TBK 309. Madde

Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

TBK 309. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 253 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 308 inci maddesinde, zapttan sorumluluk düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 253 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Üçüncü şahsın iddiasına karşı mesuliyet / 1. Teminat” ibaresi, Tasarının 308 inci maddesinde “V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk / 1. Zapttan sorumluluk” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddeye göre, üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda, kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259f maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 309. maddesi, üçüncü kişinin kiralanan üzerinde hak iddia etmesi durumunda kiraya verenin sorumluluğunu düzenleyen önemli bir hükümdür. Bu madde, zapt tehdidi altındaki kiracıyı koruyan kapsamlı bir güvence mekanizması oluşturur.

Madde, bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür şeklinde düzenler.

Bu hüküm iki önemli yükümlülük getirir: davayı üstlenme yükümlülüğü ve tüm zararları tazmin yükümlülüğü.

Birinci yükümlülük, davayı üstlenmedir. Üçüncü kişi kiracıya karşı dava açmışsa, kiracının bildirimi üzerine kiraya veren bu davayı üstlenmek zorundadır. Üstlenme, kiraya verenin davada aktif taraf olması veya kiracının yanında mücadele etmesi anlamına gelir.

İkinci yükümlülük, her türlü zararın tazminidir. "Her türlü zarar" ifadesi geniş kapsamlıdır ve doğrudan zararlardan, dolaylı zararlara, fırsat maliyetlerine, yargılama giderlerine kadar uzanır.

Kiracının "bildirim" yükümlülüğü önemlidir. Üçüncü kişinin hak iddia etmesi durumunda kiracı, kiraya vereni derhal bilgilendirmelidir. Bu bildirim noter ihtarı, yazılı mektup, e-posta şeklinde olabilir. Bildirim yapılmazsa, kiraya verenin sorumluluğu sınırlanabilir.

"Kiracının hakkıyla bağdaşmayan hak" ifadesi önemlidir. Üçüncü kişinin iddiası, kiracının kira hakkını engelleyen veya sınırlayan nitelikte olmalıdır. Küçük müdahaleler yeterli değildir.

Pratik örnekler: Kiracının kiraladığı daireye sahte tapu ile başka biri sahiplenme iddiasında bulunuyorsa; kiracının işyerinde başka biri eski sözleşme haklarını iddia ediyorsa; kiracının kullandığı araçta finansal kiralama şirketi hak talep ediyorsa. Tüm bu durumlarda kiraya veren davayı üstlenmek ve kiracıyı korumak zorundadır.

Zapt durumunda kiracının uğrayabileceği zararlar çeşitlidir: yargılama masrafları (mahkeme, avukat, bilirkişi), kiralanandan yararlanamama zararları, alternatif mal veya mekân için yapılan ek ödemeler, ticari itibar kaybı, taşınma masrafları.

Bu sorumluluk, kiraya verenin temel yükümlülüklerinden biridir. Kiraya veren, kiralananı sadece fiziksel olarak değil hukuken de sorunsuz teslim etmelidir. Üçüncü kişi iddialarına karşı koruma sağlamak sorumluluğu bu bağlamda ortaya çıkar.

Doktrinde bu madde, "hukuki güvenlik sağlama yükümlülüğü" olarak değerlendirilmektedir. Kiracı, kiralanan malı bizzat savunma yükümlülüğü altında değildir; kiraya veren bu savunmayı üstlenir. Yargıtay kararları, kiraya verenin bu yükümlülüğünü sıkı biçimde uygulamakta; zapttan doğan zararları geniş yorumlamaktadır.