TMK 897. Madde
(1) Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.
(2) Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkârlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar.
(3) İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez.
TMK 897. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 811 inci maddesini karşılamaktadır. Madde İsviçre Medenî Kanununun 841 inci maddesine paralel olarak üçfıkra hâline getirilmiş, yürürlükteki metnin “İmtiyaz” şeklinde olan başlığı “Öncelik” olarak düzeltilmiştir. Maddeyle, bir arsa üzerinde bir yapıeseri inşaa ederek, arsanın değerini artıran yapıalacaklılarının, bu değer artışından öncelikle yararlandırılması amaçlanmaktadır. Kural olarak kanunîyapıipoteğinin daha önce tesis edilmişolan iradîipotek haklarına karşıbir önceliği yoktur. Rehnin para ya çevrilmesi hâlinde satışparasıiradîve kanunîipotek haklarıarasında sıralarına göre dağıtılacaktır. Fakat bu şekilde yapılacak dağıtım sonunda yapıalacaklılarıalacağının tamamınıve ya bir kısmınıtahsil edemezler ise, karşılanamayan bu yapıalacağı, ön sıradaki rehinli bu alacaklılara özgülenen satışbedelinden, arsanın (yapısız olarak) değerinin çıkarılmasıyla elde edilecek farktan karşılanır. Maddede bir tazminattan söz ediliyorsa da esasen burada bir tazminat yükümlülüğüdeğil değer artışının öncelikle yapıalacaklılarına özgülenmesi söz konusudur. Örneğin satışparasıbir milyar, arsanın yapısız olarak değeri dört yüz milyon lira ise aradaki altıyüz milyon liralık değer artışıfarkı, öncelikle bunu yaratan yapıalacaklılarına özgülenecektir. 168 Fakat böyle bir öncelik hakkı, önceki sırada bulunan rehinli alacaklıların iyiniyetli olmamalarıkoşuluna bağlıkılınmıştır. Yani onların lehlerine tesis edilmişolan önceki sıradaki rehin haklarının, yapıalacaklılarının zararına olduğunu bilmeleri ve ya durum ve koşullara göre bilmeleri kendilerinden beklenilmelidir. Ön sıradaki iyiniyetli olmayan rehinli alacaklılar, alacaklarınıdevir ederlerse onların bu haklarınıdevir alan alacaklılar da, maddenin ikinci fıkrasına göre yapıalacaklılarının öncelik haklarına birinci fıkradaki sınırlar içinde katlanmak zorundadır. Bunların iyiniyetli olmalarıdurumu değiştirmeyecektir. Bu sebepledir ki üçüncüfıkrada yapıişine başlandığıtapu ya işaret edilmişse, ipotekten başka ( ipotekli borçsenedi ve ya irat senedi şeklinde ) rehin tesisi yasaklanmıştır. ÜÇÜNCÜAYIRIM İPOTEKLİBORÇSENEDİVE İRAT SENEDİ
Açıklama
TMK Madde 897, kanuni yapı (inşaatçı) ipoteğinde zanaatkar ve yüklenicilerin alacaklarına tanınan önceliği düzenler. Hüküm, bir arsa üzerinde yapı eseri inşa ederek arsanın değerini artıran yapı alacaklılarının, bu değer artışından öncelikle yararlandırılmasını amaçlar. Madde, zanaatkar ve yüklenicilerin kanuni ipotek hakkını düzenleyen TMK m. 895 ile yakından bağlantılıdır ve taşınmaz rehninin kanuni ipotek türünü tamamlar. Kural olarak kanuni yapı ipoteğinin, daha önce kurulmuş iradi ipotek haklarına karşı sıra önceliği yoktur; ancak madde, yapı alacaklılarının emeğiyle oluşan değer artışını koruyacak özel bir mekanizma getirerek, bu alacaklıların önceki sıradaki alacaklılar karşısında belirli koşullarla korunmasını sağlar.
Mekanizma şöyle işler: rehnin paraya çevrilmesinde satış bedeli, iradi ve kanuni ipotek hakları arasında sıralarına göre dağıtılır. Satış bedeli zanaatkar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamazsa, karşılanamayan kısım, önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsanın yapısız değeri çıkarıldıktan sonra artan paradan karşılanır; çünkü bu artış yapı alacaklılarının emeğiyle doğmuştur. Ancak bu öncelik, önceki sıradaki alacaklıların kötüniyetli olması, yani taşınmaz üzerindeki yüklerin yapı alacaklılarının zararına olacağını bilebilir durumda bulunması koşuluna bağlıdır. Önceki sıradaki alacaklılar rehin senetlerini devrederlerse, bu devir nedeniyle yapı alacaklılarının elde edemedikleri miktarı tazmin etmekle yükümlü olurlar. Ayrıca işe başlandığı tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescil süresinin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez.
Sonuçları bakımından, kötüniyetli önceki alacaklıların payından elde edilen değer artışı yapı alacaklılarına özgülenir; bu alacaklılar senetlerini devretmiş olsalar dahi devralanlar, devredenlerin kötüniyeti nedeniyle aynı öncelik yüküne katlanmak zorundadır. Yargıtay’ın kanuni yapı ipoteğine ilişkin kararlarında, arsa değerini artıran yapı alacaklılarının korunması ve önceki alacaklıların iyiniyetinin araştırılması esas alınmaktadır. Somut örnekle: satış bedeli bir milyon lira, arsanın yapısız değeri dört yüz bin lira ise, aradaki altı yüz bin liralık değer artışı öncelikle bu artışı yaratan zanaatkar ve yüklenicilere özgülenir; ön sıradaki alacaklı, yapının bu alacaklılar zararına yapıldığını bilebilecek durumdaysa, bu farktan yapı alacaklıları öncelikle yararlandırılır.