TBK 218. Madde

I. Satılanın bir kısmı elinden alınmış veya satılan sınırlı ayni bir hakla yüklenmişse alıcı, sadece bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.

II. Ancak alıcının, satılandaki bu durumu bilseydi onu satın almayacağı durum ve koşullardan anlaşılıyorsa, alıcı hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar vermesini isteyebilir. Bu durumda alıcı, satılanın elinde kalmış olan kısmını o zamana kadar elde etmiş olduğu yararlarla birlikte, satıcıya geri vermekle yükümlüdür.

TBK 218. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 193 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 217 nci maddesinde, kısmî zapt hâlinde alıcının hakları düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 193 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “b. Kısmen zabıt hâlinde” şeklindeki ibare, Tasarıda “b. Kısmî zapt hâlinde” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 193 üncü maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “satımın feshini talep edemeyip” şeklindeki ibare Tasarının 217 nci maddesinin birinci fıkrasında “sadece bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.” denildiği ve bu ifadeden söz konusu durumda, sözleşmenin sona erdirilmesinin istenemeyeceği sonucu açıkça çıkartılabileceği için, fıkra metninden çıkartılmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 193 üncü maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan “…feshi dava edebilir.” şeklindeki ibare, satış sözleşmesinin ani edimli bir borç ilişkisi doğurduğu göz önünde tutularak, Tasarının 217 nci maddesinin ikinci fıkrasında “hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar vermesini isteyebilir.” şeklinde düzeltilmiştir.

Metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 218. maddesi, satılanın yalnızca bir kısmının üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alındığı veya satılanın sınırlı aynî bir hakla yüklenmiş olduğu durumlarda alıcının haklarını düzenleyen hükümdür. Tam zapttan farklı olarak kısmi zaptta sözleşme otomatik olarak sona ermez; alıcıya daha sınırlı ancak yine de önemli haklar tanınır. 818 sayılı Kanun’un 193. maddesini karşılamaktadır.

Maddenin birinci fıkrasına göre satılanın bir kısmı elinden alınmış veya satılan sınırlı aynî bir hakla yüklenmişse alıcı, sadece bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Bu hüküm, kısmi zapt veya sınırlı aynî hak yükü durumunda alıcının tazminat talep hakkını tanır.

Kısmi zapt iki şekilde gerçekleşebilir. Birincisi, satılanın bir kısmının fiziksel olarak alıcının elinden alınmasıdır; örneğin satın alınan arazinin bir kısmı üzerinde üçüncü kişinin mülkiyet iddiası gerçekleşmiş ve bu kısım elinden alınmıştır. İkincisi, satılanın sınırlı aynî bir hakla yüklenmiş olduğunun ortaya çıkmasıdır; örneğin satın alınan taşınmaz üzerinde üçüncü kişinin ipoteği, irtifak hakkı veya intifa hakkı bulunduğunun anlaşılması.

Her iki durumda da alıcının kaybı kısmî niteliktedir. Malı tamamen kaybetmez; ancak değeri veya kullanımı sınırlanmıştır. Bu nedenle yasal çözüm de kısmîdir: sadece uğradığı zararın tazmini istenir; sözleşme sona ermez.

Zarar hesaplaması, genel tazminat prensiplerine göre yapılır. Alıcının kaybı, satılanın tam değeri ile kısmen sahiplendiği değer arasındaki farktır. Örneğin 100 bin TL’ye alınan bir arazinin dörtte birlik kısmı elinden alınmışsa, yaklaşık 25 bin TL tazminat isteyebilir. Sınırlı aynî hak yükünde ise, mal değerinin bu hak yüzünden ne kadar azaldığı hesaplanır.

Ancak ikinci fıkra, özel durumlarda sözleşmenin sona ermesine imkân tanır: ancak alıcının, satılandaki bu durumu bilseydi onu satın almayacağı durum ve koşullardan anlaşılıyorsa, alıcı hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar vermesini isteyebilir. Bu hüküm, kısmi zaptın alıcı için sözleşmenin amacını kökten zedelemiş olduğu durumları düzenler.

Bu özel durum değerlendirmesi, "subjektif önem" kriterini getirmektedir. Alıcı, eğer zaptı/yükü bilseydi satmayacaksa – yani bu durum onun için kritik önemde idiyse – sadece tazminatla yetinilmez, sözleşmenin sona ermesi talep edilebilir. Ancak bu takdir hakim tarafından yapılır; alıcının tek taraflı beyanı yeterli değildir. Durum ve koşullar objektif olarak değerlendirilir.

Örneğin alıcı, deniz manzarası için pahalı fiyat ödediği bir taşınmazın üzerinde üçüncü kişinin görsel etkiyi bozacak bir inşaat hakkının bulunduğunu sonradan öğrenmişse, bu taşınmazı sırf bu manzara için aldığı değerlendirilip sözleşmenin sona ermesine karar verilebilir. Aynı şekilde belirli bir büyüklükte arazi almak istediği bir alıcının, bu büyüklüğün önemli bir bölümünü kaybetmesi durumunda da sözleşme sona erdirilebilir.

Sözleşmenin sona ermesi hâlinde alıcı, satılanın elinde kalmış olan kısmını o zamana kadar elde etmiş olduğu yararlarla birlikte, satıcıya geri vermekle yükümlüdür. Bu hüküm, iade düzenini belirler. Alıcı, elinde kalan mal kısmını iade etmek zorundadır; ayrıca elde ettiği yararları (kira, semere, kazanç) de vermek durumundadır.

Sözleşmenin sona ermesi sonrasında karşılıklı iade (restitüsyon) gerçekleşir: alıcı mal kısmını ve yararları verir; satıcı bedeli iade eder. Bu restitüsyon, taraflar arasında zenginleşme dengesini korur.

Doktrinde bu madde, "kısmi ifasızlığın hakkaniyete uygun çözümü" olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay kararları, subjektif öneminin değerlendirilmesinde satım amacını, alıcının ihtiyaçlarını, ödediği bedeli ve makul alıcı testini dikkate almakta; somut olgular ışığında karar vermektedir.

Uygulamada bu madde, taşınmaz alım-satımlarında (ipotek, intifa, irtifak hakkı olan taşınmazların durumunda), tarım arazisi alımlarında (komşu taşınmazla sınır uyuşmazlıkları), şirket payı alımlarında önemli sonuçlar doğurur. Bu düzenleme, kısmi zaptın yarattığı sorunları esnek ve adil bir biçimde çözen kritik bir hükümdür.