TMK 444. Madde
(1) Taşınmazların satışı, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde mümkündür.
(2) (Değişik: 16/7/2026-7589/12 md.) Satış, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur; onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir. (Bu fıkra 31/10/2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.)
(3) Ancak denetim makamı, istisnaî olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebilir.
TMK 444. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 388 inci maddesini karşılamaktadır. Taşınmazların satışına ilişkin olan bu madde, İsviçre Medenî Kanununun 404 üncü maddesinde olduğu gibi üçfıkra hâ linde düzenlenmiştir. Maddede kullanılan “sulh mahkemesi” yerine “vesayet makamı” deyimi kullanılmıştır. Birinci fıkrada satışın ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığıhâ llerde yapılabileceği öngörülmüştür. Yapılan açık arttırmanın hâ kim tarafından “gecikmeksizin” onanmasına ilişkin ikinci fıkranın son cümlesine, açıklık sağlamak üzere, “on ama ya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi” zorunluluğu kabul edilmiştir. Son fıkradaki “asliye mahkemesi” deyimi yerine “denetim makamı” denilmiştir.
Açıklama
TMK Madde 444, vesayet altındaki kişiye ait taşınmazların satışını sıkı koşullara bağlayarak düzenler ve yürürlükten kalkan 743 sayılı Kanun’un 388. maddesinin karşılığıdır. Hükmün temel mantığı, vesayet altındaki kişinin malvarlığının korunması ve değer kaybına uğratılmamasıdır; bu nedenle taşınmaz satışı yalnızca vesayet makamının (sulh hukuk mahkemesinin) talimatı uyarınca ve ancak korunan kişinin menfaati bunu gerektirdiğinde mümkündür. Madde, taşınırların satışını düzenleyen m.440 ile koşutluk içinde olmakla birlikte, taşınmazlara özgü olarak açık artırma ve onama usulü gibi daha ağır güvenceler öngörür. Ayrıca vasinin önemli işlemlerde vesayet makamından izin almasını gerektiren m.462 ve denetim makamının onayını arayan m.463 hükümleriyle birlikte yorumlanmalıdır.
Maddenin uygulanmasında kural usul açık artırmadır: satış, vesayet makamının bu iş için görevlendireceği bir kişi tarafından, vasi de hazır bulunduğu hâlde açık artırmayla yapılır. İhalenin geçerli olabilmesi için vesayet makamının onaması şarttır ve bu onama kararının ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi zorunludur; bu süre, alıcının belirsizlik içinde uzun süre bekletilmemesi ve işlemin güvenliği amacını taşır. İkinci kademe güvence olarak, birinci fıkradaki menfaat koşulu her aşamada denetlenir; menfaat bulunmuyorsa satış talimatı verilemez. İstisnaen denetim makamı (asliye hukuk mahkemesi), özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak açık artırma yerine pazarlıkla satışa karar verebilir; bu yetki, küçük değerli veya niteliği gereği rekabete elverişsiz taşınmazlar için esneklik sağlar.
Bu usule aykırı yapılan satış, vesayet makamının onamasından yoksun olduğu için hüküm ifade etmez; onama bir geçerlilik şartı niteliğinde olduğundan, ihale tamamlanmış sayılmaz ve tapuda devir gerçekleştirilemez. Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesi, vesayet altındaki kişiye ait taşınmazın menfaat koşulu gerçekleşmeden veya açık artırma usulüne uyulmadan satılmasının yolsuz tescile yol açtığını ve iptalinin gerektiğini kabul etmektedir. Somut bir örnek vermek gerekirse: kısıtlı bir kişinin tedavi masraflarını karşılamak için tek varlığı olan dairesinin satılması gerektiğinde, vasi doğrudan satış yapamaz; vesayet makamından talimat alır, makamın görevlendirdiği kişi açık artırma düzenler, vasi hazır bulunur ve ihale on gün içinde onanır. Buna karşılık değeri çok düşük, hisseli ve elverişsiz bir tarla söz konusuysa, denetim makamı pazarlıkla satışa izin verebilir.