TBK 333. Madde

Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

TBK 333. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 265 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 332 nci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak kiracının ölümü düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 265 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Kiracının ölümü” şeklindeki ibare, Tasarıda “3. Kiracının ölümü” şeklinde korunmuştur.

Maddede, 818 sayılı Borçlar Kanununun 265 inci maddesinden farklı olarak, kiraya verenin, kiracının ölümüne bağlı olarak sözleşmeyi feshetmesi hakkı kabul edilmemiş; ayrıca, sözleşmenin bir yıl ve daha uzun süreli olması da aranmamıştır. Bu konuda düzenleme yapılmamakla birlikte, kiraya verenin ölümünün sözleşmeye etkili olmayacağı esası benimsenmiştir. Böylece yeni kira düzenlemesinin kiracıyı kollayıcı özüne sadık kalınmıştır. Madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih döneminin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve yerel âdetteki aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı açıklanmıştır. Burada, belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu olsa bile, kiracının ölümünün mirasçılarına sözleşmeyi feshetme hakkı vermesi sebebiyle bu fesih olağanüstü fesih niteliği taşımaktadır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266i maddesi göz önünde tutulmuştur.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi, kiracının ölümü durumunda mirasçıların özel fesih hakkını düzenleyen önemli bir hükümdür.

Madde, kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler şeklinde düzenler.

Bu hüküm, mirasçılara olağanüstü fesih hakkı tanır. Normal şartlarda belirli süreli sözleşmeler sürenin sonuna kadar devam ederken, kiracının ölümü mirasçılara erken fesih imkânı verir.

Kiracının ölümü, kira sözleşmesini otomatik sona erdirmez. Miras hukuku gereği kira hakkı ve yükümlülükleri mirasçılara geçer. Mirasçılar, sözleşmeyi devralıp devam ettirebilir veya fesih yolunu seçebilirler.

Mirasçıların fesih hakkı önemlidir. Ölen kiracının yaşadığı evin veya işyerinin kira ilişkisi, mirasçılar için anlamsız veya yük olabilir. Örneğin yaşlı bir kiracının ölümünden sonra mirasçıları o konutta oturmak istemeyebilir.

Fesih için iki koşul vardır: yasal fesih bildirim süresine uyulması ve en yakın fesih dönemi sonunda fesih yapılması. Bu koşullar, TBK’nın genel fesih kurallarıyla (m. 328-329) uyumludur.

Önemli bir özellik, bu hakkın sadece mirasçılara verilmesidir. Kiraya verenin, kiracının ölümü nedeniyle sözleşmeyi fesih hakkı yoktur. Bu, kiracı lehine bir düzenlemedir; mirasçılar karar vericidir.

Kiraya verenin ölümü durumu farklıdır. Kiraya verenin ölümü, kira sözleşmesini etkilemez; yeni malik (mirasçılar) sözleşmenin tarafı haline gelir (TBK m. 310). Kira sözleşmesi devam eder.

Belirli süreli sözleşmelerde bu hüküm özellikle önemlidir. Normal olarak belirli süreli kira, süre bitene kadar devam eder; ancak kiracı ölümü durumunda mirasçılara erken çıkış hakkı tanınır.

Pratik örnek: 5 yıllık konut kira sözleşmesi 2 yıl önce başladı, kiracı öldü. Mirasçıları, yasal fesih bildirim süresi (3 ay) ile en yakın fesih dönemi için fesih yapabilirler. 3 yıl daha kirada kalmak zorunda değiller.

Bu düzenleme, miras hukuku ile kira hukuku arasında denge kurar. Mirasçıların ekonomik yükü sınırlandırılır; kiracı ölümünün yarattığı özel durum kabul edilir.