TMK 735. Madde
(1) Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
(2) Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
(3) Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
(4) 37 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunun 35 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir.
TMK 735. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 658 inci maddesini karşılamaktadır. Maddenin birinci fıkrasıyürürlükteki metnin birinci ve ikinci fıkralarıesas alınarak düzenlenmiştir. İkinci fıkra, şerhin etki süresini belirlemektedir ve yürürlükteki metinde öngörülen süreye uymaktadır. Maddenin üçüncüfıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yoll ama yapılmak suretiyle belirtilmiştir.
Açıklama
yasal önalım (şufa) hakkı alanında sözleşmeden doğan önalım hakkı meselesi, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde somut kurallara bağlanmıştır. Maddenin açılış cümlesi — “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.” — düzenlemenin esas iskeletini ortaya koymakta; ardından gelen 3 fıkra konunun usul, sonuç ve istisna boyutlarını tamamlamaktadır. Hüküm, 743 sayılı önceki Medenî Kanun’un 658. maddesinden alınarak günümüz diline uyarlanmış; böylece üçüncü kişiye yapılan satışta paydaşın payı almadaki yasal önceliği bakımından Türk hukukunda yerleşik bir çerçeve sunulmuştur.
Madde 4 fıkradan oluşmakta ve her fıkra hükmün farklı bir yönünü düzenlemektedir. Birinci fıkra “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütü…” kuralını içermekte; İkinci fıkra “Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.” kuralını içermekte; Üçüncü fıkra “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” kuralını içermektetir. Kalan 1 fıkra konunun usul, istisna ve sonuçlarını tamamlar. Fıkraların birlikte okunması, paylı mülkiyette paydaşın önalım hakkı, üç aylık hak düşürücü süre, satış bedeli üzerinden kullanma bakımından kuralın bütününü kavramayı sağlar; tek fıkra üzerinden değerlendirme yapmak yanlış sonuca götürür.
Madde, TMK 732-735, Tapu Kanunu, HMK ile bir bütün halinde uygulanır. sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin bir uyuşmazlıkta hâkim yalnız 735. maddeyi değil, TMK 688 (paylı mülkiyet), 736 (sözleşmesel önalım), TBK 240 vd. (önalım-alım-geri alım) gibi komşu hükümleri de dikkate almak zorundadır. Bu bütünsel yorum, TMK m.1’deki kanunun sözü ve özüyle uygulanma ilkesinin 735. madde bakımından somutlaşmış halidir ve sistematik tutarlılığı güvenceye alır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları, sözleşmeden doğan önalım hakkı konusundaki uyuşmazlıkları maddenin lafzı ile koruduğu menfaat arasındaki dengeyi gözeterek çözmüştür. Yerleşik içtihatta ispat yükü açıkça davacıya yüklenmiş; iddianın somut belgelerle veya tanıkla desteklenmesi aranmıştır. Hâkimin re’sen dikkate alacağı hususlar ile tarafların ileri sürmesi gereken hususlar net biçimde ayrılmakta; usul ekonomisi ilkesi (HMK m.30) de bu ayrımda rol oynamaktadır.
Uygulama açısından 735. madde, yasal önalım (şufa) hakkı alanındaki uyuşmazlıklarda sıkça dayanılan temel hükümlerdendir. Avukat, sözleşmeden doğan önalım hakkı kapsamındaki bir talebi ileri sürerken maddenin unsurlarının her birini somut olayda ayrı ayrı ispatlamalı; ilgili yardımcı mevzuat (TMK 732-735, Tapu Kanunu) referanslarıyla iddiayı güçlendirmeli; varsa hak düşürücü süreleri ve zamanaşımını dikkatle izlemelidir. Dava dilekçesinde unsurların tek tek karşılanması, savunmada ise karşı delillerin zamanında sunulması, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağının sınırları içinde değerlendirilmelidir.
Son olarak belirtmek gerekir ki 735. madde, yasal önalım (şufa) hakkı içinde üçüncü kişiye yapılan satışta paydaşın payı almadaki yasal önceliği amacına hizmet eden bir koruma hükmüdür. Maddenin koruduğu menfaat; kanunun bütünü içinde benzer amaçla konulmuş diğer hükümlerle (TMK m.2 dürüstlük, TMK m.4 hakkaniyet, TBK m.49 haksız fiil) birlikte değerlendirilmelidir. Uyuşmazlıkta tarafların karşılıklı iddialarını dayandırdıkları olguların ispat yükü, TMK m.6 uyarınca iddia eden tarafa düşer; ancak kanunun aksine bir karine getirdiği durumlarda bu yük tersine döner. Hak arayan tarafın, delilleri dava açılırken eksiksiz sunması; karşı tarafın ise süresi içinde savunmasını somutlaştırması, davanın sağlıklı sonuçlanmasının olmazsa olmaz koşuludur.