TMK 863. Madde
(1) Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflâsının ilânından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer.
(2) Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebrî icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebilir.
(3) Rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukukî işlemler ile diğer alacaklılar tarafından koydurulan hacizler, kira alacaklarının muaccel olmalarından önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamış olan rehinli alacaklılara karşı geçerli değildir.
TMK 863. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 778 inci maddesini karşılamaktadır. Yürürlükteki metnin birinci fıkrasındaki “merhunun nakde tahvili için alacaklıtarafından başlayan takibattan ve borçlunun iflâsına hükümden” ifadesi yerine “borçlu ya karşırehnin para ya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından ve ya borçlunun iflâsının ilânından başlayarak” ifadesi kullanılmak suretiyle madde, İcra ve İflâs Kanunu hükümleriyle uyumlu hâle getirilmiştir. Madde, İsviçre Medenî Kanununun 806 ncımaddesine uygun olarak üçfıkra hâlinde düzenlenmiştir. Hüküm değişikliği yoktur.
Açıklama
TMK Madde 863, kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kira bedellerini de kapsamasına ilişkin özel kuralı düzenler ve rehnin kapsamını taşınmazın getirdiği semerelere kadar genişletir. Birinci fıkraya göre rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflâsının ilânından itibaren, rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Böylece alacaklı, yalnızca taşınmazın satış değeriyle değil, takip süresince doğan kira gelirleriyle de güvence altına alınmış olur. Madde, İcra ve İflâs Kanunu hükümleriyle uyumlu biçimde kaleme alınmış olup, İsviçre Medenî Kanunu’nun 806. maddesine uygun olarak üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir ve TMK 862’deki rehnin kapsamına ilişkin kuralı tamamlar.
Uygulamada rehin hakkının kira bedelleri üzerinde etkili hâle gelmesi belirli bir zaman ve bildirim koşuluna bağlanmıştır. İkinci fıkraya göre rehin hakkı kiracılara karşı ancak cebrî icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebilir; bu bildirimden önce kiracı, kira bedelini borçlu malike ödemekle borcundan kurtulur. Bildirim yapıldıktan sonra ise kiracı, kira bedelini artık icra dairesine veya alacaklının gösterdiği yere ödemek durumundadır; aksi hâlde mükerrer ödeme riskiyle karşılaşır. Bu mekanizma, alacaklının kira gelirleri üzerindeki güvencesini fiilen kullanabilmesini sağlarken, iyiniyetli kiracıyı da bildirim öncesi yaptığı ödemeler bakımından korur ve böylece üçlü ilişkide menfaat dengesi gözetilir.
Üçüncü fıkra, malikin kira alacakları üzerindeki tasarruflarını ve diğer alacaklıların hacizlerini rehinli alacaklı lehine sınırlar: malikin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukukî işlemler ile diğer alacaklıların koydurduğu hacizler, kira alacakları muaccel olmadan önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamış rehinli alacaklıya karşı geçerli değildir. Yargıtay’ın ipotekli taşınmazın kira gelirlerinin rehin kapsamına girmesine ilişkin içtihadı bu önceliği gözetir. Somut örnek: bir iş hanını ipotek karşılığı kredi için rehin veren malik borcunu ödeyemez ve alacaklı banka takip başlatıp kiracılara bildirim yaparsa, takip tarihinden satışa kadar işleyen kiralar rehnin kapsamına girer; malikin bu kiraları önceden başkasına temlik etmesi veya üçüncü bir alacaklının haciz koydurması, TMK Madde 863 uyarınca rehinli bankaya karşı sonuç doğurmaz.