TMK 893. Madde
(1) Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
(2) Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
TMK 893. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 807 nci maddesini karşılamaktadır. Maddeyle tesc ile tâbi olan kanunîipotek haklarıbelirtilmektedir. Madde 1984 tarihli Öntasarının 811 inci maddesinden alınmıştır. 1 inci bentte yürürlükteki metindeki “semen” sözcüğüyerine “satışdan doğan alacak” ve 2 nci bentte de, eski metindeki ifade yerine diğer maddelerle terim birliğini sağlamak için “elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşımdan doğan alacaklar için…” ifadesi konulmuştur. 3 üncübentte “müteahhit” sözcüğüyerine “yüklenici”, “işçi” yerine de bilinçli olarak kaynak Kanunda olduğu gibi “zanaatkarlâr” (Handwerker, les artisan) kelimesi kullanılmıştır. Bununla ipotek isteyebilecek kişilerin, işçiler gibi hizmet akdi ile değil, eser sözleşmesi ile çalışan kişiler olmasıgerektiği anlatılmak istenilmiştir.
Açıklama
Türk Medeni Kanunu m.893, tescile tâbi kanunî ipotek haklarının kimlere tanındığını sayan temel hükümdür. Hüküm, üç grup alacaklıyı kanunî ipotek hakkı sahibi olarak belirler: satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı; elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları; bir taşınmaz üzerinde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yükleniciler ile zanaatkârlar. Bu sayım, tescil süresini düzenleyen TMK m.894 ve yapı alacaklılarının tescil koşullarını belirleyen m.895 hükümlerinin uygulama alanını belirler. Hüküm, kanunî ipotek hakkının kaynağını ve kapsamını ortaya koyan başlangıç normudur.
Uygulama mekanizması, sayılan üç grup için ortak ve farklı yönleri içerir. Üçüncü bentteki yapı alacaklıları bakımından, kanun koyucu bilinçli olarak ‘işçi’ yerine ‘zanaatkâr’ ve ‘müteahhit’ yerine ‘yüklenici’ kavramlarını kullanmıştır; bununla ipotek isteyebilecek kişilerin hizmet sözleşmesiyle değil, eser sözleşmesiyle çalışan kişiler olması gerektiği vurgulanmıştır. Dolayısıyla taşınmaz sahibine basit hizmet akdiyle bağlı bir işçi bu kanunî ipotekten yararlanamaz; korunmak istenen, esere katkı sunan ve eser sözleşmesi temelinde alacaklı olan kişidir. İkinci fıkra ise kritik bir koruma getirir: alacaklıların bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Böylece güçlü taraf olan malik veya yüklenici, sözleşme baskısıyla alacaklıyı daha baştan bu güvenceden vazgeçirme imkânından yoksun bırakılır.
Hükmün sonucu, sayılan alacaklıların kanunî ipotek hakkına dayanarak taşınmaz üzerinde güvence tesis edebilmesi, buna karşılık bu haktan önceden yapılan feragatlerin geçersiz sayılmasıdır. Önceden feragatin geçersizliği emredici niteliktedir ve aksine sözleşme hükümleri hüküm doğurmaz. Yargıtay’ın yapı ipoteği ve eser sözleşmesinden doğan alacaklara ilişkin içtihadında, alacaklının eser sözleşmesi temelinde çalışması koşulu ve önceden feragatin geçersizliği istikrarlı biçimde uygulanır. Somut örnek: bir inşaatta alt yüklenici sıfatıyla çalışan bir kişi, sözleşmesinde ‘kanunî ipotek hakkından peşinen vazgeçtiğine’ dair bir madde bulunsa dahi, TMK Madde 893 uyarınca bu feragat geçersiz olduğundan, alacağı için yine de taşınmaz üzerinde kanunî ipotek tescili isteyebilir; ancak basit hizmet akdiyle çalışan bir işçi bu haktan yararlanamaz.