TBK 310. Madde
I. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
II. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
TBK 310. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve son fıkralarını karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 309 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması durumlarından, kiralananın el değiştirmesi düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Satım ile kiranın infisahı” şeklindeki ibare, Tasarının 309 uncu maddesinde “2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması / a. Kiralananın el değiştirmesi” şeklinde düzeltilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla, kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflâs Kanununun 135 inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.
Maddenin ikinci fıkrasında ise, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin son fıkrasında olduğu gibi, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261 inci maddesinin birinci ve son fıkrası göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, kira sözleşmesi devam ederken kiralananın el değiştirmesi durumunda kira ilişkisinin akıbetini düzenleyen kritik bir hükümdür. Bu madde, kiracıyı yeni malik karşısında koruyan güçlü bir güvence mekanizması oluşturur ve Türk kira hukukunun en önemli yeniliklerinden birini içerir.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Bu hüküm "kira sözleşmesinin takip hakkı" olarak bilinen önemli bir ilkeyi benimser. Kiralanan el değiştirse bile, yeni malik otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Önceki malik yerine geçer ve tüm haklarını ve yükümlülüklerini devralır.
"Herhangi bir sebeple" ifadesi kapsamı geniş tutar. Satış, bağışlama, miras, icra ihalesi, kamulaştırma, trampa – her türlü el değiştirme durumunda bu hüküm uygulanır. Kiracının kira sözleşmesi böylece malın her el değişiminde korunur.
Yeni malikin otomatik olarak sözleşmeye taraf olması, kiracıyı büyük ölçüde korur. Kiracı, yeni malikten "çık" talebi ile karşılaşamaz; önceki sözleşme koşullarıyla ilişki devam eder. Süre sonuna kadar veya fesih sebepleri oluşmadıkça kiracı hakkında değişiklik yapılamaz.
Bu düzenleme, eski 818 sayılı Kanun’daki yaklaşımdan önemli bir ayrılmadır. Eski kanunda kiralanan satılırsa kira sözleşmesi fesih edilebilirdi; yeni TBK ise kiracıyı güçlü biçimde korur.
İcra İflâs Kanunu’nun 135. maddesi ile ilgili özel durumlar saklıdır. Eğer taşınmaz icra yoluyla satılmışsa ve alıcı yasal süresinde boş teslim talep etmişse, bu özel hükümler devreye girebilir. Ancak genel kural olarak yeni malik sözleşmeyi devralır.
İkinci fıkra, kamulaştırma için istisna getirir: kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Devletin kamu yararı için mülkü kamulaştırması durumunda, kamulaştırma kanunundaki özel hükümler uygulanır; normal takip hakkı ilkesi geçerli olmayabilir.
Kamulaştırma durumunda kiracı, tazminat haklarından yararlanabilir. Kamulaştırma Kanunu, kiracıların haklarını ayrıca düzenler ve taşınma yardımı, tazminat gibi unsurları içerir.
Bu maddenin pratik uygulamasında bazı önemli noktalar bulunur:
1. Yeni malik, eski kira bedelini kabul etmek zorundadır. Bedel değişikliği ancak sözleşme veya yasal hükümler çerçevesinde olabilir.
2. Yeni malik, kiracının önceki ödemelerini kabul etmek zorundadır. Eski malike yapılan ödemeler geçerli sayılır.
3. Yeni malik sözleşme süresi sonuna kadar bekler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması bile derhal fesih hakkı vermez.
4. Yeni malikin gereksinim dolayısıyla tahliye davası açma hakkı, TBK m. 350 çerçevesinde belirli koşullara tabidir.
Bu koruma, kiracı lehine güçlü bir pozisyon yaratır. Özellikle uzun süreli konut kiralarında, malik değişikliği kiracıyı tedirgin etmez. Kira sözleşmesi, mülkiyet üzerinde bir çeşit "yükümlülük" olarak etkisini gösterir.
Doktrinde bu madde, "eşya hukuku ve borçlar hukukunun kesiştiği koruyucu hüküm" olarak değerlendirilmektedir. Kiracının kira hakkı, pratikte aynî hak benzeri bir güvence kazanır. Yargıtay kararları, yeni malikin sözleşme tarafı olmasını titizlikle uygulamakta ve kiracının korunmasını sağlamaktadır.
Uygulamada bu madde, emlak piyasasında çok sık karşılaşılan bir durumu düzenler. Kiralık konutlar ve işyerleri sık sık el değiştirir; bu madde sayesinde kiracılar uzun vadeli güvence içinde kira ilişkilerini sürdürebilirler.