TBK 311. Madde

Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

TBK 311. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 310 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra, kiralananda sınırlı aynî hak sahibi olması düzenlenmektedir.

Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261a maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 311. maddesi, sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde sınırlı aynî hak sahibi olması durumunu düzenleyen kısa ama önemli bir hükümdür. Bu madde, kira ilişkisindeki koruyucu yaklaşımı sınırlı aynî hak durumlarına da genişletir.

Madde, sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır şeklinde düzenler.

Bu hüküm, TBK m. 310’daki kiralananın el değiştirmesi kurallarını sınırlı aynî hak sahibi olan üçüncü kişilere de uygular. Böylece kiracı, üçüncü kişinin aynî hak elde etmesi halinde de korunur.

Sınırlı aynî haklar çeşitlidir: intifa hakkı, kullanma hakkı, oturma hakkı (sükna), üst hakkı, irtifak hakları. Bu hakların sahibi üçüncü kişiler, kiralanan üzerinde belirli yetkiler kazanırlar.

"Kıyas yoluyla uygulanması" ifadesi önemlidir. TBK m. 310’daki kurallar aynen değil, sınırlı aynî hakkın niteliğine göre uyarlanarak uygulanır. Örneğin intifa hakkı sahibi, yeni malik gibi kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.

Pratik örnek: Bir gayrimenkul üzerine kiracı taşındıktan sonra, mülkiyet sahibi bir akrabasına intifa hakkı tesis ediyor. İntifa hakkı sahibi, yeni malik gibi kira sözleşmesinin tarafıdır. Kiracı, kira bedelini ona öder ve onunla ilişkide bulunur.

Bu düzenleme, kiracıyı geniş kapsamlı bir koruma altına alır. Sadece mülkiyet devri değil, diğer aynî haklar da kira ilişkisini etkileyebilir. Bu madde, kiracıyı tüm bu durumlarda koruma sağlar.

Doktrinde bu madde, "kira sözleşmesinin aynî hak değişimlerinden bağımsızlığı" olarak değerlendirilmektedir.