TBK 367. Madde

I. Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer.

II. Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır.

III. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.

TBK 367. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 366 ncı maddesinde, sürenin geçmesi ile ürün kirası sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan III. Sükût ile tecdit” ibaresi, madde içeriğine uygun hâle getirilerek, Tasarıda “G. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sona erme sebepleri / 1. Sürenin geçmesi” şekline dönüştürülmüştür.

Madde, 818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesinden farklı olarak¸ üç fıkra hâlinde kaleme alınmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında kullanılan “örtülü olarak” ibaresinin tanımı niteliğindeki 818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesinin, “bu müddetin hitamında kiralayanın malûmatile ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde” şeklindeki açıklamasına yer verilmemiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 295 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 367. maddesi, ürün kirasında sözleşmenin süre bitiminde sona ermesini düzenleyen hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer.

Bu hüküm, belirli süreli ürün kirası sözleşmelerinin otomatik sona ermesini belirtir. Sıradan kirada konut/çatılı işyeri için özel koruma (uzatma) varken, ürün kirasında bu koruma yoktur.

Ürün kirasında otomatik sona erme mantığı: tarım, hayvancılık gibi üretim faaliyetleri belirli döngüler halinde işler. Hasatlar yıllık, işletme dönemleri planlı olur. Bu nedenle süre sonunda sözleşmenin sona ermesi doğaldır.

İkinci fıkra, fiili devam durumunu düzenler: ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır.

Eğer taraflar süre bittikten sonra ilişkiyi sürdürürlerse (kiracı oturmaya devam eder, kiraya veren kabul eder), sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Bu, aylık uzama değil, yıllık uzamadır; çünkü üretim döngüsü yıllıktır.

Üçüncü fıkra, yenilenmiş sözleşmenin fesih kurallarını düzenler: yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.

Bu hüküm, yenilenen sözleşme için fesih imkânını belirler. Taraflardan her biri, yasal bildirim süresine (genel hükümlere göre 6 ay) uyarak kira yılı sonu için sözleşmeyi feshedebilir.

Pratik örnek: 5 yıllık bir çiftlik kirası sona erdi. Kiracı hala çiftlikte çalışmaya, kiraya veren kira almaya devam ediyor. Sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzadı. Her iki taraf da 6 ay önceden bildirerek bir sonraki kira yılı sonunda fesih yapabilir.

Bu düzenleme, ürün kirasının ekonomik döngüsüne uygun bir yapıdır. Yıllık bazlı uzama, üretim planlaması için zaman sağlar.

Sıradan kira ile karşılaştırma: – Konut kirası: süre sonunda uzar; kiraya veren tek taraflı fesih yapamaz – Ürün kirası: süre sonunda otomatik sona erer; fiili devam 1 yıl uzatma sağlar – Fesih: konut/çatılı işyeri kirası sıkı koruma; ürün kirası daha serbest