TBK 331. Madde
I. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
II. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
TBK 331. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesini karşılamaktadır. Tasarının iki fıkradan oluşan 330 uncu maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak önemli sebeple fesih düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “V. Fesih / 1. Mühim sebeplerden dolayı” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Olağanüstü fesih / 1. Önemli sebepler” şeklinde ifade edilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinden farklı olarak kira sözleşmesinin belirli süreli taşınmaz kirası olması aranmadığı gibi, böyle bir fesihte istenecek maddi tazminat ve tutarı ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmemiş; aynı zamanda kiracının kiralananı boş olarak teslimi için tazminatın ödenmesi gerektiğine ilişkin hüküm de alınmamıştır. Ancak hâkime, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlama yetkisi verilmiştir. Böylece kiralananın niteliğine bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Bu durumda, taraflardan her biri, fesih bildiriminin, fesih dönemlerinin sonu itibarıyla yapılması zorunluluğu olmaksızın, Tasarının 367 nci maddesinde öngörülen sürelere uyarak, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266g maddesi göz önünde tutulmuştur.
Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilmesini düzenleyen önemli bir hükümdür.
Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Bu hüküm, olağan fesih dönemlerini beklemeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı sağlar. "Önemli sebep" kavramı, kira ilişkisinin sürdürülmesini haksız yere çekilmez hâle getiren durumları ifade eder.
Önemli sebep örnekleri çeşitlidir: kiracının iflas etmesi, ağır hastalığa yakalanması, iş kaybı nedeniyle ekonomik çöküntü, aile faciası, mücbir sebepler. Kiraya veren açısından: ciddi finansal sıkıntı, kiralananda zorunlu yeniden yapılanma, aile fertlerinin beklenmedik ihtiyaçları.
"Çekilmez hâle gelme" kriteri subjektif değil, objektif olarak değerlendirilir. Makul bir kişi için kira ilişkisinin sürdürülmesinin aşırı yük oluşturduğu durumlarda geçerlidir.
İkinci fıkra, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını düzenler: hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Bu hüküm, hakime takdir yetkisi verir. Erken fesih nedeniyle oluşan zararlar, tazminat miktarı, karşı tarafın hakları hakim tarafından değerlendirilir ve somut olaya uygun çözüm verilir.
Bu madde, 1/7/2012’den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamıştır. Geçiş döneminde sözleşme serbestisi ve eski Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır. Bu özel düzenleme, ticari işyerleri için geçici bir istisna oluşturmuştur.
Uygulamada önemli sebep, ağır hastalık, uzun süreli iş kaybı, beklenmedik aile sorumlulukları, ekonomik kriz gibi durumlarda dava konusu olmuştur. Hakim, her somut olayı kendi özelliklerine göre değerlendirir.