TBK 369. Madde

I. Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

II. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

TBK 369. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 286 ncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 368 inci maddesinde, ürün kirası sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 286 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Mühim sebeplerden dolayı fesih” ibaresi, Tasarıda “3. Olağanüstü fesih / a. Önemli sebepler” şekline dönüştürülmüştür.

Maddede, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerden biri olan Tasarının 330 uncu maddesine paralel olarak kaleme alınmıştır.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 369. maddesi, ürün kirasında önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkını düzenleyen hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası temel kuralı koyar: taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Bu hüküm, TBK m. 331’deki sıradan kira için olan hükümle paralel niteliktedir. Ürün kirasında da önemli sebepler olağanüstü fesih hakkı doğurur.

Ürün kirasındaki önemli sebepler, tarım veya işletme faaliyetinin karakteristik doğasına bağlı olabilir: – Ciddi sağlık sorunu nedeniyle kiracının işletmeye devam edememesi – Aile faciası (ölüm, ağır hastalık) – Ekonomik çöküntü, iflas yaklaşımı – Kiraya verenin beklenmedik gereksinimleri – İşletmenin doğal afet nedeniyle sürdürülememesi – Zorunlu taşınma veya göç

"Çekilmez hâle gelme" kriteri objektif değerlendirilir. Makul bir çiftçi/işletmeci için kira ilişkisinin sürdürülmesinin aşırı yük olduğu durumlar bu kapsamdadır.

Fesih için yasal bildirim süresi (6 ay genel kural) uygulanır. Ancak önemli sebep acil ise bu süre kısaltılabilir veya hemen fesih mümkün olabilir; hakim takdir eder.

İkinci fıkra, parasal sonuçları düzenler: hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Hakime takdir yetkisi verir. Erken fesih nedeniyle oluşabilecek zararlar, tazminat miktarı, kalan dönemin ne olacağı hakim tarafından somut duruma göre belirlenir.

Bu düzenleme, ürün kirasının uzun süreli karakterinin ve üretim döngüsünün özel niteliğini korur. Sadece mücbir durumlarda olağanüstü fesih imkânı sağlar.

Pratik örnek: 5 yıllık çiftlik kirası yapan kiracı, ağır kanser tanısı aldı ve işletmeye devam edemez oldu. Bu önemli sebep kabul edilebilir; 6 aylık süre ile fesih yapabilir. Hakim, üretim döngüsünü gözeterek fesih tarihini ayarlayabilir ve ekonomik sonuçları değerlendirir.