TBK 352. Madde

I. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

II. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

III. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

TBK 352. Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan, “2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 351 inci maddesinde, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.

Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir.

Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır.

Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasından alınmıştır. Ancak, bu hükümden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olması”ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır.

6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasında bu konuda bir açıklık olmamakla birlikte, kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin uygulama, Tasarıda yapılan düzenlemede benimsenmemiştir. Gerçekten, bu uygulama, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür. Tasarının 351 inci maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre, kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir.

Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kiraya verenin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkını düzenleyen önemli bir hükümdür.

Maddenin birinci fıkrası tahliye taahhüdünü düzenler: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bu hüküm, "tahliye taahhüdü" kurumunu düzenler. Kiracı yazılı olarak belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt etmişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye sağlayabilir.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik koşulları: (1) kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması, (2) yazılı olması, (3) belirli bir boşaltma tarihi içermesi. Bu koşulların tümü sağlanmalıdır.

Önemli: kiralananın tesliminden önce verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Bu, kiraya verenlerin kira sözleşmesi yapılırken kiracıya zorla tahliye taahhüdü verdirmesini engeller.

Boşaltma tarihi geldiğinde kiracı ayrılmazsa, kiraya veren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye sağlayabilir. Hızlı bir prosedürdür.

İkinci fıkra, iki haklı ihtarla fesih hakkını düzenler: kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu hüküm, "iki haklı ihtar" kurumunu düzenler. Kiracı bir yıl içinde kira ödemede iki kez temerrüde düşmüşse, kiraya veren bu temerrütleri gerekçe göstererek tahliye davası açabilir.

"Haklı ihtar" kavramı önemlidir. Kiracının gerçekten temerrüde düştüğü ve kiraya verenin yazılı ihtar çektiği durumları kapsar. Yetersiz veya dayanaksız ihtarlar sayılmaz.

İki ihtar farklı aylar için olmalıdır; aynı aya ilişkin iki ihtar tek sayılır. Ayrıca ihtarlar aynı kira yılı (veya bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi) içinde olmalıdır.

Üçüncü fıkra, kiracının başka konutu olması durumunu düzenler: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu hüküm, kiracının gerçekten kira alanla ihtiyacı olmadığını göstermek için düzenlenmiştir. Eğer kiracının (veya eşinin) aynı ilçede oturulabilir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme anında bilmiyorsa, tahliye davası açabilir.

Koşullar sıkıdır: (1) aynı ilçe veya belde sınırları, (2) oturmaya elverişli konut, (3) kiraya verenin bilmemesi. Bu koşulların tümü gerçekleşmelidir.