TMK 1018. Madde

(1) Taşınmaz lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü, hem yararlanan taşınmazların sayfalarına kaydedilir.

Açıklama

TMK Madde 1018, taşınmaz lehine kurulan irtifak haklarının tescili ile terkininin hem yükümlü hem de yararlanan taşınmazın tapu kütüğü sayfalarına kaydedilmesini öngörür. Hüküm, taşınmaz lehine irtifakların iki taşınmaz arasında kurulan bir ilişki olması özelliğinden kaynaklanır; bu tür irtifaklar TMK m. 779 ve devamında düzenlenen, bir taşınmaz malikinin başka bir taşınmaz üzerindeki yararlanma yetkisini ifade eder. Geçit hakkı, mecra hakkı ve kaynak irtifakı gibi haklar buna örnektir. Maddenin amacı, sicilin tamlığı ilkesi gereği irtifakın hem yükü taşıyan hem de yararlanan taşınmaz bakımından görünür kılınmasıdır. Şahsa bağlı irtifaklardan farklı olarak taşınmaz lehine irtifaklarda hak, belirli bir kişiye değil, doğrudan yararlanan taşınmaza tanınmış olduğundan, bu özelliğin sicilde çift yönlü gösterilmesi sistemin tutarlılığı bakımından zorunludur.

Uygulamada irtifak hakkı kurulduğunda, yükümlü taşınmazın sayfasında hak bir ‘yük’ olarak gösterilirken, yararlanan taşınmazın sayfasında aynı hak bir ‘lehe hak’ olarak kaydedilir. Bu çift kayıt sistemi, taşınmazlardan herhangi birini incelemek isteyen üçüncü kişinin, irtifakın varlığını ve kapsamını tam olarak görebilmesini sağlar. Terkin işlemi bakımından da aynı paralellik geçerlidir: irtifak sona erdiğinde her iki sayfadaki kayıt da silinmelidir. Böylece taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, taşınmazına bağlı yararlanma hakkını veya taşınmazını sınırlayan yükü sicilden öğrenebilir; zira taşınmaz lehine irtifaklar TMK m. 780 uyarınca taşınmazla birlikte kendiliğinden devrolur.

Çift kayıt zorunluluğuna uyulmaması, sicilin eksik tutulması anlamına gelir ve TMK m. 1007 kapsamında Devletin sorumluluğunu doğurabilir. Pratikte, yalnızca yükümlü taşınmaza işlenip yararlanan taşınmaza işlenmeyen bir geçit irtifakı, sonradan yararlanan taşınmazı satın alan iyiniyetli kişinin hakkını sicilde görememesine yol açabilir. Yargıtay’ın ilgili dairesi, taşınmaz lehine irtifaklarda hakkın yararlanan taşınmaza bağlı olduğunu ve maliklerin değişmesinin hakkı etkilemediğini vurgulamaktadır. Örneğin denize çıkış için kurulmuş bir geçit irtifakının her iki kütük sayfasına işlenmiş olması, yıllar sonra taşınmazı devralan malikin bu haktan yararlanmaya devam edebilmesinin teminatıdır. Aynı şekilde yararlanan taşınmazı satın alan kişi, kendi taşınmazının sayfasındaki kayıt sayesinde komşu parsel üzerindeki yararlanma yetkisini öğrenebilir ve bu hakkı yeni malike karşı ileri sürerek korur.