TMK 692. Madde
Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
TMK 692. Madde Gerekçesi
İsviçre Medenî Kanununun 647c, 647d, 647e maddeleri “İnşaatla ilgili işlerde” üçayrımadde hâ linde özel olarak hükümler koymuştur. Bizde inşaatla ilgili olarak ayrıüçözel madde konulmasına gerek bulunmadığıkabul edilerek yürürlükteki 625 inci maddenin bu ihtiyacıkarşılayabileceği öngörülmüştür. Madde kısmen yürürlükteki Kanunun 625 inci maddesinin ikinci fıkrasından, kısmen de İsviçre Medenî Kanununun 647 nci ve 648 inci maddelerinden yararlanılarak kaleme alınmıştır. Maddede, paylımalın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın ve ya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığıölçüyüaşan yapıişlerine girişilmesi, olağanüstüyönetim işleri; paylımalın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapması ise tasarruf işlemi olarak nitelendirilmiştir. Bu gibi olağanüstüyönetim işleriyle tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmamış ise, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Açıklama
TMK Madde 692, paylı mülkiyette olağanüstü yönetim işleri ile tasarruf işlemlerini düzenleyerek bu işlemleri kural olarak bütün paydaşların oybirliğine bağlamaktadır. Hüküm, olağan yönetim işlerini düzenleyen TMK m.690 ve önemli yönetim işlerini düzenleyen TMK m.691 ile birlikte paylı mülkiyette karar nisaplarının kademeli yapısını tamamlar. Maddede sayılan işlemler üç grupta toplanır: paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan kullanmanın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ile paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması. Anlaşmalara ilişkin TMK m.689 uyarınca paydaşlar oybirliğiyle aksini kararlaştırmadıkça bu işlemler için tam katılım aranır; böylece azınlıkta kalan paydaşın mülkiyet hakkı, malın kullanım amacını veya hukukî kaderini belirleyen ağır müdahalelere karşı korunmuş olur.
Uygulamada maddenin işleyişi, işlemin niteliğinin doğru tasnifine bağlıdır. Bir tarlanın arsaya dönüştürülmesi yahut konutun işyerine çevrilmesi gibi özgüleme amacının değiştirilmesi, basit onarımı aşan yeni bina inşası veya esaslı tadilat, paylı taşınmazın tamamının satışı, bağışlanması yahut üzerinde irtifak kurulması oybirliğini zorunlu kılar. Buna karşılık paydaş kendi payı üzerinde TMK m.688/3 uyarınca serbestçe tasarruf edebilir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir. Maddenin ikinci cümlesi ise önemli bir sınır getirir: paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. Bu kural, pay üzerindeki sınırlı aynî hak sahibinin teminatını, malın bütünü üzerine yayılan çelişik bir yükle değersizleştirmesini önler ve tapu kütüğündeki kayıt düzenini korur.
Oybirliği sağlanmadan yapılan olağanüstü yönetim işlemi veya tasarruf, bütün paydaşları bağlamaz; katılmayan paydaş işlemin geçersizliğini ileri sürebilir, fiilî müdahale varsa elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talep edebilir. Yargıtay yerleşik içtihadında, tüm paydaşların onayı bulunmadan paylı taşınmazın tamamı üzerinde yapılan tasarrufun ve özgüleme amacını değiştiren değişikliklerin diğer paydaşlar yönünden hüküm ifade etmeyeceğini kabul eder. Somut örnek: üç paydaşlı bir taşınmazda paydaşlardan biri, diğerlerinin rızası olmaksızın arsa üzerine çok katlı bina yaptırmaya başlarsa, bu iş olağan korumanın gerektirdiği ölçüyü aştığından TMK m.692 kapsamında oybirliği gerektirir; rızası alınmayan paydaş inşaatın durdurulmasını ve elatmanın önlenmesini dava edebilir. Aynı paydaş malın tamamını ipotek ettiremez; ancak kendi payını rehnedebilir.