TMK 895. Madde
(1) Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir.
(2) Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.
(3) Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır.
(4) Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez.
TMK 895. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 809 uncu maddesini karşılamaktadır. Madde, yapıalacaklılarının hangi andan itibaren ne zamana kadar yapıipoteğinin tescilini isteyebilecekleri belirtilerek ve bunun için alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmişve ya mahkeme tarafından karara bağlanmışolmasıkoşuluna bağlanmıştır. Taşınmaz maliki yeterli teminat gösterirse yapıalacaklılarıtescil isteminde bulunamayacaklardır.
Açıklama
Türk Medeni Kanunu m.895, zanaatkârlar ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakkının tescili bakımından zaman ve koşulları belirleyen hükümdür. Bu kanunî ipotek hakkı, yapı alacaklılarının taşınmaz üzerine harcadıkları emek ve malzeme karşılığındaki alacaklarını güvence altına almayı amaçlar. Hükmün ilk fıkrası, hakkın çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklenildiği andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabileceğini öngörür; böylece yapı alacaklısı, iş henüz devam ederken dahi güvence tesis edebilir. Düzenleme, kanunî ipotek hakkına sahip kişileri sayan TMK m.893 ve yapı alacaklılarının kendi aralarındaki sıra eşitliğini düzenleyen m.896 ile birlikte yapı ipoteği rejiminin bütününü oluşturur. Bu erken tescil imkânı, alacaklının taşınmaza yapılan değer artışından doğan menfaatini iş tamamlanmadan önce dahi koruma altına almasını sağlar.
Uygulama mekanizması, sıkı süre ve koşullara bağlanmıştır. İkinci fıkra uyarınca tescilin, yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir; bu süre hak düşürücü niteliktedir ve geçirildiğinde tescil talep edilemez. Üçüncü fıkra, tescil için alacağın ya taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş ya da mahkemece karara bağlanmış olmasını şart koşar; böylece tartışmalı veya belirsiz alacaklarla taşınmazın keyfî biçimde yüklenmesi engellenir. Dördüncü fıkra ise malike önemli bir savunma imkânı tanır: malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez. Bu hüküm, alacaklının korunması ile malikin taşınmazını ipotekten kurtarma menfaati arasında denge kurar ve maliki başka bir teminat sunarak ipotekten kaçınma seçeneğiyle donatır.
Hükmün ihlali hâlinde, özellikle üç aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması durumunda yapı alacaklısı kanunî ipotek tescili isteme hakkını yitirir ve yalnızca kişisel alacak hakkıyla yetinmek zorunda kalır. Yargıtay’ın yapı ipoteğine ilişkin yerleşik içtihadında, üç aylık sürenin niteliği, işin tamamlanma anının belirlenmesi ve malikin teminat gösterme hakkı titizlikle değerlendirilir. Somut örnek: bir yüklenici, üstlendiği inşaat işini 1 Mart’ta tamamlarsa, kanunî ipoteğini en geç 1 Haziran’a kadar tescil ettirmek zorundadır; bu süre içinde malik alacağı kabul etmez veya mahkeme kararı yoksa tescil yapılamaz, ancak malik banka teminat mektubu gibi yeterli bir güvence sunarsa TMK Madde 895 uyarınca yüklenici artık ipotek tescili talep edemez.