TBK 356. Madde

Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

TBK 356. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 13 üncü maddesini karşılayan, “6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 355 inci maddesinde, kiracının ölmesi hâlinde, kira sözleşmesinin sürdürülmesi düzenlenmektedir.

Böylece, kiracının ölümü durumunda, çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının ortaklarının veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilecekleri kabul edilmiştir. Maddede yapılan düzenlemede, “kiracının mirasçılarına” özellikle yer verilmemiştir. Çünkü mirasçı, Türk Medenî Kanununun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, mirasbırakan konumundaki “ölen kiracı”nın küllî halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmiştir. Bu nedenle, “ölen kiracının mirasçısı”, kira sözleşmesini Tasarının 332 nci maddesine dayanarak feshetmemişse, kiracı olarak kabul edilecektir.

ÜÇÜNCÜ AYIRIM

Ürün Kirası

818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesiyle başlayan “İkinci Fasıl / Hasılat icarı” şeklindeki alt başlık, Tasarıda “Üçüncü Ayırım / Ürün Kirası” şeklinde değiştirilmiştir.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi, kiracının ölümü durumunda kira sözleşmesinin belirli kişiler tarafından sürdürülebilmesini düzenleyen önemli bir hükümdür.

Madde, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler şeklinde düzenler.

Bu hüküm, üç kategori kişinin kira sözleşmesini devam ettirme hakkını tanır: (1) ölen kiracının ortakları, (2) ortakların aynı meslek/sanatı yürüten mirasçıları, (3) ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar.

Ortaklar kategorisi: çatılı işyeri kiralarında kiracı şirket veya ortaklıksa, ortaklar işi devam ettirebilirler. Bu, işletmenin sürekliliğini sağlar.

Mirasçılar kategorisi: aynı meslek veya sanatı yürüten mirasçılar kira ilişkisini devralabilirler. Örneğin ölen bir terzi oğlu terzilik yapıyorsa, dükkan kira sözleşmesini sürdürebilir.

Aynı konutta oturanlar kategorisi: konut kiralarında önemli bir korumadır. Eş, çocuk, yakın akraba gibi aynı konutta yaşayan kişiler, mirasçı olmasalar bile sözleşmeyi devam ettirebilirler. Bu, evsiz kalma riskini önler.

"Sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece" koşulu önemlidir. Devamı sağlayan kişi, tüm kira yükümlülüklerini üstlenir: kira bedeli ödeme, özenle kullanma, komşulara saygı. Bu yükümlülüklere aykırılık durumunda normal fesih yolları kullanılabilir.

Bu hüküm, 6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları Kanunu’ndaki benzer düzenlemeyi genişletmiş ve korumuştur. Eski kanunun yerini alan bu düzenleme, kira hukukunda süreklilik ve sosyal koruma sağlar.

Pratik uygulamalar: – Eşi ölen bir kişi, aynı konutta oturmaya devam edebilir (dul kalmanın yarattığı güvensizlik önlenir) – Baba-oğul ortaklığında babanın ölümü, oğlun işyeri kira sözleşmesini sürdürmesine engel olmaz – Çocuklarıyla yaşayan bir annenin ölümünde, çocuklar konutta kalmaya devam edebilir

Bu düzenleme, özellikle sosyal açıdan zayıf durumdaki kişileri (yaşlı eşler, işsiz çocuklar) korur. Kira hukukunun insani boyutunu yansıtır.