TMK 894. Madde
(1) Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir.
TMK 894. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 808 inci maddesini karşılamaktadır. Maddeyle yapıipoteği dışında kanunîipotek haklarının tescili isteme süresi tayin olunmaktadır. Madde başlığında yürürlükteki metinde yer alan “hissedarlar” sözcüğüyerine “elbirliği ortaklığı” ifadesi kullanılmıştır.
Açıklama
Türk Medeni Kanunu m.894, satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının tescil süresini belirleyen hükümdür. Yapı alacaklıları dışındaki bu kanunî ipotek sahipleri, alacaklarını güvence altına almak için tescile başvururlar; ancak bu hak, sınırsız bir süre boyunca kullanılamaz. Hüküm, kanunî ipotek hakkına sahip kişileri sayan TMK m.893 ile doğrudan bağlantılıdır; m.893 hangi alacaklıların bu hakka sahip olduğunu belirlerken, m.894 satış ve elbirliği ortaklığından doğan alacaklar bakımından tescilin hangi süre içinde yapılması gerektiğini düzenler. Yapı alacaklılarının tescil süresini ayrıca düzenleyen m.895’ten farklı olarak bu madde, satıcı ve ortaklar bakımından özel bir süre öngörür. Bu ayrı düzenleme, satış ve paylaşmadan doğan alacakların niteliğinin yapı alacaklarından farklı olmasından kaynaklanır.
Uygulama mekanizması, mülkiyetin nakli anına bağlanmış net bir süreyle işler. Hükme göre satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. Bu üç aylık süre, satış bedelinden veya paylaşmadan doğan alacağın güvence altına alınması için tanınan kesin bir zaman dilimidir. Süre, mülkiyetin yeni malike geçtiği andan itibaren işlemeye başlar ve hak düşürücü niteliktedir; bu nedenle alacaklının tescil talebini gecikmeden tapu müdürlüğüne yöneltmesi gerekir. Madde başlığında, yürürlükten kaldırılan metindeki ‘hissedarlar’ kavramı yerine, diğer hükümlerle terim birliği sağlamak amacıyla ‘elbirliği ortaklığı’ ifadesi benimsenmiştir; bu da hükmün paylı mülkiyeti değil elbirliği mülkiyetini hedeflediğini gösterir.
Hükmün sonucu, üç aylık sürenin geçirilmesi hâlinde kanunî ipotek tescili isteme hakkının düşmesidir; bu durumda alacaklı yalnızca güvencesiz bir kişisel alacak hakkıyla kalır. Yargıtay’ın satıştan ve elbirliği ortaklığının paylaşımından doğan kanunî ipotek haklarına ilişkin içtihadında, üç aylık sürenin hak düşürücü niteliği ve mülkiyetin nakli anının belirlenmesi titizlikle ele alınır. Somut örnek: bir taşınmazı satan ve bedelin bir kısmını henüz tahsil edememiş satıcı, mülkiyetin alıcıya geçtiği tarihten itibaren üç ay içinde TMK Madde 894 uyarınca satılan taşınmaz üzerinde kanunî ipoteğini tescil ettirmek zorundadır; bu süreyi kaçırırsa artık satılan taşınmaz üzerinde güvence kuramaz ve kalan bedeli yalnızca genel hükümlere göre talep edebilir.