TMK 713. Madde
(1) Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
(2) Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)35 hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
(3) Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
(4) Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.36
(5) Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
(6) Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
(7) Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
(8) Özel kanun hükümleri saklıdır.
TMK 713. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 639 uncu maddesini karşılamaktadır. Arılaştırılmak ve kısmen de hüküm değişikliği yapılmak suretiyle yeniden kaleme alınmıştır. Maddenin birinci fıkrasında olağanüstükazandırıcızamanaşımı ile kazanmanın taşınmazın tamamı, bir parçası ya da bir payı üzerinde de olabileceği kabul edilmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında da birinci fıkrada olduğu gibi, kazanmanın taşınmazın tamamı, bir parçası ya da bir payı üzerinde olabileceği kabul edilmiştir. Bunun sonucu olarak bir taşınmaz paylımülkiyet konusu olup da paydaşlardan birinin payı için, olağanüstüzamanaşımı ile kazanmanın koşullarımevcut ise, zilyet, taşınmazın tamamınıdeğil, sadece bir payınıkazanabilecektir. Olağanüstüzamanaşımı ile kazanmanın taşınmazın tamamı için değil, bir parçası ya da bir payı için de olabileceği hususu öğretide savunulmakta ve yürürlükteki madde bu yönüyle eleştirilmekte idi. Maddenin üçüncüfıkrasında yapılan değişiklikle, tescil davasında sadece Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerinin değil, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarının da davalıgösterilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Yürürlükteki maddenin üçüncüfıkrasında öngörülen gazetede üçkez ilâ n yerine, maddenin dördüncüfıkrasında bir kez ilâ n yapılmasıyeterli görülmüştür. Ülkemizde, gazete ile ilâ nların amaçlarına hizmet etmediği, bu tür ilâ nlarla kimsenin ilgilenmediği, ilâ nların çoğu kez bilinmeyen ve ilgi gösterilmeyen gazetelerde sırf yasadaki bir zorunluluğu şeklen yerine getirmek amacıyla yapıldığıgöz önünde tutularak, bir kez ilâ nın yeterli olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık gazete dışındaki uygun araçlarla ilâ nda üçkez ilâ n koşulu değiştirilmemiştir. Maddenin beşinci fıkrasında, yürürlükteki maddenin dördüncüfıkrasından farklı olarak, mülkiyetin birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmışolacağı ifade edilmiştir. Maddenin yedinci fıkrasına ilgili taşınmazın “uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi”nin eklenmesi koşulu da getirilmiştir. Maddede ayrıca “nizasız” sözcüğü yerine “davasız” sözcüğüne yer verilmiştir. Çünkü “nizasız” yani “çekişmesiz” kelimesi de belirsizdir; örneğin noterlik aracılığıyla gönderilen bir protesto ve ya fiilî bir müdahale ve çatışma da “niza” olarak nitelendirilebilir. Oysa amaç, İsviçre Medenî Kanununu şerh ve tevsil eden bütün hukuk bilginlerinin birleştikleri gibi, zilyede karşıbir istihkak ve ya müdahalenin önlenmesi davasıaçılmışolmasının niza (çekişme) sayılacağıdır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanuna idarî makamlar nezdinde zilyetliğe tecavüzün önlenmesinin istenmesi buradaki manada “niza” sayılmaz ve zilyetliği kesintiye uğratmaz; zira Medenî Kanun anlaşmazlıkların kesin olarak çözümlenmesini yargımakamlarına bırakmış, yalnız fiilî müdahalelerin geçici bir zaman için önlenmesi gayesi ile 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bütün bu nedenlerle maddedeki “nizasız” sözcüğü yerine “davasız” sözcüğünün kullanılmasıuygun bulunmuştur.
Açıklama
TMK Madde 713, tapu kütüğünde kayıtlı bulunmayan ya da maliki kütükten anlaşılamayan taşınmazlar bakımından olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılmasını ve tapu siciline tescilini düzenler. Hükmün dayandığı temel, tapu sicilinin tutulması ilkesi ile zilyetliğe bağlı kazanım kurallarının kesişiminde yer alır. Yirmi yıllık süre, malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyetlik koşullarına bağlanmıştır. Gerekçede de belirtildiği üzere eski metindeki ‘nizasız’ sözcüğü yerine ‘davasız’ ifadesinin tercih edilmesi bilinçli bir seçimdir; çünkü çekişme kavramının belirsizliği, ancak istihkak veya elatmanın önlenmesi davası açılmış olmasıyla aşılır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamındaki idari başvurular da bu çerçevede değerlendirilir.
Uygulamada {TMK} Madde {713} kapsamında açılacak tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına yöneltilir. Davacı, yirmi yıl boyunca taşınmazı malik gibi, kesintisiz ve dava tehdidi altında olmaksızın elinde bulundurduğunu kanıtlamak zorundadır. Mahkeme, dava konusunu bir gazete ile bir internet haber sitesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç kez uygun araçlarla ilan eder. Bu ilan mekanizması, üçüncü kişilerin haklarını korumalarına olanak tanıyan usuli bir güvencedir. Son ilandan itibaren üç ay içinde koşulların gerçekleşmediği yönünde yerinde bir itiraz gelmezse, hâkim tescile hükmeder. Karar, taşınmazın niteliğini, yerini, sınırlarını ve yüzölçümünü içerir; ayrıca uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri taşıyan kroki de hükme eklenir.
Tescil kararının en önemli sonucu, mülkiyetin tescil anında değil, birinci fıkradaki koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılmasıdır; bu nedenle tescil kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Yargıtay uygulaması, zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmesini titizlikle inceler; kira, vesayet ya da emanet gibi sınırlı bir hukuki ilişkiye dayanan zilyetlik bu yola elverişli görülmez. Ayrıca mera, yaylak, kıyı, orman ve özel kanunlarla kamuya tahsisli yerler hakkında bu hüküm uygulanamaz; sekizinci fıkrada saklı tutulan özel kanun hükümleri bu sınırı çizer. Örneğin köyün ortak otlağı niteliğindeki bir taşınmazı yıllarca eken bir kişi, zilyetlik süresi yirmi yılı aşsa bile mülkiyet kazanamaz. Davalılar ve itiraz edenler ise aynı yargılamada kendi adlarına tescil talep edebilirler. Bu yapı, kayıt dışı taşınmazları sicile kavuştururken gerçek hak sahiplerinin menfaatini ilan ve itiraz usulüyle korur.