TBK 325. Madde
I. Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
II. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
TBK 325. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 324 üncü maddesinde, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesinin sonuçları düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “4. Kullanmanın mümkün olamaması” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği; hattâ, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir. Böylece, bir yandan, kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu düzenlemeyle, kiracının korunması gereği ilkesi terk edilmemekle birlikte, kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Nitekim, Tasarının 113 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yapılan yollama uyarınca uygulanması gereken Tasarının 52 nci maddesinin birinci fıkrasında, zarar görenin zararın artmasında birlikte kusurunun bulunması hâlinde, hâkime tazminatı indirme yetkisi verildiği gibi, Yargıtayın yerleşmiş içtihadında da, kiraya verenin, bu durumda, bilirkişi mütalâası göz önünde tutularak belirlenecek olan, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için, kiracıdan tazminat isteyebileceği kabul edilmektedir.
Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin ikinci fıkrasında olduğu gibi, “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” şeklinde, denkleştirme (mahsup) ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır.
Maddenin düzenlenmesinde, konuya ilişkin öğreti ve uygulama ile kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin birinci fıkrası göz önünde tutulmuştur
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, kiracının sözleşme süresi veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermesi durumunu düzenleyen önemli bir hükümdür.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Bu hüküm, erken ayrılan kiracıya iki yol sunar. Birincisi, makul bir süre boyunca kira bedelini ödemeye devam etmek. İkincisi, yeni bir kiracı bulmak.
Birinci yol: "makul süre". Kiraya veren, kiralananı benzer koşullarla yeniden kiralayabileceği makul bir süre için kira bedelini almaya hak kazanır. Bu süre, piyasa koşullarına, bölgeye, mal türüne göre değişir. Genellikle birkaç aylık bir süreyi kapsar.
İkinci yol: yeni kiracı bulma. Kiracı, eğer kendi adına ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, borçlarından kurtulabilir. Bu kiracı, kiraya verenden kabul edilmesi beklenebilecek nitelikte olmalıdır.
"Kabul edilmesi beklenebilecek" ifadesi, kiraya verene seçim hakkı verir ama keyfi ret mümkün değildir. Yeni kiracının mali durumu, karakteri, faaliyet türü değerlendirilir. Objektif olarak uygun bir aday ise kabul edilmelidir.
İkinci fıkra denkleştirme yapar: kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Bu hüküm, kiraya verenin "çifte kazanç" sağlamasını engeller. Eğer kiraya veren kiracının gidişi sonrası malı başkasına kiraladıysa, bu gelir eski kiracının borcundan düşülür. Aynı şekilde, kiraya verenin mal boş durumdayken yapmadığı giderler de düşer.
"Elde etmekten kasten kaçındığı yararlar" ifadesi önemlidir. Kiraya veren pasif davranarak zararı büyütemez; makul çabayla yeni kiracı aramak zorundadır. Yeni kiracı bulma çabasını göstermeyen kiraya veren, eski kiracıdan aşırı tahsil yapamaz.
Pratik örnek: 10.000 TL aylık kira için 5 ay erken çıkan kiracı, kiraya veren 2 ay sonra yeni kiracı buldu. Eski kiracı 2 ay için kira ödemek zorundadır (20.000 TL), 3 ay için değil. Kiraya verenin yapmadığı temizlik gideri 500 TL ise, bu da düşülür; kiracı 19.500 TL öder.