TMK 904. Madde
(1) İrat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz.
(2) Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır.
TMK 904. Madde Gerekçesi
Yürürlükteki Kanunun 818 inci maddesini karşılamaktadır. Kaynak Kanunun 848 inci maddesi göz önüne alınarak, irat senedinde azamîteminat miktarı, tarım arazilerinde bu arazilerin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda ise taşınmazın “gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının” beşte üçü ile sınırlanmıştır. 169
Açıklama
TMK Madde 904, irat senedinde güvence altına alınabilecek azami alacak miktarını sınırlandırarak sorumluluğun sınırını belirler. Hükme göre irat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin; diğer taşınmazlarda ise taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz. İkinci fıkra, bu değerlendirmelerin tapu idaresince resmen yapılacağını öngörür. Madde, irat senedinin güvencesini yalnızca tarım arazisi, konutlar ve arsalarla sınırlayan TMK m. 903 ile, değer biçmede Devletin sorumluluğunu düzenleyen TMK m. 905 arasında köprü kurar. Sınırlama, taşınmazın gelir gücünü aşan ölçüde borçlanılmasını önleyerek hem maliki hem de sonraki alacaklıları korur.
Uygulama mekanizması, tapu idaresinin resmi değer biçme faaliyetine dayanır. İrat senedi kurulurken idare, taşınmazın türüne göre ölçütü belirler: tarım arazisinde yalnızca gelir değeri esas alınırken, diğer taşınmazlarda gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalaması birlikte gözetilir. Bu temel değerin beşte üçü, senetle güvenceye bağlanabilecek en yüksek alacak tutarını oluşturur. İdare, bu tavanı aşan bir miktar için irat senedi yoluyla rehin kuramaz; talep edilse dahi tescil bu sınırla bağlıdır. Böylece irat senedinin güvencesi, taşınmazın kendi gelirinden karşılanabilecek bir yükle sınırlı tutulur ve taşınmazın gelir gücünü aşan, sürdürülemez yüklerin doğması engellenir.
Sonuçları itibarıyla, beşte üçlük tavanı aşan biçimde kurulmaya çalışılan bir irat senedi, aşan kısım yönünden geçerlilik kazanamaz; tapu idaresi tescili bu sınıra göre yapmak zorundadır. Yargıtay’ın taşınmaz rehnine ilişkin kararlarında, kanunda öngörülen değer ve teminat sınırlarına aykırı tesis edilen rehin yüklerinin bu sınırla bağlı sayılacağı kabul edilmektedir. Somut örnekle: gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalaması bir milyon lira olarak biçilen bir taşınmaz üzerinde, irat senedi yoluyla en çok altı yüz bin lira için rehin kurulabilir; malik daha yüksek bir tutar talep etse dahi tapu idaresi bu tavanı aşan kısım için irat senedi tesis edemez, böylece taşınmazın gelir gücünü aşan bir yükümlülük doğmasının önüne geçilir.