TBK 312. Madde
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
TBK 312. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesini karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 311 inci maddesinde, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi düzenlenmektedir.
Maddede, taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği belirtilmektedir. Şerhin kiracılık hakkına etkisine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesinin ikinci fıkrası ise, bu konunun Türk Medenî Kanununun 1009 uncu maddesinin ikinci fıkrasında düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarıya alınmamıştır.
Tasarıda, kiralananın el değiştirmesinden ya da sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişinin, kiralanan üzerinde sınırlı aynî hak sahibi olmasından, kira sözleşmesinin etkilenmeyeceği ve varlığını sürdüreceği esasının benimsenmesine karşın, 818 sayılı Borçlar Kanununda olduğu gibi, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi olanağının korunmasında bir sakınca görülmemiştir. Çünkü, bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin, Tasarının 350 nci maddesi uyarınca, gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir. Zaten, sözleşmenin kiraya veren tarafında bir değişiklik olmasa bile, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin, Tasarının 349 uncu maddesinde öngörülen gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirmesini önleyici bir etkiye sahiptir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261b maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi, taşınmaz kira sözleşmelerinde kiracılık hakkının tapu siciline şerhini düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu şerh, kiracı hakkını üçüncü kişilere karşı güçlendirir.
Madde, taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir şeklinde düzenler. Bu hüküm, taraflara kiracılık hakkının tapuya şerh edilmesi imkânı sunar.
Tapu şerhi, kiracılık hakkının aynî etkilerini güçlendirir. Normal kira hakkı nispi (şahsi) bir hak iken, tapuya şerh edilmiş kiracılık hakkı, üçüncü kişilere karşı da etkili hale gelir.
Şerhin başlıca etkileri: üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasında bulunamaması, yeni malikin kira ilişkisini devralmak zorunda kalması, taşınmaz üzerindeki aynî hak sahiplerinin kira hakkı ile bağlı olması.
Özellikle TBK m. 350’deki gereksinim nedeniyle tahliye davası açma hakkı bakımından şerh önemlidir. Tapuya şerhedilmiş kira hakkı, yeni malikin gereksinim iddiasını engelleyebilir.
Şerh, Türk Medeni Kanunu m. 1009 ve 1019 çerçevesinde yapılır. Tapu müdürlüğünde başvuru ile kiracılık hakkı tapu kütüğüne şerh edilir. Kira süresi belirlenmiş olmalıdır.
Şerh, taraflar arasındaki sözleşmeye göre yapılır; kiraya verenin rızası gereklidir. Kiracı tek başına şerh yapamaz. Genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde (5 yıl ve üzeri) tercih edilir.
Uygulamada özellikle uzun süreli ticari işyeri kiralarında, özel yatırım amaçlı taşınmaz kiralarında, sanayi işletmelerinde şerh yapılır. Kiracı, büyük yatırımları öncesinde bu güvenceyi elde etmek ister.