. Davacının masrafları doğru hesaplaması, dava öncesi risk değerlendirmesi açısından son derece şarttır. Dolayısıyla davacının başlangıçtaki ekonomik yükü iyi planlaması davanın selayeti için mühimdir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Zamanaşımı Süresi

Alacaklının taşınmaz satış vaadi uyuşmazlıklarında haklarını talep edebilmesi için davacının belirli süreleri aşmaması gerekir. Kanun koyucu, TBK m. 146 ile, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça bu tür alacak hakları için genel zamanaşımı süresini on yıl olarak belirlemiştir. On yıllık süre, borcun muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Sürenin dolması borçluya ifadan kaçınma hakkı verir. Bu durumda alacaklı talebini yargı yoluyla kabul ettiremez.

Zamanaşımı bir def’i olup ilk itirazlardan değildir. Davalı bunu kural olarak cevap dilekçesinde ileri sürer. Ayrıca davalı, ikinci cevap dilekçesiyle de savunmasını serbestçe genişletebilir (HMK m. 141). Sonrasında ıslah ve karşı tarafın açık muvafakati hükümleri devreye girer. Hâkim, zamanaşımının dolup dolmadığını dava dosyasında resen incelemez. Tarafların zilyetliği vaat alacaklısına devretmiş olması, TBK m. 153’te geçen zamanaşımını durduran sebeplerden değildir. Bu hâlde mahkeme, borçlunun zamanaşımı def’ini somut olayın koşullarına göre TMK m. 2 kapsamında hakkı kötüye kullanma teşkil edip etmediği yönünden değerlendirir. Nitekim tapuya kayıtlı taşınmazlarda hak karinesinden yalnız adına tescil bulunan kişi yararlanır (TMK m. 992). Bu yüzden zilyetliğin devri, tek başına süresiz bir dava hakkı doğurmaz.

İştirak Hâlinde Mülkiyetin Satış Vaadi

Mirasbırakanın vefatı üzerine mirasçılar tereke üzerinde iştirak hâlinde mülkiyete sahip olurlar. Elbirliği mülkiyeti sürerken mirasçının belirli bir tereke taşınmazı üzerinde bağımsız payı bulunmaz. Mirasçılar arasında yazılı, mirasçının üçüncü kişiyle yaptığı miras payı devri sözleşmesi noterlikçe düzenlenir. Bu sözleşme, devralana paylaşmaya katılma yetkisi vermez. Devralan sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 677). Ancak tescil talebini davacı iştirak hâli bozulmadan prensipte mahkemeye yöneltemez. TMK m. 677 uyarınca üçüncü kişiyle yapılan pay devri sözleşmesi, o kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez. Elbirliği ortaklığı çözülmedikçe tescilen ifa kural olarak mümkün değildir. Sonuç olarak iştirak hali paylı mülkiyete dönüştüğünde tescil de gerçekleşebilir hale gelir.

Mirasçılar arasındaki pay devirleri ise daha esnek kurallara tabidir. Örneğin bir mirasçının diğerine payını devretmeyi vaat etmesi, iştirak hâli bozulmadan da hukuki sonuçlar doğurur. İştirak hâlindeki taşınmazlara ilişkin işlemleri, hakim miras hukukunun karmaşık yapısıyla birlikte değerlendirir. Dolayısıyla tereke içi devirler çok daha hızlı ve kolay biçimde sonuca ulaşır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Farkı

Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki ilişkileri taraflar genellikle farklı bir sözleşme tipiyle kurarlar. İnşaat sözleşmesinde müteahhit eseri meydana getirme borcunu üstlenir. Taraflar, satış vaadi sözleşmesi kurarken mevcut bir taşınmaz kadar, ileride oluşacak bağımsız bölümleri de konu edebilirler. Öte yandan eserin tamamlanması şartı, basit ön anlaşmalarda tipik bir unsur teşkil etmez. Bu nedenle ikisinin tabi olduğu hukuki rejim ve sorumluluk boyutları çok farklıdır.

İki kurumun hukuki sonuçları ve ifa şartları birbirinden tümüyle ayrılır. Üçüncü kişinin tescil talep edebilmesi için, müteahhidin inşaatı kanuna uygun şekilde tamamlaması şartını yargı arar. Mahkeme, eksik iş veya imar aykırılığı bulunup bulunmadığını detaylıca inceler. Aykırılık hâlinde tescil talebini mahkeme reddeder.

İfa İmkânsızlığı ve Sözleşmenin Sona Ermesi

Devletin taşınmazı kamulaştırması veya taşınmazın doğal afet sonucu yok olması gibi durumlar ciddi bir ifa imkânsızlığı yaratır. İmkânsızlık, sözleşmenin konusunu ortadan kaldırdığından borçlu ifa borcundan kurtulur. Kusursuz imkânsızlık hâlinde hakim borçluyu tazminat ödemekle yükümlü tutmaz ve taraflar verdiklerini birbirlerine iade ederler. Dolayısıyla her iki taraf da haksız zenginleşme hükümlerine göre aldığını geri vermelidir.

Borçlunun kendi kusuruyla imkânsızlığa yol açması durumu ise tamamen farklı hukuki sonuçlar doğurur. Borçlu taşınmazı üçüncü kişiye devrederse aynen ifa güçleşebilir, hatta imkânsızlaşabilir. Sonraki devrin etkisini şerhin varlığı, devrin hukuki sebebi ve varsa yolsuz tescil gibi iptal sebepleri belirler. Ancak borçlu, kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlü olur (TBK m. 112). Mahkeme, zararın kapsamını bilirkişi marifetiyle hesaplayarak kesin hüküm kurar. Tazminat sorumluluğu, sözleşmeye aykırılığın doğal bir yaptırımıdır ve alacaklının mağduriyetini gidermeyi amaçlar.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi, mülkiyetin intikalini hedefleyen son derece önemli hukuki işlemlerden biridir. Kanun, satış vaadi sözleşmesi bakımından resmî şekli bir geçerlilik şartı olarak öngörür. Ayrıca tarafların borçlarını zamanında ve eksiksiz yerine getirmeleri uyuşmazlıkların önüne geçer ve hak kayıplarını büyük oranda azaltır. Yükümlülükleri ihlal eden borçluya karşı, hak sahiplerinin tapu iptali ve tescil davası açma imkânı gündeme gelir ve taraflar bu süreci dikkatle yönetmelidir. Nitekim tapu iptali ve tescil davalarına kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi bakar. Ancak uyuşmazlık tüketici işlemi niteliğindeyse görevi Tüketici Mahkemesi üstlenir.

Tarafların satış vaadi şerhi kurumunu tapu kütüğünde kullanmasını, hukuk sistemi şahsi hakların üçüncü kişilere karşı korunmasında son derece etkili bir hukuki yöntem olarak sunar. Zamanaşımı sürelerinin yasal sınırlar içinde takibi ve davacının husumeti doğru kişiye yöneltmesi, mahkemenin davayı esastan reddetmemesi için şarttır. Netice itibarıyla, gayrimenkul hukukunu yakından ilgilendiren bu karmaşık hukuki süreçlerde tarafların usul kurallarına ve yasal sürelere azami özen göstermesi muhtemel hak kayıplarını büyük ölçüde engeller.

Sık Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesini taraflar noterde yapmak zorunda mıdır?

Evet, kanun gereği tarafların bu sözleşmeleri noter huzurunda düzenleme şeklinde yapması zorunludur. Tarafların adi yazılı veya onaylama şeklinde yaptığı sözleşmeler hukuken geçersizdir.

Alacaklı tapu iptali ve tescil davasını ne kadar sürede açmalıdır?

Sözleşmeden doğan tescil talebi, borcun ifa edilebilir hale geldiği tarihten itibaren on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Satıcının taşınmaz zilyetliğini alacaklıya devretmesi, yasadaki zamanaşımını durduran sebepler arasında yer almaz. Ancak bu durumda mahkeme zamanaşımı def’ini TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde ele alır.

Taraflar sözleşmeyi tapuya şerh etmezse ne olur?

Taraflar şerh işlemini yapmak zorunda değildir. Ancak alacaklı şerh etmediği hakkını sadece sözleşmenin tarafına ileri sürebilir. Satıcı taşınmazı başkasına satarsa, alacaklı kural olarak iyiniyetli yeni malike karşı şahsi hakkını ileri süremez. Mahkeme, yeni malikin yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gereken hâlleri TMK m. 1024 çerçevesinde ayrıca değerlendirir.