TBK 69. Madde
I. Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
II. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.
III. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.
TBK 69. Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 58 inci maddesini kısmen karşılamaktadır.
Tasarının üç fıkradan oluşan 68 inci maddesinde, yapı malikinin, intifa ve oturma hakkı sahiplerinin sorumluluğu ve bu sorumluluğun yaptırımı olan giderim yükümlülüğü düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 58 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “E. Bina ve diğer şeylerde mesuliyet / 1. Zarar ve ziyan” şeklindeki ibareler, Tasarının 68 inci maddesinde, “3. Yapı malikinin sorumluluğu / a. Giderim yükümlülüğü” şeklinde değiştirilmiştir. Her ne kadar, Tasarının 68 inci maddesinde, yapı maliki yanında, intifa ve oturma hakkı sahiplerinin müteselsil sorumluluğundan da söz edilmekte ise de, maddenin kenar başlığının uzatılmaması düşüncesiyle, kısaca “Yapı malikinin sorumluluğu” ibaresinin kullanılmasıyla yetinilmiştir. Maddede, söz konusu edilen intifa ve oturma hakkı sahipleri terimleriyle kast edilen kişiler, Türk Medenî Kanununun 794 ve 823 üncü maddelerine göre belirlenecektir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 58 inci maddesinin birinci fıkrasında kullanılan, “bir bina veya imal olunan herhangi bir şeyin maliki” şeklindeki ibare, Tasarının 68 inci maddesinde, “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki” şekline dönüştürülmüştür.
Maddenin birinci fıkrasında, bir binanın veya taşınmazla bağlantılı diğer yapı eserlerinin malikinin, bunların yapım bozukluğundan veya bakım eksikliğinden doğan zararı gidermekle yükümlü olduğu belirtilmektedir.
Maddenin ikinci fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, yeni bir hüküm olup, intifa ve oturma hakkı sahiplerinin, sadece binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulmaları öngörülmektedir. Gerçekten, intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de geniş yetkilere dayanarak binayı fiilen ellerinde bulundurdukları göz önünde tutularak, bakım eksikliğinden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulmaları uygun görülmüştür. Buna karşılık, intifa ve oturma hakkı sahiplerinin, binanın yapımındaki bozukluklardan, malikle birlikte müteselsilen sorumlulukları söz konusu değildir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 58 inci maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan “Bu cihetten dolayı” şeklindeki ibare yerine, Tasarının 68 inci maddesinin son fıkrasında, maddenin birinci ve ikinci fıkralarında değişik sebeplerle sorumlu olanlara ilişkin bir düzenleme yapıldığı göz önünde tutularak, “Sorumluların, bu sebeplerle” şeklinde bir ibare kullanılmıştır.
Açıklama
TBK md. 69, bina ve yapı eserlerinin verdiği zararlardan doğan kusursuz sorumluluğu düzenleyen ve malik ile sınırlı hak sahiplerinin sorumluluğunu belirleyen önemli bir hükümdür. Üç fıkradan oluşan madde, gayrimenkul mülkiyetinin getirdiği sorumlulukları açıkça ortaya koyar ve rücu hakkını güvence altına alır. Düzenleme, modern şehir yaşamında yaygın karşılaşılan yapı kaynaklı zararlar için özel bir koruma sağlar.
Birinci fıkraya göre bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Bu kural yapı malikinin kusursuz sorumluluğunu ortaya koyar.
Sorumluluğun konusu geniştir. "Bina veya diğer yapı eserleri" kavramı sadece konutları değil; işyerlerini, duvarları, çitleri, yolları, köprüleri, su tesislerini, elektrik direklerini, heykelleri, anıtları, reklam panolarını kapsar. İnsan eliyle yapılmış ve toprağa sabitlenmiş her türlü yapı bu kapsamdadır.
Sorumluluğun kaynağı iki grupta toplanır. Birincisi yapım bozuklukları; temel hatası, malzeme kalitesizliği, tasarım hataları, imalat kusurları gibi inşaat aşamasındaki eksiklikler. İkincisi bakım eksiklikleri; yapının zamanla yıpranması, onarım yapılmaması, tehlikeli hale gelmesi.
Malikin sorumluluğu kusur aranmaksızın doğar. Bu kusursuz sorumluluktur. Malik, yapının sorunsuz olduğuna inanmış olsa bile, ortaya çıkan zarardan sorumludur. Sorumluluk, malik sıfatının getirdiği özel bir sonuçtur.
Zarar görenin ispat etmesi gerekenler: zararın varlığı, yapıdan kaynaklandığı, yapının malikini. Bu üç unsur ispat edildiğinde sorumluluk doğar. Malik kurtulmak istiyorsa, zararın yapıdan değil başka bir nedenden kaynaklandığını veya önceden bilinemeyecek harici bir nedeni olduğunu ispat etmelidir (deprem, savaş vb. mücbir sebep).
İkinci fıkra sorumluluğu genişletir: intifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Bu düzenleme sınırlı ayni hak sahiplerini de sorumluluk kapsamına alır.
İntifa hakkı sahibi (TMK md. 794 vd.) malik gibi yapıyı kullanma yetkisine sahiptir ve bakım yükümlülüğü taşır. Oturma hakkı sahibi (TMK md. 824 vd.) de benzer biçimde binayı kullanır. Bu kişiler, yapının bakımından doğan zararlardan malik ile müteselsilen sorumludur.
Ancak bu sorumluluk sadece "bakım eksikliklerinden" doğan zararlara yönelik. Yapım bozukluklarından doğan zararlardan yalnızca malik sorumludur; intifa ve oturma hakkı sahipleri bu tür zararlardan sorumlu değildir. Çünkü yapım anında bu kişilerin hakları yoktu.
Müteselsil sorumluluk, zarar görene tahsil kolaylığı sağlar. Zarar gören, malikten veya sınırlı ayni hak sahibinden zararın tamamını talep edebilir. İç ilişkide bu kişiler arasında paylaştırma TBK md. 62 çerçevesinde yapılır.
Üçüncü fıkra rücu hakkını düzenler: sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır. Bu kural zincirleme sorumluluk durumlarını ele alır.
Malik veya sınırlı ayni hak sahibi tazminat ödedikten sonra gerçek sorumluya rücu edebilir. Rücu edilebilecek kişiler çeşitli olabilir. Yapım bozukluğunda müteahhit, mimar, mühendis rücu edilebilir. Bakım eksikliğinde onarım üstlenen usta, bakım şirketi rücu kapsamındadır. Malzeme kusurunda üretici firma veya tedarikçi de rücu edilebilir.
Rücu hakkının kullanımı somut olaya göre değerlendirilir. Zincirleme sorumluluk ilişkilerinde her halkanın kendi özel hukuki ilişkisi (inşaat sözleşmesi, bakım sözleşmesi, satım sözleşmesi) çerçevesinde sorumluluk araştırılır. Bu durumda genel haksız fiil hükümlerine ek olarak sözleşme ihlali hükümleri de uygulanabilir.
Uygulamada madde 69, özellikle binadan düşen eşya (cam, sıva, balkon parçası), çöken çatı, havalandırma kapağının açılması, yanan elektrik panelleri gibi olaylarda gündeme gelir. Şehir içindeki kamu yolları da belediyelerin sorumluluk alanındadır.
Yapının maliki sigorta yaptırmak suretiyle kendini koruyabilir. Gayrimenkul sorumluluk sigortası, yapıdan doğabilecek zararları kapsar. Bu uygulama, sorumluluk yükünü sigorta sistemiyle dağıtma imkânı verir.
Yargıtay kararlarında özellikle eski binalardan düşen malzemeler, tavan çöküntüleri, balkon parçaları, reklam panoları nedeniyle oluşan zararlar madde 69 çerçevesinde değerlendirilmektedir. Kiracı-malik ilişkisinde sorumluluk paylaştırması, ortak alan sorunları, apartman yönetim sorumluluğu gibi konular da bu madde kapsamında ele alınır.